El capital busca vivienda. En un contexto marcado por una demanda estructural insatisfecha, el mercado residencial se ha convertido en uno de los principales focos de interés para el ámbito financiero. Según Ignacio Marqués del Pecho, socio de Debt Advisory & Capital Solutions de Arcano, este escenario provoca que la venta de viviendas esté «prácticamente asegurada en casi todas las localizaciones», siempre que el producto final responda a criterios adecuados de calidad y precio.
En el desarrollo inmobiliario, el papel de inversores institucionales tanto de equity como de deuda cobra cada vez más protagonismo. «Vemos cada vez más fondos capaces de hacer operaciones en más tipologías de activos, en distintas situaciones y en muchos tamaños de operación», explica Marqués del Pecho.
Evolución de la financiación de proyectos residenciales
A día de hoy, a nivel financiación, los fondos y los bancos han entendido que «son complementarios» y «no tienen por qué competir entre ellos».
Se pueden dar dos situaciones: o que el proyecto comience su desarrollo -compra de suelo o inicio de obras- con un fondo de deuda, para posteriormente, sustituir esta financiación por un préstamo promotor bancario convencional, o que en un mismo proyecto convivan la deuda de fondo y deuda bancaria en la misma estructura. En estos casos, «la deuda del fondo está subordinada estructural o contractualmente y permite obtener un nivel de apalancamiento superior», señala el directivo.
La demanda de productos híbridos de deuda y equity es una «demanda creciente» entre los promotores españoles. En este sentido, los promotores entienden que «en un sector intensivo en capital, existen alternativas híbridas que les permiten acometer múltiples proyectos, mas allá de los propios fondos propios de los que ellos dispongan».
Según Marqués del Pecho, el verdadero freno hoy es la falta de buenos proyectos, no la de recursos financieros, una limitación que, asegura, «tiene solución en el mercado».
Retos a la hora de buscar «soluciones de capital a medida»
El reto principal es «conocer cuál es la mejor solución para el objetivo que buscan», ya que existen múltiples alternativas en cuanto a estructura y fondos.
Para elegir al socio adecuado, los factores decisivos son «saber quién es quién, si tiene de verdad el dinero, cómo se comporta durante el desarrollo de la operación y en el posterior seguimiento del crédito, especialmente ante desviaciones del plan». El asesor conoce este mercado y tiene experiencia práctica de múltiples casos.
Qué miran hoy bancos y fondos para financiar vivienda
Los criterios clave en la financiación de un proyecto residencial abarcan aspectos varios, como la experiencia del promotor en proyectos similares; los riesgos que el proyecto implica; las potenciales desviaciones del plan de negocio en plazos y costes y el análisis del mercado de venta que va a existir.
Se trata de comprender los flujos de caja proyectados, sus posibles desviaciones y cómo podrían afectar la capacidad de repago de la deuda. Con todas estas consideraciones, surgirá una «propuesta de estructura de financiación que minimice los riesgos para el promotor».
Qué aporta un asesor frente a acudir directamente a bancos y fondos
A la hora de obtener financiación de proyectos residenciales, las diferencias entre acudir a un asesor de capital como Arcano o acudir directamente a bancos o fondos son varias.
La primera es el conocimiento profundo del mercado y de las alternativas disponibles, eligiendo aquellas que mejor se adecuen a la situación concreta.
Otro aspecto que marca la diferencia es la experiencia con estos financiadores en casos recientes y entender cómo se comportan a lo largo de toda la vida del proyecto, y el expertise técnico en la estructuración financiera y legal de la operación, incluyendo covenants, garantías, condiciones, etc. «Al principio todo es bonito, pero luego hay desviaciones y es el momento de la verdad, de entender el apoyo que vamos a recibir», advierte Marqués del Pecho.
Por último, la «optimización de condiciones a través de un proceso competitivo», seleccionando la mejor de entre todas las opciones posibles tras un proceso de negociación. Un proceso de mejora que «redunda en una reducción de costes que paga sobradamente el honorario de asesoramiento», asegura el directivo.
A futuro, los promotores capaces de identificar oportunidades sólidas y de estructurarlas correctamente estarán mejor posicionados para aprovechar un mercado residencial que sigue mostrando demanda insatisfecha en la mayoría del territorio.
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