Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? Enrique Losantos, consejero delegado de JLL España, hace balance del ejercicio que se acaba y apunta a lo que puede ocurrir durante el próximo.
Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?
Respuesta: Como un año atípico dividido en dos etapas muy dispares: un primer semestre en el que la inversión en real estate ha tenido un muy buen comportamiento y una segunda mitad marcada por la inflación y la rápida subida de tipos de interés que ha afectado a todos los sectores, y en especial al mercado inmobiliario. El impacto más significativo ha venido de la mano de un aumento del coste de la financiación y una subida de yields que aún no ha terminado de concretarse, cuyo pico lo esperamos para la primera mitad de 2023.
En volúmenes de inversión prevemos que el año se cierre en torno a los 16.000 millones de euros, un 23% más que el año anterior. Y en cuanto a la contratación 2022 se ha mantenido en niveles positivos: inquilinos y usuarios han operado con normalidad impulsados por la necesidad de disponer de espacios de trabajo de mayor calidad, con un claro reposicionamiento de los activos de mayor calidad, respondiendo a un fenómeno de bifurcación.
P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto a impacto de la ralentización y duración e intensidad de una posible crisis?
R: Nuestras estimaciones nos indican que, a lo largo de los seis primeros meses del año, el mercado de inversión continuará ralentizado como consecuencia de la incertidumbre y la volatilidad que todavía estamos experimentando con los tipos de interés, los costes de financiación y las yields inmobiliarias. No obstante, creemos que, durante la segunda mitad del año, salvo que haya nuevas circunstancias adversas, éste se reactivará, aunque quizás sea insuficiente para compensar la menor actividad de los meses anteriores.
No obstante, aunque nuestra previsión es que el mercado de retracción en el primer semestre del nuevo ejercicio, no tenemos indicios que inviten a pensar que otros sectores de actividad inmobiliaria vayan a ralentizarse.
P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?
R: Hace años decidimos poner en marcha diferentes medidas que nos ayudaran a no solo sobrellevar momentos de turbulencia de mercado, sino incluso aprovecharlos para crecer. Nuestro anterior plan estratégico estaba basado en potenciar al máximo el talento de la compañía, las capacidades digitales y los datos, y construir un business mix que hiciera menos elástica a la compañía en tiempos turbulentos. Ese trabajo hoy está dando sus frutos. A esto añadimos, en el nuevo plan, acciones encaminadas a sacar provecho de todas las tendencias que la crisis Covid aceleró, como la sostenibilidad y los principios ESG, la mayor complejidad en el diseño y comercialización de cualquier tipo de espacio inmobiliario y la gestión de personas en medio de una guerra por el talento. Nuestra ambición es que los clientes nos perciban como la consultora más preparada para ayudarles en estos tiempos de incertidumbre y de oportunidades.
P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?
R: Consideramos que sectores como el de oficinas, que antaño era uno de los preferidos por inversores institucionales podría estar entre aquellos que más se resientan, especialmente en las ubicaciones periféricas. Se está produciendo un fenómeno de bifurcación del interés inversor entre los activos prime y los secundarios.
Otro de los sectores que podría verse afectado en cuanto a volumen de inversión en 2023 es el retail; el segmento de centros comerciales no despierta ahora tanto interés para los financiadores y esto afectará en términos de volumen de inversión, aunque tipologías concretas como parques de medianas o supermercados sí despiertan el apetito inversor y se mantienen como activo refugio.
Por otro lado, prevemos que el living mantenga su pujanza, es la tipología de activos más resiliente. Es lógico esperar que las residencias de estudiantes y de mayores sigan concitando el interés inversor debido a la evidente escasez de camas en ambas tipologías de activos. En cuanto a la vivienda, la obra nueva, debido a la escasez de oferta, mantendrá su atractivo, pese a los mayores costes de financiación.
P: Posición de España respecto a otros países.
R: España, y el sur de Europa en general, está experimentando crecimientos de inversión inmobiliaria muy por encima de otras geografías europeas, incluyendo el Reino Unido, los países nórdicos, Alemania y Francia. Algunos de ellos con tasas negativas de crecimiento, y con desequilibrios graves a nivel interno.
Presentamos oportunidades en casi todos los asset class. Por ejemplo tenemos una importante escasez de plazas en residencias de estudiantes y senior living, el sector logístico sigue siendo de máximo interés, y algunos nichos de mercado como los data center o el sector healthcare son altamente demandados, ante la poca penetración del mercado inversor institucional.
