La financiación alternativa sigue aumentando en el real estate español. Jacobo Díaz de Bustamante y Asier Uriarte, directores de FS Capital, explican cómo funciona Izilend, un vehículo de financiación alternativa que se fundó a finales del año 2018 tras detectar «una importante necesidad de financiación que no cubría la banca» por parte de los diferentes players del mercado. En cinco años, la marca acumula más de 350 millones de euros financiados en más de 120 operaciones.
Si se compara con otros países europeos, el nivel de financiación alternativa tiene un gran potencial de crecimiento en España. ««En Estados Unidos, puede rondar el 80% de financiación de proyectos inmobiliarios anualmente; en Inglaterra, un 40%»», explica Díaz de Bustamante. En nuestro mercado, la cifra no cree que supere el 10%.
En el último episodio de BNews Podcast, los expertos abordan temas como el origen y funcionamiento del vehículo de inversión; por qué la financiación alternativa ha ido ganando peso en los últimos años; los mercados que más y que menos interés generan en 2023; los efectos de la nueva Ley de Vivienda en el residencial o los players más necesitados de financiación a día de hoy.
Criterios de selección de proyectos y rango de presupuestos
El criterio de selección de proyectos de Izilend se basa en tres pilares: el sponsor, su track record y experiencia en el ámbito en el que quiera desarrollar un proyecto; el plan de negocio, que ha de ser realista, con cifras contrastadas que contemplen los precios del mercado y, por último, el activo, que ha de ser interesante desde el punto de vista comprador y ubicarse en una zona que pueda considerarse líquida.
¿Rango de presupuestos que maneja el vehículo? Para préstamos puente, en general, el mínimo se sitúa en un millón de euros; para préstamo promotor, los proyectos arrancan a partir de dos millones de euros. La cifra máxima no está tan definida: los directivos explican que han cerrado operaciones con tickets cercanos a los 20 millones y han analizado algunas de 40 u 80 millones.
Segmentos inmobiliarios que más y menos apetito inversor despiertan en 2023
Ambos consideran que el segmento más fuerte a nivel inversión actual es el residencial. Pese a la coyuntura macro, los expertos recuerdan que la demanda se mantiene fuerte. A grosso modo, en España se generan unos 250.000 nuevos hogares y se construyen unas 80.000 nuevas viviendas cada año, por lo que ven lógico que los precios suban, especialmente en las grandes ciudades, señalan.
En el lado contrario, creen que el logístico es el sector que menos interés inversor está ha generado este ejercicio. Según los directivos de Izilend, esta clase de activos estuvieron de moda el año pasado, lo que provocó una gran bajada de yields: «cuando tú comprabas un logístico, empezabas invirtiendo un 6-7%, y años anteriores, acabó estando incluso por debajo del residencial». Esto, apunta Uriarte, hizo que se acabaran pagando unas repercusiones por euro/metro cuadrado que no tenía ningún tipo de sentido, lo que provocó que la gente acabara perdiendo interés por este mercado.
¿Qué propondría Izilend a la Administración Pública para asegurar el óptimo desarrollo del RE?
El tiempo es dinero, por eso Izilend y otras tantas firmas insisten en la necesidad de agilizar los trámites vinculados al sector inmobiliario. Algo que sí puede hacer la administración es la concesión de licencias y de todos los requerimientos burocráticos que alargan mucho estos proyectos, señalan los directivos.
Cualquier proyecto que haga perder 12-18 meses en una licencia de construcción supone tener, durante 12-18 meses, todo ese dinero que se ha invertido en ese suelo «aparcado, dormido, sin crear ningún tipo de rendimiento», explican. «Un «coste impresionante». Toda esa rentabilidad deseada se extrapola al precio final y, por tanto, la acaba pagando el cliente final, matizan los expertos.
Otro punto importante, en su opinión, son los impuestos. Está calculado que casi el 30% de impuestos relacionados con una promoción de obra nueva se repercute, también, al cliente final. Al hacer un business plan de cualquier promoción, detallan, casi todas las partidas son impuestos. Es decir, si una vivienda costara 100.000 euros, hasta 30.000 se destinarían únicamente a pagar impuestos. Y esto provoca que el precio final suba muchísimo y la gente pierda capacidad adquisitiva a la hora de comprar una vivienda.
El último punto que señalan desde la marca es la falta de suelo disponible. «Necesitamos más suelo, en España lo hay», apunta Díaz de Bustamante. En su opinión, esta gran demanda que no está siendo saciada con oferta se podría solucionar no capando los precios ni con más burocracia o control, sino creando más demanda. «Es de primero de economía, cuantas más viviendas haya, más baja el precio y la gente tiene más capacidad de conseguir esas viviendas».
