En 2025, los mercados logísticos de Europa experimentaron un repunte significativo impulsado por grandes operaciones. Según BNP Paribas Real Estate, la absorción aumentó un 3% frente a 2024, alcanzando 19,4 millones de m2 en Francia, Polonia, Alemania, Países Bajos, España y Reino Unido. A pesar de que los volúmenes siguen por debajo de la media de la última década, el mercado mantuvo un impulso positivo.
Craig Maguire, Head of European Logistics en BNP Paribas Real Estate, explica que «se han destacado varias tendencias estructurales, entre ellas el regreso de grandes transacciones, con un notable aumento de acuerdos de entre 20.000 y 40.000 m2». Además, señala que los alquileres continúan subiendo en mercados muy tensionados como Barcelona, Milán y Praga debido a la escasa disponibilidad.
Cada país europeo mostró comportamientos diferentes. En el Reino Unido, las Midlands concentraron el 40% de las transacciones, con fuerte demanda de los sectores salud y defensa. Alemania registró un aumento del 30% en transacciones superiores a 20.000 m2, impulsadas por proveedores logísticos del comercio electrónico. Francia, por su parte, vio una caída del 4% en la actividad debido a incertidumbres económicas y políticas.
España se benefició del crecimiento del PIB del 2,9% en 2025 y se acercó a los niveles récord de 2022. En los Países Bajos, la escasez de suelo y las restricciones administrativas provocaron una caída general de los volúmenes, y por primera vez la oferta de segunda mano superó a la de nueva construcción. Polonia mantuvo su absorción estable en el segundo semestre, con una ligera reducción de la vacancia al 7,4% al cierre del año.
Recuperación del mercado de inversión y alquileres
El mercado de inversión logística también mostró signos de recuperación. Con cerca de 45.000 millones de euros invertidos en 2025, la actividad volvió a los niveles previos a la crisis, respaldada por un crecimiento medio del 11% en Europa. Craig Maguire destaca que «a recuperación se sustenta en un entorno financiero más estable, una inflación mejor controlada y un renovado interés de los inversores por los activos logísticos».
Entre los acuerdos más destacados se incluyen la compra de la cartera británica de Urban Logistics por LondonMetric por 1,4 mil millones de euros y la adquisición de la cartera industrial de Blackstone por Tritax Big Box por 1,2 mil millones. Además, joint ventures paneuropeos, como la alianza entre AustralianSuper y Oxford Properties, reforzaron el dinamismo del mercado y reflejaron el creciente apetito internacional de los inversores.
Los alquileres prime aumentaron un 4,5% en promedio en Europa, impulsados por la limitada disponibilidad de suelo, un bajo nivel de desarrollos especulativos y los mayores costes de construcción. Las rentabilidades prime se estrecharon entre 4,5 % y 5,4 %, y se espera que en 2026 se estabilicen con valores patrimoniales en leve incremento.
