Brainsre.news entrevista en su Podcast a Guillermo Fernández-Cuesta, director inmobiliario y adjunto al Consejero Delegado de Árima Real Estate, Socimi cotizada en el mercado continuo, centrada en proyectos de valor añadido en el mercado de oficinas.
¿Qué tal? Estamos ahora mismo en uno de vuestros nuevos inmuebles, en Botanic, que en breves entrará en operaciones, el ambiente es espectacular, parece un invernadero en medio de un jardín botánico.
Aquí hemos hecho un proyecto que se sale bastante de lo común. En este proyecto que íbamos a reformar, el antiguo edificio de la sede de La Razón – Planeta, una de las cosas que vimos aparte de cambiar la fachada, que no tiene nada que ver, es absolutamente irreconocible salvo que te lo cuenten, que este era el edificio que todo el mundo que entraba en Madrid veía, un edificio con una arquitectura yo creo que muy pasada ya de moda. Lo que nos dimos cuenta es que tenía una gran plaza, que estaba la mayoría ocupada por coches, y lo hemos ordenado y hemos liberado un espacio de 2.500 metros cuadrados que hemos realizado para este jardín botánico, que es un verdadero jardín botánico. Es el tercero que va a tener Madrid y el primer edificio de Europa que tiene su propio jardín botánico. Estos premios son como los Goya, ya sabes, hemos intentado destacar en algo.
Pero era un proyecto de largo planteamiento, empezamos a plantearlo justo antes de todo este COVID que hemos tenido, y hemos tenido muchísimo tiempo para ir comprando especies, las hemos traído de todo el mundo a través de viveros europeos, viveros españoles, pues hemos importado piezas desde Australia, Japón, etc. Además, todo bajo nuestra certificación LEEAD platino, que tenemos edificios, o sea que también tenemos ciertos límites y hemos tenido que acoplarnos a lo que nos dejaba. Pero hemos conseguido tener hasta una exposición permanente de bonsáis, tenemos un árbol, un pinus pentaphylla, que es una especie espectacular que tenemos en medio de la plaza Botanic, hemos traído dixonias desde Australia, que ya se empiezan a ver en jardines, pero nosotros tenemos unos ejemplares brutales que hemos conseguido. Tenemos, incluso, baby sequoias, que se pueden comprar pero dentro de unos años serán los árboles más altos de nuestro jardín. Todo regado de un montón de arce japonés que este otoño ya estará dando todos sus colores, matices, etc. de un jardín verdaderamente espectacular.
Lo hemos hecho de la mano de Isabel Pallarés y luego combinado con la arquitectura del estudio Álvarez-Sala, de Enrique y de su joven aprendiz Pablo que, desde luego, hemos tenido una experiencia con ellos maravillosa y han hecho un proyecto sensacional.
Salisteis a cotizar en octubre de 2018 y acumuláis más de tres años en el mundo bursátil. ¿Qué balance hacéis de estos tres años?
Nosotros no hemos parado y seguimos ahora con muchísimo trabajo, porque estamos ahora empezando a entregar edificios que compramos justo al principio. Luego hemos seguido comprando hasta… bueno, seguimos. Nosotros, en 2022, hemos terminado de realizar varias compras. Ha sido, la verdad, apasionante desde el punto de vista empresarial, de ahora cotizada, que conseguir cotizar, desde luego, no es la cosa más sencilla del mundo, porque tenemos una labor de cuidar la acción muy importante.
Luego, por otro lado, todo el proceso de compra bastante intenso. Tuvimos, sobre todo al principio, porque tardamos ocho-nueve meses en gestionar todo el proceso de salida a bolsa, desde que nos opó Colonial, y fuimos acumulando oportunidades que, en seguida que ha entrado dinero, en seguida empezamos a invertirlo y yo creo que, además, bastante bien. Eso derivó en una pequeña ampliación de capital y luego hicimos, cuando ya empezamos a enseñar un poco nuestra cartera de activos y nuestros proyectos, hicimos una segunda ampliación de capital, donde entraron fondos como Ivanhoé Cambridge, que prácticamente duplica la compañía.
Hemos sufrido, hemos pasado por COVID, hemos pasado de todo, también el timing de nuestro proyecto no ha sido el peor, porque muchos de nuestros edificios empezamos a hacer obras y luego, nosotros, en momentos de incertidumbre, cuando tenemos las cosas claras respecto a la valoración de un activo, hemos sabido incluso comprar. Confinados compramos edificios como Manoteras y luego ya, entre olas de COVID, hemos ido adquiriendo algunos activos más, como Pradillo, que yo creo que lo hemos hecho por partes, hemos tardado casi dos años en terminar de comprar el proyecto que vamos a hacer ahí.
Ha sido apasionante, bastante cansado, desde el punto de vista de lanzar una compañía con pocos empleados y ampliaciones de capital, que ya llevamos dos en tres años y, bueno, pues ahora estamos viendo un poco distintas oportunidades. Estamos pensando que tenemos que ser muy cautos en este mercado, no es fácil encontrar ahora mismo oportunidades. La demanda de oficinas ha cuestionado, todavía queda algo de neblina sobre si la gente volverá o no volverá a las oficinas… Pero bueno, nosotros seguimos haciendo nuestro trabajo y procurando que los sitios que vayamos entregando sean, realmente, potenciadores de talento y que ayudemos a que la gente se plantee volver a la oficina porque va a estar mucho mejor en un edificio como Botanic que en su casa.
En cartera contáis con 8 activos de oficinas y una nave logística. ¿Cómo se ha construido este portfolio?
Nosotros tenemos una estrategia que es cherry-pic, nosotros estamos especializados en oficinas de valor añadido que luego nosotros patrimonializamos y mantenemos en renta. Al final, se trata de ir montando a lo largo de los años una cartera interesante de activos en renta, que tengan todos mucho potencial y se estabilicen con buenos inquilinos.
Hemos ido comprando, realmente, bajo el criterio de encontrar la oportunidad que consideramos buena. En el momento en que la hemos encontrado, la hemos comprado. No es un tema de que teníamos planificado, teníamos algunas cosas que íbamos mirando, tenemos siempre un pipeline de cosas que pensamos que podemos comprar, la gran mayoría de nuestras oportunidades son absolutamente off market. Algunas, incluso he llamado yo por teléfono, de la industria o edificio, pues de 20 te dicen que no, pues alguna das con la tecla. Nos quedamos un poco a ir comprando las oportunidades.
Somos bastante cautos y los precios han subido mucho, ha habido muchísima liquidez, muchísima gente ya ha aprendido o piensa que ya ha aprendido a hacer lo que quizá hacemos nosotros, de otras inmobiliarias, que es tema de creación de valor, y cuando sale algo razonable en un dossier, pues es muy difícil que nosotros lo acabemos comprando porque tenemos una competencia brutal. Es decir, nosotros intentamos comprar un poco todo bajo radar. Tenemos muy buenas relaciones con muchos fondos, hemos vendido a mucha gente, hemos comprado a otros tantos a lo largo de una trayectoria.
¿Cómo valoráis vuestro desempeño durante 2021 y 2022? Vuestra compañía, al comprar activos, rehabilitarlos y ponerlos en valor, y alquilarlos, al final es una compañía que en su cuenta de resultados va a tener una fuerte revalorización de su cartera muchas veces y, por otro lado, pasa de tener a apenas sin ingresos a multiplicar por mucho sus ingresos…
Estamos en el mundo de la construcción, de alguna manera, y esta compañía se está construyendo y los plazos inmobiliarios son largos. Yo digo que yo cuento mi carrera, me acuerdo de Pedro de Baldivia, me acuerdo de las naves de Coslada, o de proyectos que he hecho, y al final digo «si yo pongo en línea uno y otro seguido, mi vida se resume en cinco o seis proyectos mi vida profesional». Lo que pasa es que a veces, en vez de llevar uno, pues llevo diez proyectos a la vez, y así un poco nos repartimos el trabajo entre el equipo directivo de Árima.
Pero sí es verdad que son plazos largos, son plazos de tres-cinco años y ahora mismo, el Botanic, estamos ahora mismo entregándolo, y es el primer edificio que nosotros hemos tratado -desde el punto de vista de una reforma integral- en Árima. O sea, que ahora mismo estamos empezando a dar resultado. Se veía nuestro trabajo desde una infografía, ahora ya se ha pasado a una foto.
Entonces, este edificio se alquilará. En el último mes hemos mandado tres propuestas finalistas para que sea la sede de alguno de los inquilinos que nos han pedido oferta. Tarde o temprano, este edificio se alquilará, el inquilino siempre tiene sus periodos de carencia para que se instalen y hagan sus obras, y luego dará renta. Entonces, este edificio es el primero que se acaba, en seguida se acaba Habana, que ya lo tenemos alquilado al Despacho de Abogados de Utiel, en una operación que ya firmamos a finales del año pasado, y estamos ahora terminando la obra del inquilino y la obra nuestra a la vez, que está siendo una gestión divertida.
Entregamos Cadenza a final de año o, bueno, yo creo que es en septiembre más o menos cuando tendremos Cadenza entregado. También esperamos alquilar, estamos con el proyecto de Manoteras, estamos con la demolición de Pradillo y tenemos dos o tres activos que compramos ya en renta, como son Cristalia, en breves anunciaremos un acuerdo que hemos alcanzado para alquilar entero Ramírez de Arellano y luego tenemos la única nave que hemos encontrado a buen precio en estos dos-tres años en alquiler, que es la nave que tenemos alquilada a Eroski, que es la central suya de frío para toda España.
Efectivamente, en los próximos dos-tres años, todo nuestro proyecto que empezó hace dos o tres años, esos edificios se acabarán. Y los que estamos comprando ahora pues tardarán dos o tres años también. Entonces sí, es como a golpes, esperemos que en diez años la compañía esté generando un buen dividendo para sus accionistas. Bueno, ya empezaremos, estos años ya llegaremos dar algo de dividendo, pero sin duda lo que se trata es de crear una cartera, que eso no se hace de la noche a la mañana. Y ahora, además, es bastante difícil crecer.
Algo que os diferencia de otros vehículos similares es que vosotros no sois un capital riesgo con un periodo de inversión de siete-diez años, no sois de los que reformáis en tres años y alquiláis cinco y vendéis, pero vuestro perfil sí es comprar, dar valor y estabilizar. ¿Cuáles son los periodos de inversión? Con Botanic, por ejemplo.
Nosotros, realmente, no somos vendedores de activos, pero sí hemos vendido algún edificio. En Axiare teníamos una cartera de más de 40 activos, antes de la OPA llegamos a vender uno, porque pensábamos que habíamos agotado y extraído todo el valor de ese activo y que tendríamos oportunidades de invertir ese dinero y de dar algún plus a nuestros accionistas.
No vamos a vender nada que no veamos que podamos seguir extrayendo valor, por un lado, y otro es, con ese dinero luego ¿qué haces?; si no vemos que hay oportunidades de inversión, pues tampoco venderíamos.
De nuestra antigua cartera, que nosotros gestionábamos el patrimonio de Testa Inmuebles en Renta, pues creo que, a lo largo de toda la crisis, se vendió uno o dos inmuebles. No es un negocio, es un negocio de renta, de explotación de rentas, no es un negocio de venta. Pero no quiere decir que no vayamos a vender algún activo alguna vez, también tienes que tener claro que, a veces, cuando has maximizado precio, poco más puedes hacer por el activo más que que esté generando sus rentas. Pero si dices «oye, pues ahora puedo comprar una cartera y me falta algo de liquidez, a lo mejor utilizas y vendes a un institucional alguno de estos activos y tienes una liquidez rápida. A parte, con el régimen de Socimi das un extra dividendo a los accionistas. Entonces, bueno, lo veremos.
También hay que preguntar por compras y por inversiones en capex. Al final, vuestros costes de adquisición no son solo lo que es la transacción inmobiliaria pura y dura, sino el capital que posteriormente acabáis invirtiendo en vuestros activos. Este mismo año, en febrero, cerrasteis la adquisición de un complejo nuevo, ¿hay compras programadas para 2022?
Estamos con un ojo en el mercado, siempre hemos sido muy prudentes pero ahora estamos siéndolo más, están lloviendo los tipos de interés, los números hay que mirarlos con mucho detalle… Las perspectivas son distintas a las que teníamos hace un año, dos años, entonces eso influye, desde luego, significativamente cuando hacemos los números para comprar un activo. ¿Estamos viendo cosas? Sí, estamos viendo cosas, pero lo estamos viendo con un criterio prudente porque las hipótesis macro han cambiado.
La compra que teníamos ha sido el completar el complejo de Pradillo, que ya estamos entrando a demoler las naves y los edificios existentes. Y esperamos, a lo largo del año que viene, empezar ya con el proyecto del estudio B170 -que son Fermín Vázquez, que ha hecho un proyectazo espectacular-, ahora le estamos sacando punta y vamos a solicitar licencia ya en breve. Si vemos alguna oportunidad, ya sabes que en épocas de incertidumbre nosotros somos activos, y ahora hay épocas de incertidumbre, pues a lo mejor hay alguien que quiere vender y nosotros seremos compradores. Si nos salen los números bien, claro.
¿Cuál es el porcentaje de lo que gastáis en una compra respecto a lo que gastáis en una reforma?
En Botanic no es casi, pero yo te diría que el 60% ha sido compra y el 40% ha sido inversión, porque no es solo añadir, sino tienes que quitar todo lo que había anterior. Eso es costosísimo, es tiempo… Y, además, durante todo ese tiempo estás pagando ciertos intereses al banco. Pero al final no hay una regla escrita: hay edificios que necesitan más intervención y otros que menos.
Estamos haciendo una obra en Cadenza y tiene menos presupuesto que Botanic, exactamente tiene la mitad y el edificio son 15.000 metros cuadrados. Yo te diría 70-30, 70% compra y 30% reforma.
En Pradillo es prácticamente 100% porque lo que había lo hemos analizado de arriba a abajo, además no tenía parking, y lo que vamos a hacer es crear una plaza con un parking maravilloso y generar un edificio con buenas alturas y con unas plantas estupendas. Ahí, es un solar más el coste de demolición de lo actual, luego tienes que hacer los agujeros… empiezan los precios a subir. Ahí sería negativo la inversión, casi sin suelo, y luego con un coste adicional.
Manoteras es un proyecto que nos lo están haciendo llaves en mano, o sea, que esa fórmula ahí no tiene sentido. Y en Habana, por ejemplo, yo te diría que 70, porque está en el centro de Madrid, en Paseo de la Habana. En la obra, aunque no es tan brutal como en Botanic, hemos intervenido incluso más en temas de estructura para rehacer el funcionamiento del edificio, que funcionaba muy mal. Claro, tienes el coste del edificio y del sight, que supone seguramente el 70% del resultado, de lo que es el coste total.
A diferencia de muchas Socimis, contáis con un accionariado muy diverso y el socio que más tiene suma un 20%. ¿Te reconforta y tranquiliza que el capital esté tan repartido? ¿Qué seguridad aporta esto a una Socimi?
Es una pregunta que quizá hay que dirigirla más a mi compañera Carmen -que lleva relaciones con inversores- y a Luis, a mi consejero delegado. Pero sí te puedo decir que nosotros estamos contentos porque muchos de los accionistas que tenemos son accionistas estables, muchos están especializados en Real Estate, entienden muy bien nuestro negocio, nuestros timings y nuestra estrategia.
Y la cotización de la acción es un poco también reflejada por la falta de liquidez que tiene Árima, pero también sabemos que hay gente que quiere comprar y es difícil encontrar brokers para entrar. Eso quiere decir que la gente no está dispuesta a vender. Eso nos da bastante tranquilidad.
Muchos de nuestros accionistas esperan que a lo largo de los años nosotros no nos quedemos en la cartera actual, sino que vaya creciendo, pero saben perfectamente y yo creo que son solidarios con nuestra estrategia de crecer cuando haya que crecer. No tenemos una presión -cosa que agradecemos mucho- en invertir el dinero al ser un vehículo cerrado, que tenemos que invertir el año que viene todo el dinero. Cuando veamos oportunidades, las veamos y cuando hemos tenido que hacer una ampliación de capital porque veíamos que nuestro pipeline era muy real, hemos ampliado capital. Estamos muy estables, son fondos, la mayoría son gente que entiende muy bien este sector, y estamos encantados con ellos y agradecidos.
Hablando de ampliaciones de capital, no en 2022, pero ¿es posible…?
Depende mucho, porque si de repente mañana recibimos la noticia de que tenemos la oportunidad de comprar una cartera o comprar algo y no tenemos esto, pues lo propondremos a través de nuestro consejo. Pero es difícil decirte, llevamos invirtiendo a un ritmo menor desde hace ya tiempo, y tenemos todavía dinero en caja, pero eso puede cambiar de un día para otro. Depende de las opciones que haya.
También quería preguntarte por el programa de recompra de acciones que está llevando Árima. Casi todos los viernes, reportan una recompra pequeñita siempre de acciones.
Está más relacionado con el tema de la autocartera, pero efectivamente son cosas pequeñitas, compramos unas cuantas acciones para tener algo de autocartera. También los planes de incentivos están vinculados a acciones, o sea que supongo que tendremos que tener un pequeño fondo en el caso de que haya menos incentivos para los directivos.
En tu anterior etapa, la compañía Axiare al final acabó en una OPA con Colonial. Igual es un poco pronto para hablar de una OPA sobre Árima o de que Árima haga una OPA sobre otra compañía…
No tengo ni idea, hombre, nosotros tenemos nuestro Plan de Negocio, que como veis es una absoluta continuidad de lo que hacíamos en Axiare, es lo mismo, ahora más lento porque estamos en otro mercado, pero yo lo que espero es poder continuar -como fundador, empleado y directivo de esta compañía- llevando un Plan de Negocio.
No estamos pensando en nada y espero que estemos una época tranquilos. Si vemos oportunidades, pues supongo que a lo mejor alguien también ve oportunidades en nosotros. Pero bueno, no lo sé.
Por último, vivimos un momento de inflación. ¿Hasta dónde estáis pudiendo repercutirla a vuestros arrendatarios? La segunda pregunta sería: ¿temes que las valoraciones caigan si no podéis repercutirla?
Por la experiencia que estamos teniendo nosotros, que es poca porque, como hemos comentado, somos una compañía que estamos empezando a entregar edificios, y tenemos pocos inquilinos, pero no hemos tenido problema con ninguno de ellos. Ellos lo entienden, igual que a nosotros nos suben el precio del acero, a ellos les sube el precio de las ventas. No creo que seamos un factor principal de preocupación a lo largo de una negociación. Sí hemos entendido que hay gente a la que le está costando más trasladar, depende también de la relación que tenga con su inquilino.
Cuando tú tienes tus contratos y los contratos en inmobiliario, en España, generalmente se cumplen todos a rajatabla. Cuando hay un IPC, igual que a veces hemos tenido que revisar a negativo, que lo hemos hecho alguna vez en los últimos años, pues a veces te toca una sorpresa de estas. Lo que estoy oyendo es que hay inquilinos que se acercan y «oye, ¿cómo hacemos?», pues a lo mejor es una oportunidad para ambos. Uno, para suavizar ese impacto del IPC, pero a lo mejor dicen «oye, yo tenía una revisión contigo el año que viene, ampliamos el contrato». Acercarte, en el fondo, a negociar lo mejor para ambas partes. A veces, lo que estoy escuchando es que se están extendiendo los plazos de los contratos.
Por las ofertas que nos piden, están preocupados por cuándo les tocaría la primera revisión de renta en los contratos nuevos que estamos ahora firmando. Llega un momento que dices «bueno, no te lo voy a revisar más que al año de empezar el contrato» y dicen «bueno, eso ya es en 2023, mediados-finales, pues ya estamos más tranquilos». Efectivamente, dar una patada en el tiempo.
