Los data centers o centros de datos se han convertido en el cuarto tipo de activo que más demanda tiene por parte de inversores, según un informe elaborado por la firma de servicios profesionales PwC.
«España lleva cierto retraso comparando con el resto de países del mundo, pero tiene potencial para convertirse en el principal hub del sur de Europa. ¿Por qué? Cuenta con buenas conexiones de fibra, el precio de la electricidad industrial está un 20% por debajo de la media de la Unión Europea, no existen riesgos naturales y está conectado por cables submarinos con otros continentes», comenta Davide Masso, director del área de transaction services de PwC Real Estate, en un evento sobre esta tipología de activos.
El tamaño de este tipo de inmuebles no se contabiliza en metros cuadrados, sino en megavatios. España multiplicará por cuatro su capacidad de megavatios hasta 2025, impulsado por gigantes tecnológicos como Meta (Facebook), Google o Amazon.
Tradicionalmente, este tipo de activos tenían un sentido local, Es decir, aquella compañía que necesitaba un centro de datos lo construía para su propio uso, especialmente las entidades financieras.
Data centers en el sector inmobiliario
La Socimi Merlin Properties fue el primer player destacado en España en apostar fuertemente por este tipo de desarrollos. «Empezamos en 2018 y contamos con cuatro licencias, con un socio tecnológico. Es un mercado que está incipiente en el que pueden entrar nuevos players, pero será difícil por las grandes barreras de entrada, la difícil atracción de talento y el hecho de ser un sector intensivo en capital», relata el consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente.
Miren Telleria, responsable de estrategia inmobiliaria de PwC, explica: «Los centros de datos dan unas yields interesantes, cercanas al 15% bruto. A pesar de esto, requieren una operativa mayor y un alto nivel de ocupación para no hundir la rentabilidad». Solo el 30% de los fondos necesarios para poner en marcha un centro de datos están relacionados con su promoción y construcción.
El director del área legal de PwC Real Estate, Gerardo García-Boente, puso de manifiesto los problemas que surgen alrededor de la promoción de este tipo de activos: «El planeamiento urbanístico no está preparado para acoger data centers y, normalmente se alojan en suelos industriales».
Ubicación de los centros de datos
Las ubicaciones que escogen los players son diferentes. Amazon Web Services optó por Aragón por el buen trato que recibieron del gobierno de la comunidad autónoma, según confirmó Miguel Alava, managing director de esta filial de Amazon.
En el caso de Merlin, en aquellos lugares donde cuentan con disponibilidad de suelo y una buena conectividad. En Madrid y Barcelona, promoverán activos de menor tamaño, muy próximos a las grandes redes de fibra óptica. En cambio, en Lisboa y País Vasco, optan por un concepto campus, que ocuparán más extensión de suelo y están más próximos a los cables submarinos que conectan España con el resto del mundo. La financiación necesaria para la promoción se ha realizado con el propio equity disponible.
