«Para el promotor, la velocidad, la flexibilidad y la claridad son casi tan importantes como el precio». Asier Uriarte, director de inversión de Izilend, explica que el perfil promotor valora enormemente «procesos ágiles, plazos de respuesta cortos y estructuras sencillas de entender, sin sorpresas en la firma». Por eso, en un sector como el inmobiliario, cada vez tiene más presencia la financiación alternativa.
Este tipo de financiación es un sector «relativamente sencillo de entender, pero no tan fácil de ejecutar«. En este contexto, «la experiencia del equipo y saber diferenciar el grano de la paja» es de importancia capital. Más allá de hacer un análisis exhaustivo del proyecto, se trata de «cuestionar las hipótesis del promotor y hacer un seguimiento exhaustivo del proyecto durante la vida del préstamo», matiza Uriarte, quien participó en el Observatorio de Financiación al Sector Promotor en España, elaborado por KPMG y Urbanitae.
La marca ofrece soluciones de financiación mediante préstamos puente a promotores e inversores inmobiliarios, para que puedan desarrollar proyectos en los que la banca tradicional no tiene cabida (por tipología de producto, situación o tiempos de decisión). Esta clase de inversores suelen ser de carácter institucional y buscan retornos atractivos con garantías reales.
Criterios clave a la hora de seleccionar proyectos
Activo, plan de negocio y track record del cliente: estos son los tres criterios clave para apostar por un proyecto residencial, según Izilend. La calidad y ubicación del activo son fundamentales: «necesitamos que sea un producto atractivo, en una zona líquida/demandada y de acuerdo con las exigencias del mercado actual».
También se valora el plan de negocio: «deben ser operaciones con márgenes amplios, hipótesis con sentido y estructura de capital equilibrada». Con esto, Uriarte se refiere a que «no tiene sentido que el financiador se lleve más dinero que el cliente». Para la firma, sería una «línea roja». Además, el planteamiento debe reflejar una salida clara y creíble. «Nuestro negocio no es quedarnos el activo, de hecho, el ratio de default es prácticamente inexistente en la cartera, sin pérdida de principal hasta la fecha», asegura el directivo.
El último factor clave es el track record del cliente. Contrastamos la experiencia y proyectos previos del cliente de forma detallada: su experiencia previa y conocimiento técnico, y las zonas en las que opera».
Tipología de productos en la financiación alternativa
Según la experiencia de Izilend, que financia proyectos de diversas tipologías de activos, «no existe una única categoría que ofrezca sistemáticamente un mejor retorno ajustado al riesgo». La marca mantiene una cartera equilibrada entre las tres líneas de préstamos que ofrece – – sin una preferencia predeterminada por ninguna de ellas.
Aunque la compañía ha financiado proyectos en más de 24 provincias y en Portugal, cuenta con una mayor presencia en áreas como la Costa del Sol, Madrid o Baleares. En cuanto al tipo de producto, su exposición es mayor al segmento residencial. Más que a una decisión estratégica, la tendencia «responde principalmente a la propia dinámica del mercado«.
Tendencias en la coinversión entre fondos, family offices y promotores
En los últimos años, Uriarte señala un «claro incremento y profesionalización» de las estructuras de coinversión entre fondos, family offices y promotores. Cada vez son más frecuentes los club deals en los que el promotor aporta el pipeline y el conocimiento operativo del mercado, mientras que los fondos y family offices aportan capital y disciplina financiera.
Esta profesionalización, en su opinión, ha permitido abordar proyectos de mayor tamaño y nuevas geografías, repartiendo el riesgo y aprovechando mejor las capacidades de cada tipo de inversor.
Impacto de las regulaciones locales y autonómicas en la toma de decisiones de inversión
El marco regulatorio local y autonómico es un «factor determinante» en análisis de inversión. En este sentido, la primera derivada son los tiempos y la certidumbre de licencias, ya que «la diferencia de plazos entre municipios y comunidades puede determinar la decisión de inversión», aclara Uriarte.
La segunda es el impacto de la normativa de vivienda protegida y de las distintas aproximaciones al mercado del alquiler, que «condicionan la viabilidad económica de muchos proyectos».
Por último, se suma la creciente exigencia en materia de sostenibilidad y eficiencia energética, que «encarece el capex pero también mejora la posición competitiva y la liquidez futura del activo».
Tendencias en la demanda de financiación alternativa residencial
Una de las tendencias más relevantes que Izilend ha identificado en el sector es el cambio en la demanda. La financiación alternativa residencial ya no es una solución de último recurso, sino una «opción más de financiación, impulsada por ventajas clave como la flexibilidad y la rapidez». La plataforma ha observado un incremento en oportunidades de inversión que, tradicionalmente, habrían correspondido a la financiación bancaria.
Esta forma de financiación «ha pasado de ser sustitutiva de la banca a ser complementaria«. Cada vez vemos más promotores solventes, con buena relación con la banca, que recurren a financiación alternativa para complementar su estructura; por ejemplo, para cubrir la compra de suelo, aportar equity o cerrar una brecha temporal de liquidez.
Todo ello indica que la financiación alternativa residencial «seguirá ganando protagonismo, especialmente en un entorno donde la regulación y las exigencias de capital de la banca tradicional siguen siendo muy estrictas», avanza Uriarte.
Oportunidades y líneas de inversión en el sector residencial
En cuanto a las perspectivas de futuro, Uriarte considera que España y Portugal aún tienen un «largo camino por recorrer» para equipararse con los niveles de inversión inmobiliaria de otros países más maduros en cuestiones de financiación, como US o UK.
Teniendo en cuenta, además, el problema nacional de la vivienda y la evidente necesidad de aumentar la construcción para paliar esta situación, «es previsible que la inversión en el sector inmobiliario siga creciendo de forma sólida».
Para los próximos años, Uriarte señala la tendencia creciente en relación con las nuevas tipologías de living, como el flex living, coliving, senior living, etc. donde la financiación alternativa, jugará un «papel fundamental en la consolidación del sector».
