«Preveo un final de año con bastante actividad». Tras una primera mitad de año marcada por el «mantenimiento» de volúmenes y tendencias, Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate España, espera «cierta aceleración» en el mercado inmobiliario de cara al segundo semestre.
En julio, la consultora publicó su informe correspondiente al segundo trimestre del año, que cifra en 2.376 millones de euros la inversión inmobiliaria durante este período, con un incremento del 7,3% respecto al primer trimestre. De cara a final de año, las perspectivas se mantienen: la firma estima una ligera mejora de en torno al 5-10% respecto a 2023. Ortega, personalmente, se inclina por el 10%: 2024 le parece un año «esperanzador y de propulsión hacia 2025».
Aunque el entorno macro sigue afectando a los grandes players, en modo wait & see desde finales de 2022, «los fondos siguen mirando a España». Sin embargo, se trata de «fondos que buscan unos retornos altos, importantes», un producto que en España «no está apareciendo». La situación, en este sentido, dista mucho de la de 2008.
Ese inversor, el institucional, está analizando segmentos como retail, living o logística. Y quien cobra actualmente protagonismo es el inversor privado, afirma Ortega. Durante los años 2021-2022, este perfil, que confía mucho en el inmobiliario, «no podía acceder porque había una presión muy potente del inversor institucional por comprar (le alejaba del mercado)». Es ahora cuando está aprovechando la ocasión: «estamos viendo grandes operaciones por parte de inversores privados».
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, el directivo opina sobre la evolución de la inversión inmobiliaria en 2024, el papel del inversor privado e institucional en los últimos años, los efectos de la bajada de los tipos de interés en el mercado de la vivienda, la evolución del perfil profesional en real estate y en consultoría o las propuestas públicas para el óptimo desarrollo del sector.
Inversión en el real estate durante 2024
El primer semestre de 2024 ha sido una «continuación de cómo fue el año 2023«. Tras la esperada bajada de los tipos de interés, el sector espera un cambio de tendencia y un impulso a las transacciones. «Seguro que la segunda mitad de año -y consolidándose de cara a 2025- hará que tengamos un mayor volumen de inversión», prevé Ortega.
Desde principios de año, «notamos, un poco influenciados por esa expectativa de bajada, que hay mucho más apetito en estudiar transacciones«. Los inversores, de hecho, están esperando un aumento. Por ejemplo, el segmento retail ha incrementado el número de operaciones, con casi 800 millones invertidos en centros comerciales, durante sólo el primer trimestre del año.
Segmentos inmobiliarios que despiertan menor y mayor apetito inversor
Según el consejero delegado de BNP Paribas Real Estate España, el mercado «más impactado» es el de oficinas, debido a que «el inversor institucional, claramente, ha decidido no apostar por este sector». Esto ha provocado una bajada en el número de transacciones, que han sido «mínimas» durante el primer semestre de año, con un volumen global de inversión situado en torno a los 200 millones de euros, muy inferior al de otros años. El segmento, sin embargo, persiste: aunque el teletrabajo y las flex-office han afectado este mercado, aún hay demanda en zonas prime o en edificios de alta calidad.
Los segmentos que más apetito inversor han despertado han sido la logística, un mercado muy importante donde no dejan de ocurrir transacciones, y el living -y todos sus sebsectores-, incluyendo el hotelero, «que ha estado impulsando y va a ser un protagonista a lo largo de los años venideros».
El problema del acceso a la vivienda en España
Según Ortega, solucionar el «evidente» problema de acceso a la vivienda en España pasa por puntos como facilitar la colaboración público-privada; desbloquear suelos o ponerlos disposición de los inversores, de forma más rápida, para que puedan construir viviendas que se necesitan; dejar que el mercado se vaya regulando o transformar edificios, si la reforma se traduce en más vivienda y los números siguen saliendo.
Además de la puesta a disposición de la materia prima -el suelo- para los inversores o de la creación de convenios o concesiones a largo plazo, el directivo no cree que sea malo impulsar mediante medidas fiscales la creación de producto. «Tenemos que quitarnos esa etiqueta que tiene el sector para mucha parte de la sociedad, y convertirlo en un prestador de servicios a la sociedad».
Y el cambio ha de empezar en el propio sector: «nosotros mismos tenemos que continuar con ese camino de profesionalización que está viviendo el sector a lo largo de los últimos años, y especialmente en España, para que esa imagen nuestra cambie». En este sentido, Ortega considera vital seguir avanzando en soluciones de acceso a la vivienda y seguir impulsando todos sus segmentos.
Respecto a la polémica que envuelve al alquiler turístico, una clase de limbo entre el segmento residencial y el hotelero, Ortega se muestra positivo: «lo vamos a solucionar, ahora vamos a ver cómo». Ante un urbanismo «muy rígido y muy legislado», al que le cuesta tiempo adaptarse al cambio, Ortega aboga por «un urbanismo que no regule la sociedad, sino que esté al servicio de la sociedad, con toda la seguridad jurídica necesaria».
Efectos de la bajada de los tipos de interés, en el mercado de la vivienda
Concretamente, en la vivienda, Ortega cree que la bajada de tipos de interés puede influir en que haya más operaciones institucionales de vivienda en alquiler. «Desde un punto de vista bajado al usuario, a tendencias de precio, creo que no va a haber una influencia tan grande».
El directivo matiza que «el crédito al comprador no se ha cortado en España, se sigue financiando al comprador de vivienda» y afirma que podrá tener «hipotecas un poquito más baratas», pero recuerda que «habrá que ver, realmente, qué efecto tienen 25 puntos básicos».
En su opinión, se trata más de un «efecto emocional para los inversores institucionales», que de impacto real. Además, el efecto siempre tarda un poco en trasladarse y el euríbor es otro parámetro a tener en cuenta, recuerda.
Para Ortega, en la vivienda, el gran problema es la falta de producto en todos los niveles: «hay una demanda latente que presiona los precios». Pese al menor número de transacciones que supone la falta de producto, «los precios siguen subiendo».
«Sigue habiendo mucha liquidez en el mercado, tanto a nivel particular como a nivel institucional». Ahora que el contexto internacional ha disipado la presencia del inversor institucional a nivel global, quien está entrando en el mercado es el inversor privado, en todos sus tamaños, explica Ortega. Este perfil, que tradicionalmente invertía en retail y oficinas, se ha ido trasladando hacia el segmento residencial.
El sector inmobiliario en España
En España, Ortega cree que «el mercado va más rápido que la administración». El dinamismo del mercado, capaz de adaptar el producto a la demanda, es el punto fuerte del inmobiliario español. El punto débil, sin embargo, sería la falta de agilidad por parte de la administración para proveer a este mercado y el sistema no unitario en términos de legislación e inversión.
Para mejorar el sector, propone agilizar la regulación y la burocracia; una mesa multisectorial en condiciones; huir de la politización del problema de la vivienda; impulsar políticas de colaboración público-privada capaces de solucionar el problema de acceso a la vivienda y transformar el urbanismo hacia una mayor agilidad y entendimiento de las necesidades de la sociedad.
