España necesita más suelo logístico. Las ventas minoristas online mantienen la tendencia: seguirán aumentando hasta un 48% en los próximos cinco años, en la zona de Europa continental (Francia, Alemania, Italia, España, Países Bajos, Suecia y Polonia). Así lo reflejan los datos del último informe de logística europea 2022 elaborado por la consultora Knight Frank. Para mantener el ritmo, estos países necesitarán 3,5 millones de metros cuadrados adicionales de espacio logístico de última milla.
Según el estudio, cada 1.000 millones de euros de ventas minoristas online, se requieren unos 24.000 metros cuadrados de espacio logístico urbano. Este tipo de ventas ascendieron a unos 293.000 millones de euros en 2021, con una tasa de penetración online del 15,6% en Europa continental.
Las previsiones son buenas. Se espera que esas tasas sigan aumentando en estos mercados durante los próximos 5 años, con una media del 19,3% en 2026. Además, se espera que esto impulse las ventas minoristas online hasta los 434.000 millones de euros -un aumento de 142.000 millones de euros con respecto a los niveles actuales- y que impulse la demanda de centros de distribución urbana que faciliten la entrega a domicilio.
El país que más metros cuadrados necesita en este sentido es Alemania, donde se estima que harán falta 1,37 millones de metros cuadrados de espacio para 2026. Francia podría necesitar aproximadamente 639.000 metros cuadrados, Polonia otros 536.000 metros cuadrados y España otros 378.000 metros cuadrados.
Simón Palazón, Consultor senior de Capital Markets en el área Logística de Knight Frank, explica que «respecto a inversión, es cierto que cada vez estamos viendo más fondos especializados en logística de última milla. Además, los grandes fondos de inversión y gestores de capital también tienen vehículos enfocados exclusivamente a activos de última milla en toda Europa».
Más e-commerce, más sector logístico en España
Aunque España ha sido relativamente «tardía» en sumarse al boom del e-commerce, el mercado logístico está creciendo rápidamente. Tal y como ocurre en otros mercados como el británico, junto a la creciente demanda de opciones de entrega de última hora, el desarrollo de este mercado se traduce en una mayor demanda, tanto de logística urbana como de los grandes centros de distribución.
Un ejemplo es el caso de empresas como Amazon. El gigante tecnológico ya se ha hecho con varias instalaciones de distribución a gran escala en el territorio español, y está ampliando su red del sur de Europa con centros de entrega exprés en mercados urbanos.
Palazón explica que «están surgiendo polígonos y parques logísticos urbanos como Villaverde, Vicálvaro y Vallecas. Estos son mercados que se encuentran dentro de los límites de la ciudad de Madrid (entre la M-40 y la M-50). Los nuevos desarrollos que se están llevando a cabo en estas ubicaciones, están enfocados a la distribución capilar y están preparados para la distribución con vehículos eléctricos, principalmente furgonetas».
Además, el experto destaca otro fenómeno: «estamos viendo cómo operadores que históricamente almacenaban productos en sus tiendas (ej. IKEA) están abriendo locales más urbanos y entregando los productos a sus clientes desde almacenes cercanos al centro de Madrid (obteniendo rentas significativamente inferiores a las de las medianas comerciales)».
¿En qué estado se encuentran los alquileres de espacios dedicados al e-commerce? Según Luciano Antequera, Consultor del área de Leasing Logística de Knight Frank, «podemos afirmar que la cifra de absorción de inquilinos relacionados con el e-commerce se va incrementando año tras año. En el 2021 se alquilaron 750.000 metros cuadrados en la zona centro de España para actividades relacionadas con el comercio electrónico, lo que supone aproximadamente en un 50% más que en 2020, cuando se alquilaron cerca de 500.000 metros cuadrados de esta tipología».
«Tal es la apuesta por esta distribución cercana a las grandes ciudades como Madrid que entre los próximos dos años se espera que se entreguen proyectos por valor de más de 300.000 metros cuadrados en un radio de menos de 15 kilómetros a la ciudad de Madrid, diseñados específicamente para la distribución capilar», señala Antequera.
En esta línea, Simón Palazón recuerda el interés logístico por otras ciudades españolas, más allá de Madrid y Barcelona. «Las ciudades secundarias, como Málaga, Bilbao, Zaragoza y Valencia, también están viendo un interés sin precedente por parte de los paqueteros (Nacex, CTT, etc) para proyectos BTS de ultima milla que, a su vez, está produciendo un mayor interés de los inversores institucionales en estas localizaciones».
Madrid, el octavo mercado logístico que más crecerá en los próximos cinco años
España será, junto a Polonia, la economía de los siete países analizados en el informe que más rápido crecerá en los próximos cinco años. En el caso español, se prevé el crecimiento de un 2,8% del PIB, un panorama que está conduciendo a mayores niveles de gasto de los consumidores y al crecimiento de las ventas al por menor. Probablemente, esto impulse de nuevo una mayor demanda de logística urbana.
Por su parte, Madrid se alza como el mercado con mayor crecimiento en términos absolutos de entre todos los mercados del sur de Europa. Actualmente, ocupa el 8º lugar de los más de 800 mercados de esta zona analizados. También Barcelona consigue buen lugar en el podio, con la 13ª posición. En cinco años, se espera que los mercados minoristas online en la capital y la ciudad condal crezcan un 59%.
La tasa de desocupación, en mínimos históricos
Tras analizar los operadores de e-commerce en toda Europa continental y en Reino Unido, Knight Frank ha detectado que entre el 20 y el 25% de espacio total de los almacenes se destina actualmente a instalaciones de última milla.
El espacio dedicado a la logística de última milla aumenta. ¿Los motivos? Por una parte, el crecimiento de la población urbana en toda Europa; por otra, la creciente demanda por parte de los consumidores de entregas más rápidas y servicios a la carta.
Sin embargo, también ha tenido lugar una reducción de la disponibilidad de suelo para uso industrial en los principales mercados europeos, especialmente en torno a los principales centros urbanos. Las tasas de desocupación industrial en Europa se encuentran en mínimos históricos.
Por ejemplo, en Barcelona, la tasa de desocupación actual es solo de 2% en el tercer trimestre de 2022 y la tasa media en toda España sería del 5,4%. Con la desocupación en mínimos históricos y la actividad promotora limitada en estos mercados, es probable que la demanda siga superando a la oferta, sosteniendo así el crecimiento de los alquileres en toda Europa continental.
