«Un mercado en expansión con un potencial enorme». Así describe Javier Redondo, Senior Lending Manager de Onate, el desarrollo de la financiación alternativa inmobiliaria en España. Aunque en los últimos años esta modalidad ha crecido notablemente, impulsada por la evolución natural del mercado y la necesidad de soluciones de capital más ágiles y complementarias a las vías tradicionales, aún «existe mucho recorrido», opina el profesional, quien participó en el Observatorio de Financiación al Sector Promotor en España, elaborado por KPMG y Urbanitae.
En nuestro mercado, actualmente esta opción financiera no supone más de un 20% del total. Una cifra «relevante, pero todavía distante de mercados más maduros como Reino Unido o Irlanda», donde supera el 50% y su peso es equiparable al de la banca tradicional. España, en contraposición, se presenta como un «mercado más amplio y diversificado, con una demanda estructural muy fuerte», señala el senior lending manager de Onate, que cuenta con presencia en España e Irlanda.
Una de las diferencias clave entre ambos mercados son los tempos. En España, los procesos urbanísticos y administrativos tienden a ser más complejos y lentos, lo que puede retrasar la ejecución de los proyectos y la toma de decisiones. Aun así, la previsión de la marca es positiva: «vemos avances claros y un sector cada vez más profesionalizado».
En el mercado español, este tipo de financiación se ve impulsado por el déficit de vivienda y la creciente necesidad de capital ágil: «el potencial de desarrollo es muy significativo».
Con más de 40 operaciones financiadas, la compañía participa en adquisiciones adquisiciones de inmuebles con plazos de cierre muy ajustados, proyectos de fix & flip y rehabilitaciones o reformas «light–medium» con una salida definida, obras en curso o paradas que necesitan liquidez inmediata. Además, estructura bridge loans sobre activos terminados o suelos muy estratégicos cuando existe un plan de negocio sólido y una salida clara.
Cartera de proyectos de la firma
Aunque el foco natural de la firma es el segmento residencial (donde la liquidez del mercado y el encaje con sus soluciones de financiación son «especialmente sólidos»), la compañía puede acompañar «cualquier tipo de activo o proyecto inmobiliario que tenga sentido económico». Según Redondo, la marca se sienta cómoda «aportando un porcentaje elevado en la adquisición del activo» y tiene la capacidad de financiar hasta el 100% del capex cuando el proyecto lo justifica.
Otra parte relevante del portafolio de la compañía se encuentra en los usos mixtos y activos terciarios, que suponen alrededor del 20% de sus proyectos. Oportunidades que siguen «analizando con interés», pese a que requieren un «enfoque más selectivo» debido a su mayor complejidad y el componente comercial (ocupación, inquilinos, liquidez).
En España, la actividad de Onate se concentra especialmente en Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia, aunque la firma puede financiar proyectos en cualquier ubicación donde el proyecto tenga viabilidad y demanda sólida.
En Irlanda, donde el producto es muy similar al de España, el foco de la marca se centra en el apoyo a los inversores y promotores inmobiliarios que compran activos que necesitan reforma o value added para volver a introducirlas en el mercado de alquiler o venta.
Criterios clave en el desarrollo de proyectos
Sea el segmento que sea, a la hora de desarrollar un proyecto, la velocidad de ejecución y la certeza de cierre son variables determinantes. Según Redondo, la firma está «muy bien capitalizada, con fondos listos para invertir de forma inmediata».
En este sentido, Onate dispone de varias líneas de inversores institucionales, entre ellas Citi y la gestora Triple Point, además de un programa de bonos de 100 millones de euros listado en el MTF de la Bolsa de Viena. Esta estructura permite a la compañía decidir internamente y aprobar operaciones en menos de 24 horas, y firmarlas, si es necesario, en un plazo de 7–10 días.
Tendencias en la financiación alternativa
El uso de la financiación alternativa -ya sea bridge loans, whole loans o cualquier otra estructura- es «cada vez más estratégico». El éxito de esta fórmula financiera reside en su versatilidad, según Redondo. «Es un traje a medida que se adapta al proyecto».
Así, la marca puede entrar en operaciones donde es necesario obtener liquidez en fases tempranas del proyecto y la rapidez es «imprescindible para no perder oportunidades», y también en oportunidades donde el promotor requiere niveles de LTC y LTV más altos de los que la banca puede ofrecer.
Retos del inmobiliario en España: financiación alternativa y acceso a crédito
En los próximos años, Redondo cree que el sector de la financiación alternativa deberá afrontar un «crecimiento sostenido, acompañado de valoraciones prudentes y disciplina de riesgos sólida».
Además, el profesional señala retos estructurales como la escasez de mano de obra, la limitada industrialización y los largos plazos urbanísticos o administrativos. Todo, sumado a un desequilibrio creciente entre oferta y demanda: España produjo 127.700 viviendas en 2024 mientras el déficit habitacional podría alcanzar las 700.000 unidades en 2025, según KPMG y datos oficiales del INE. En este contexto, «seguirá siendo clave complementar el crédito bancario con financiación alternativa ágil y flexible», avanza Redondo.
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