Sin embargo, como sucede en todos los ciclos económicos, la velocidad también tiene límites. Y hoy comenzamos a percibir que el mercado de la vivienda está entrando en una nueva fase menos acelerada. No hablamos de un desplome ni de una corrección brusca como la vivida en 2008. El escenario actual es completamente distinto. Lo que estamos observando es el inicio de una etapa de moderación tras alcanzar niveles históricamente elevados tanto de actividad como de precios.
La vivienda siempre ha funcionado como un espejo bastante preciso de los estados de ánimo colectivos. En los años previos a la Gran Recesión de principios del siglo XX, predominaba la euforia. Después llegó el miedo, la parálisis y la desconfianza. Más tarde apareció la prudencia. Y tras la pandemia, llegó un periodo de mayor confianza y vitalismo. Ahora llega el turno de la tensión contenida. Existe demanda, hay interés comprador y continúa habiendo mucha necesidad de vivienda, pero también aparecen señales de agotamiento financiero y social.
Los últimos datos del mercado muestran todavía un volumen de compraventas muy elevado. Superar las 60.000 operaciones mensuales continúa siendo una cifra extraordinariamente alta en términos históricos. El crédito sigue fluyendo y las hipotecas mantienen un notable dinamismo. Sin embargo, el ritmo ya no es el mismo. El mercado comienza a perder aceleración como consecuencia natural después de años de crecimiento ininterrumpido.
Es un cambio de ciclo de ámbito hipotecario. Durante 2025, la progresiva relajación de los tipos de interés por parte del BCE y la intensa competencia bancaria facilitó unas condiciones de financiación especialmente atractivas. España llegó a tener las hipotecas más asequibles de toda Europa. Este contexto permitió recuperar una parte muy importante de la demanda que había quedado fuera del mercado tras las subidas de tipos del periodo 2022-2024. Pero esa etapa empieza a quedar atrás. Justamente, el factor más reciente que ha variado en la ecuación es el precio del dinero. La reunión del Banco Central Europeo de este pasado 11 de junio de 2026 ha dictado sentencia y Frankfurt ha virado su política monetaria, reactivando las subidas de tipos hasta el 2,25%, después de más de dos años de bajadas y posterior estabilidad, para aplacar el repunte inflacionista de los mercados.
Ante todo esto, las entidades financieras ya llevan medio año adoptando una posición más prudente. El crédito sigue disponible, pero las condiciones ya no son tan expansivas como hace unos meses. La banca empieza a redefinir el mercado desde la oferta financiera, anticipándose a un contexto monetario potencialmente más restrictivo por parte del BCE y cuando el acceso al crédito se endurece, el mercado se vuelve más selectivo.
Esto tiene consecuencias sobre el perfil del comprador. En este nuevo escenario, ganan peso los hogares con mayor solvencia económica y capacidad de ahorro, mientras que quienes dependen más intensamente de la financiación encuentran mayores dificultades de acceso. Porque al contrario de lo que puede pensarse, el problema de nuestro mercado no es la caída de actividad, el gran desafío sigue siendo la accesibilidad. Tras años de fuertes incrementos de precios, muchas familias han alcanzado un techo económico. En las capitales principales, el esfuerzo necesario para comprar o alquilar una vivienda se sitúa ya en niveles muy elevados, haciendo que los ciudadanos pierdan capacidad de compra.
En paralelo, la oferta continúa siendo insuficiente. La oferta disponible es cuatro veces menor que la demanda y este es el gran desequilibrio estructural que explica por qué no esperamos bajadas generalizadas de precios. La obra nueva, por ejemplo, sigue siendo altamente atractiva y ya supone el 20% de las compraventas, porque responde mejor a las nuevas prioridades del comprador: eficiencia energética, espacios abiertos o calidad constructiva. Sin embargo, la capacidad productiva de la vivienda de nueva construcción sigue limitada por la falta de suelo finalista, el encarecimiento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra y la excesiva carga burocrática.
Pero aunque el mercado pierda velocidad, los precios continúan muy tensionados con subidas interanuales del 22%. Es un escenario muy distinto al de hace dos décadas. Entonces existía un exceso de crédito que había empujado hacia una sobrevaloración evidente del parque inmobiliario, hasta que un crash financiero precipitó una crisis generalizada que hundió el mercado de la vivienda. También había un exceso de construcción con más de 600.000 viviendas anuales, pero hoy nos faltan viviendas. En Fotocasa estimamos que serían necesarias 1,8 millones para poder equilibrar el mercado. Quizá por eso, el actual cambio de ciclo no se parece a los anteriores.
La gran incógnita ahora es si este nuevo ciclo servirá para corregir algunos de los desequilibrios acumulados durante los últimos años o si, por el contrario, consolidará un mercado cada vez más inaccesible para una parte importante de la población. Porque el riesgo no es únicamente económico, es social y generacional. Muchos jóvenes ya han quedado prácticamente desconectados de la posibilidad de comprar vivienda sin apoyo familiar o sin una financiación que se prevé cada vez menos favorable. Y si las condiciones hipotecarias continúan endureciéndose, el acceso será todavía más complejo. Hoy la vivienda se ha convertido en el principal factor de desigualdad. No hay proyecto de vida que pueda desarrollarse sin un techo y sin una vivienda que ofrezca seguridad y autonomía resulta imposible construir una vida plena. La dificultad de acceso a la vivienda retrasa la emancipación, reduce la natalidad y prolonga la dependencia familiar.
El mercado inmobiliario español encara, por tanto, una nueva etapa. Una fase de estabilización tras máximos, marcada por una demanda aún sólida pero cada vez más tensionada, por una oferta insuficiente y por un contexto financiero que deja atrás la excepcionalidad de los últimos años. El ciclo cambia. Y aunque probablemente no veremos grandes gangas ni desplomes generalizados, sí entraremos en un mercado más pausado, más prudente y mucho más exigente para compradores y vendedores, lo que no evitará que España mantenga su «obsesión» con el mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda.
