Las previsiones a corto plazo para los precios de la vivienda en Europa han mejorado. La firma estadounidense S&P ha revisado al alza sus previsiones para 2024 en la mayoría de los países europeos, especialmente en Bélgica, Portugal y España. Esto se debe a que el mercado laboral europeo ha demostrado ser más resistente de lo que esperado, lo que ha permitido que los precios se mantuvieran más firmes a finales de 2023 y que los préstamos hipotecarios se recuperaran más rápido que en ciclos anteriores.
Sin embargo, la firma sigue esperando un repunte moderado de los precios a medio plazo. Concretamente, S&P prevé un alza de precios en España del 4% en 2024, del 3% en 2025, del 2,4% en 2026 y del 2% de 2027.
España: líder en el incremento de precios
En el contexto español, los precios de la vivienda continúan en una tendencia ascendente. España, junto con Portugal, lidera el incremento de precios en el continente. Durante la primera mitad de 2024, mientras que la corrección de precios se aceleró en Francia y se desaceleró en Alemania y Suecia, en España los precios han seguido subiendo de manera constante. Esta tendencia refleja varios factores específicos de cada mercado, entre los cuales se incluyen las condiciones de financiamiento hipotecario, la calidad y cantidad del parque de viviendas, los costos de construcción, la demografía y el mercado laboral.
Uno de los factores clave es el financiamiento hipotecario. Las hipotecas a tipo variable son más sensibles a los cambios en las condiciones de financiamiento que las hipotecas a tipo fijo. Además, la calidad del parque de viviendas y los costos de construcción, que han aumentado significativamente debido al incremento de los precios de los materiales y la mano de obra, también juegan un papel crucial.
Diferencias en el mercado de viviendas nuevas y existentes
En España, al igual que en otros mercados europeos, se observa una diferencia notable entre los precios de las viviendas nuevas y las existentes. Las viviendas de nueva construcción se venden a precios más altos, mientras que los precios de las viviendas existentes siguen disminuyendo. Esto se debe en parte a las estrictas normas de aislamiento térmico y al fuerte aumento de los costos de construcción. En contraste, en países como Alemania e Italia, tanto los precios de las viviendas nuevas como las existentes están cayendo, mientras que en los Países Bajos y Portugal ambos están en alza.
Factores de Demanda y Oferta
Los factores de demanda y oferta también influyen significativamente en el mercado inmobiliario. En España, la demanda de viviendas sigue siendo alta debido a varios factores estructurales, como el aumento de la proporción de hogares que viven en propiedades superpobladas y las regulaciones de construcción cada vez más estrictas que impulsan la demanda de viviendas nuevas. Por el lado de la oferta, aunque los costos de construcción han disminuido respecto al pico alcanzado en 2022, siguen siendo más altos que antes de la pandemia, principalmente debido a la escasez de mano de obra.
Perspectivas Futuras
De cara al futuro, se espera un repunte moderado de los precios de la vivienda en España. Aunque las tasas hipotecarias probablemente continuarán bajando a medida que los bancos centrales recorten las tasas, seguirán siendo más altas en términos reales que antes de la pandemia. Los salarios reales están aumentando, pero la creación de empleo es más lenta, lo que significa que tomará tiempo para que la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares se normalice tras el impacto de la pandemia y la crisis energética.
No obstante, la demanda estructural de viviendas y la estabilización de los costos de construcción sugieren que el mercado inmobiliario en España tiene fundamentos sólidos para una recuperación moderada a largo plazo.
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