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Guillermo Preckler (Brickbro): «Hemos llegado a acuerdos con grandes fondos que llevan tiempo operando en España»

En 2022, Brickbro espera multiplicar por 4, más o menos, la facturación de 2021 y no descarta abrir nuevas líneas de negocio o nuevos productos, como naves, oficinas o el logístico.

Guillermo Preckler, CEO y fundador de Brickbro.
Guillermo Preckler, CEO y fundador de Brickbro.

Cambiar el uso o la licencia de actividad de un local comercial es uno de los grandes problemas a los que se enfrenta el comprador-inquilino de esta tipología de inmueble. Brickbro es una proptech barcelonesa fundada en 2018 que se dedica a revalorizar estos activos la realizando este tipo de trámites. En menos de cinco años, el equipo de Guillermo Preckler, CEO y fundador de la compañía, ha logrado que su startup despierte el apetito de grandes fondos o inversores como Juan Velayos. En BNews Podcast, el joven experto explica cómo funciona su modelo de negocio y cuáles son sus planes a futuro.

La compañía cerró una ronda de financiación de un millón de euros en marzo de 2021 y se ha abierto camino en nuevas zonas. Este junio, su cartera logró los 800 activos bajo gestión y, desde entonces, Brickbro ya negocia con fondos especializados en retail. ¿Objetivo? Multiplicar por 9 la cartera, un paso que podría significar la expansión al mercado europeo. Según el premio de The District, se trata de la mejor startup en la que invertir.

Aunque inicialmente Brickbro se dedicaba solo al cambio de uso, actualmente el área de tramitación de licencias es clave para el modus operandi la compañía. No es lo mismo comprar un bar que una farmacia como tampoco lo es convertir un local en un gimnasio o una residencia. «A la hora de dar salida, muchos de los locales no se pueden reconvertir o cambiar el uso, pero sí pueden tener una licencia de actividad distinta», explica Preckler.

Expertos en el producto terciario, pueden reconvertir un local vacío de 121.000 euros en un bar vendible por 162.000, por ejemplo. «Como plataforma, agrupamos la mejor oferta del mercado distribuida por distintos usos o actividades, y nuestra demanda se interesa por un uso o una licencia de actividad concreta».

¿Qué usos o actividades encajan mejor en cada local? Para determinar la mejor opción y en base a la información recopilada en diversas plataformas, Brickbro define «tres pilares de información: oferta y demanda (datos de consumo, tráfico peatonal, oferta y de demanda en una zona concreta sobre una actividad potencial x o y); parámetros técnicos, (metros mínimos para el cambio de uso, altura de techos, densidad del edificio)y, por último, el ámbito jurídico«.

¿Cuál es la mejor reconversión que Brickbro ha llevado a cabo hasta el momento?

Más que un top, Guillermo diría que hay categorías. «La que más demanda tiene es residencial, local comercial para convertir en vivienda«, detalla. Sin embargo, según los cálculos de la proptech, la oferta actual tan solo permite este cambio en un 15% de las ocasiones.

El uso residencial es el que más suele revalorizar los activos comerciales, seguido del logístico de última milla y la oficina, una modalidad cada vez más presente.

¿Podríamos decir que estos son los tipos de negocio que más rentabilidad generan a vuestros clientes?

«Sí, sin duda», responde. Brickbro tiene dos tipos de perfil de demanda: el perfil particular que busca un local para uso propio, para realizar una actividad comercial concreta, y el perfil comprador inversor, que busca una yield del 6-7-8%, según la zona.

Ahora, el perfil inversor se interesa por este segmento que, en los últimos años, ha dejado un desequilibrio muy interesante, según Preckler: «nunca ha habido tanta oferta de local comercial, sobre todo en calle secundaria, pero, por otro lado, tampoco se han dado tantas tendencias distintas a la hora de reconvertir el local».

¿Hasta qué punto la burocracia en torno a los cambios de uso en el inmobiliario podría traducirse en más beneficios para una empresa como la vuestra?

El CEO de Brickbro explica que las normativa suele ser muy local y, según la zona, las hay más laxas o más restrictivas. «Una normativa más laxa facilita el número de transacciones y genera menos miedo al comprador inversor, lo que implica un aumento de la demanda para unos tipos de uso o actividades concretas».

Sin embargo, él no cree que la normativa sea siempre la culpable. Teniendo la norma clara, «está en nuestras manos aplicar la tecnología», explica. Se refiere a sacar, mediante datos, las mismas conclusiones que un equipo de 100 arquitectos para analizar los 500 activos que reciben mensualmente.

En su opinión, reducir muchísimo el riesgo normativo pasar por tener «un conocimiento muy amplio de una normativa local y experiencia en transacciones de una tipología concreta». En su caso, locales comerciales.

¿Cuánto tiempo tardáis en poder cambiarle el uso a un local?

Preckler diferencia entre el cambio de uso y el tiempo que se tarda en vender el activo. La compañía vende los activos sin el cambio de uso ejecutado o sin la licencia de actividad en marcha.

¿Panadería, supermercado o vivienda? ¿A qué se destinará el inmueble en su nueva etapa? Cada vez que llega un propietario que quiere vender un local, pasan el activo por IBM, una especie de sistema que determina cuál sería la mejor forma de explotarlo.

Sobre ese uso que más revaloriza, Brickbro trabaja la venta o el alquiler del mismo. Su modus operandi sitúa la media en 57 días el ciclo de venta, actualmente. Según Preckler, Brickbro, garantiza al comprador que el uso o actividad que le han vendido es el que se puede ejecutar. «Reduce mucho el riesgo de mercado frente a cualquier otra plataforma no especializada en locales», asegura.

¿En qué momento y por qué motivo Brickbro se abre al mercado del alquiler?

«Hay etapas». Un punto de inflexión para la marca fue analizar el volumen de oferta en las ciudades donde operaban en un momento dado y detectar que «dos tercios de la oferta disponible en comercialización en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, estaba en alquiler, solo un tercio un venta«.

Una vez organizada la forma de venta de un activo concreto, ¿por qué no aprovechar la infraestructura para también alquiler?

¿Qué acogida está teniendo la nueva vertical de alquileres?

En su opinión, muy positiva, también a nivel interno para la startup, ya que la oferta en el mercado del alquiler es el doble. Además, Preckler señala que muchos de los particulares que no consiguen vender al precio deseado, optan por alquilar. «Para malvender, no vendo y alquilo». Así, el propietario tiene un abanico de oportunidades más amplio y puede escoger cómo comercializa el activo en un contexto como el actual.

En el 90% de los casos, el ciclo de venta del local es de 57 días. ¿Cuál es el defecto de los activos que tardan más tiempo en colocarse?

El CEO hace una retrospectiva: en los inicios de Brickbro, «uno de los errores que cometimos es ir a volumen y no ser selectivos con la oferta«. Así, una parte de la oferta estaba por encima del precio real de mercado para los usos potenciales que tenía. Se trata de uno de los problemas que ya han ido perfilando.

¿Qué sigue ocurriendo con ese 10%? Principalmente, el primer factor es el pricing: «Tenemos activos que no están a precio». Desde hace unos meses, estos son retirados porque el proceso de selección es mucho más exhausto. Antes del descarte, Brickbro ofrece la posibilidad al propietario de corregir el precio para aprovechar la oportunidad de negocio.

«No queremos que el comprador-inquilino vea en Brickbro una plataforma en la que hay mucho local, pero locales buenos y locales malos«. Según Preckler, a startup se quiere especializar solo buenos locales, ya que la mezcla de buenos y malos activos ya está disponible en otras plataformas con más trayectoria y centradas en volumen.

¿En qué fases se encuentra la negociación con fondos especializados?

«Hemos llegado a acuerdos con grandes fondos que llevan tiempo operando en España, grandes tenedores de activos, con algún servicer, algún banco también». Primero, tuvo lugar una fase de testing, una prueba piloto antes de escalar.

Actualmente, están en la fase 2, en el roll out en España y con miras internacionales. En paralelo, esto es algo muy reciente, «hemos empezado a hacer pruebas piloto en Francia«. Concretamente, en Lyon. El objetivo es poder dar servicio a fondos con los que ya trabajan aquí, en España.

Llegáis a marzo 2022 superando la cifra completa de 2021, con 110 operaciones valoradas en 21,7 millones de euros. ¿Cómo esperamos cerrar 2022?

Preckler es transparente: la primera parte del año, hasta julio, fue muy fuerte: «la previsión era seguir creciendo muchísimo, pero hemos arrancado más lento de lo que nos hubiese gustado después de verano. Eso no significa que no estemos creciendo, de hecho, los números son muy positivos, cada mes batimos récord de ventas«. Y mes a mes la plataforma crece alrededor de un 20%.

En 2022, esperan multiplicar por 4, más o menos, la facturación de 2021. Entre fondos y particulares, ya superan los 1.000 activos bajo gestión. «Tenemos buenos datos y hemos disparado la cartera en comercialización».

¿Planes a futuro? En 2023, el plan pasa por internacionalizar, seguir adelante en la apuesta por Francia y quizá por algún país. Además, no descartan abrir nuevas líneas de negocio y, por qué no, nuevos productos, como naves, oficinas o el logístico.

Guillermo Preckler inició su andadura como emprendedor con 16 años, fundando una empresa de compra y venta de plazas de aparcamiento en Barcelona. Tras graduarse, creó SmartContact, un marketplace destinado a la venta de servicios para pymes. Brickbro es su tercer gran proyecto.

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