España es un país enfocado en el ahorro e inversión en el mercado inmobiliario. Adquirir una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble para alquilarlo es una alternativa popular entre pequeños ahorradores que quieran optimizar y sacar mayor partido a sus ahorros, aspirando a obtener rentabilidades que puedan superar a otros activos de un carácter más conservador (depósitos, bonos, etc.), además de poder contar con una propiedad que dejar a sus descendientes.
La agencia inmobiliaria Evernest ha elaborado una guía con algunos factores que un inversor particular debe tener en cuenta antes de adquirir una vivienda para ponerla en alquiler.
1- Una localización con buenas conexiones
A la hora de comprar una vivienda que aspire a lograr una rentabilidad óptima, es preferible apostar por propiedades situadas en zonas con alta demanda, buenas infraestructuras y acceso a servicios y transporte público. En el caso de las grandes ciudades, será conveniente contar con una buena conexión, con una parada de metro cercana o distintas líneas de autobús. Por su parte, en el caso de las ciudades pequeñas y medianas, puede ser un elemento favorable que el inmueble esté ubicado cerca de la estación de autobuses o tren.
2- Atentos a la ratio oferta-demanda
Puede ser interesante elegir comprar una vivienda en un área de expansión o crecimiento demográfico, que asegure un aumento de la demanda en los próximos años, o que esté situada en una zona que concentre muchos puestos de trabajo.
3- Más importante el tamaño y características de la vivienda que servicios como parking o piscina
Otros de los elementos muy relevantes a la hora de tomar la decisión de adquirir una vivienda como inversión son el tamaño, las características y la distribución del inmueble. Por ejemplo, una vivienda con tres habitaciones bien distribuidas puede tener un precio de compra no muy distinto al de un inmueble con dos dormitorios y contar con un potencial precio de alquiler más alto. Se trata de elementos más decisivos que servicios adicionales como la plaza de garaje, la piscina o la terraza, que pueden suponer un coste de venta más elevado.
4- El estado y calidad de la propiedad, elementos esenciales
Por encima de todo, resultan muy rentables pisos de obra nueva o «a estrenar», y aquellos que cuentan con calidades de lujo. Como alternativa, existe la opción de invertir en una vivienda antigua, cuyo coste puede reducirse de forma significativa, y acometer una obra ambiciosa, que revalorice su precio muy por encima del coste de rehabilitación, lo que ayudará a recuperar la inversión en un corto plazo de tiempo.
5- Cuidado con los gastos asociados
Antes de tomar la decisión final de adquisición de una vivienda para ponerla en alquiler es importante analizar los gastos asociados a la propiedad: cuota de la comunidad de propietarios, impuesto de bienes inmuebles, cuotas de mantenimiento, seguros y costes de gestión. Se trata de gastos fijos que tendrá que asumir el dueño.
6- Inmuebles de larga estancia para inversores más conservadores
Muchos inversores pueden plantearse el tipo de alquiler al que se puede acoger una vivienda que quieran comprar: de larga estancia, de corta estancia o vacacional-turístico. La opción de larga estancia será la mejor para un inversor que busque seguridad y no pueda dedicar mucho tiempo al mantenimiento y gestión de la vivienda. Los costes suelen ser más bajos, ya que hay menos rotación de inquilinos y menos necesidad de servicios adicionales, y el mantenimiento tiende a ser más predecible y regular. En este caso, los precios de alquiler son generalmente más estables y ofrecen ingresos consistentes a lo largo del tiempo, aunque pueden ser menores en comparación con otros tipos de alquiler.
7- Si eres un inversor no profesional, prioriza las zonas metropolitanas
En líneas generales, un inversor no profesional debe priorizar las zonas metropolitanas sobre las propiamente turísticas. La razón es que el turismo distorsiona mucho los precios, al menos para un inversor no profesional.
Apostar por la inversión en una vivienda para alquiler vacacional-turístico conlleva un mayor mantenimiento. Asimismo, hay que tener en cuenta que los costes pueden variar significativamente dependiendo de la localización y la demanda estacional, y que se puede incurrir en gastos adicionales como publicidad, gestión de reservas y servicios para los huéspedes. Además, hay que tener en cuenta la inestabilidad de unos precios de alquiler que pueden ser elevados durante las temporadas altas, pero más bajos durante el resto del año.
8- Atender a las cuestiones de fiscalidad
Por último, es importante consultar con un asesor fiscal o experto en legislación local para comprender las implicaciones fiscales de cada tipo de alquiler en una ubicación específica. Las regulaciones fiscales pueden cambiar con el tiempo y ser distintas en diferentes jurisdicciones.
