Aunque muchos profesionales inmobiliarios aseguran sacar partido a los datos antes de tomar decisiones en materia de inversión, muy pocos aprovechan plenamente este tipo de recursos. Alejandro Aguirre, CEO de la plataforma de big data inmobiliaria Brainsre.com, participó el pasado mes de septiembre en el Congreso Nacional de Vivienda, un evento referente en el sector inmobiliario centrado en el sector living.
Durante su intervención, el experto aprovechó para dar las claves sobre cómo desgranar esos datos medios y qué herramientas utilizar a través de la plataforma de Brainsre.com para contrastar posibles intuiciones o analizar nuevas oportunidades de mercado.
En primer lugar, Aguirre deja claro que el big data no es una bola de cristal, sino más bien una lupa. Por eso, hay que entender primero lo que significa cada dato. ¿De qué se compone ese «precio medio de oferta y transacción»? ¿Y el número total de transacciones?
Esta gráfica muestra la distribución de los anuncios y ventas individuales en la ciudad de Valencia desde el año 2015. Como ya se intuía, se venden muchas más viviendas baratas que caras. El porcentaje de cierres es el doble (26%) cuando el importe no supera los 160.000 euros mientras que, por encima de esta cifra, el número de transacciones baja considerablemente (13%).
En cuanto a lo que puede pasar en el futuro más inmediato, el número de transacciones disminuirá y los precios aumentarán a un menor ritmo, según las previsiones de Aguirre y otros participantes en la jornada. En viviendas de menos de 200.000 euros, veremos una reducción de compradores de primera residencia y más inversores interesados en comprar pisos para posteriormente alquilarlos. Por otra parte, la fuerte demanda de obra nueva se mantendrá, así que el mercado de segunda mano se resentirá.
Volviendo a la interpretación de los datos, Aguirre avisa de que, en un mismo barrio, el precio de un inmueble puede variar notablemente de una calle a otra. La distribución de precios cuenta con una distribución geográfica, por lo que la caída de liquidez tiene un impacto muy diferente calle a calle.
«De la subida de precio moderada que se espera, hay una gran parte que se deberá a las ventas de obra nueva», explica Aguirre. «La diferencia es significativa en precios entre la obra nueva y segunda mano, un 25% de media en la ciudad de Valencia, donde los últimos trimestres un 20% de las transacciones registradas han sido obra nueva«, prosigue el directivo. A su vez, estas operaciones se concentran en zonas donde hay suelo disponible. En la ciudad del Turia, el ejemplo es claro: más del 60% de transacciones de obra nueva se ubican en la Ronda Nord y casi el 37%, en la zona de la Nueva Fe.
Las licencias de obra nueva son otro baremo a tener en cuenta, explica el CEO de Brainsre.com, que se puede consultar en la plataforma. Se trata de un paso imprescindible al preparar un pipeline para los próximos años y estimar su impacto, tanto en oferta, como en demanda y precios.
¿Qué tal el mercado del alquiler en Benicalap?
Pasando de la venta al arrendamiento, Aguirre analiza el mercado del alquiler en Benicalap, el barrio valenciano donde tuvo lugar el evento. Los datos muestran la diferencia entre los precios de anuncios de alquiler y los alquileres que se pagan de media, según las declaraciones de IRPF de los propios vecinos. «Hay un retraso de al menos dos años hasta que el precio real llega al de los anuncios, en un mercado al alza», explica. Además, en Valencia el impacto de las caídas se nota más rápidamente que en otras plazas como Madrid y Barcelona.
La oferta seguiría igual de no ser por el impacto del COVID-19. Como se observa en esta gráfica, el confinamiento influyó notablemente en el número de anuncios y el tiempo de publicación en el alquiler de la vivienda, que crecieron de forma significativa. «Desde esos máximos los tiempos para alquilar han bajado pero la caída de oferta ha sido todavía mayor, con lo que hace pensar en posibles subidas de precios», explica Aguirre.
Dentro del propio barrio de Benicalap, encontramos gran variabilidad entre las rentabilidades, que van desde un 4,1% hasta más del 11%. Aunque las causas de esta variabilidad pueden ser múltiples, Brainsre.com señala algunas de las que tiene mapeadas:
- Los salarios netos medios por hogar varían significativamente en distintas partes del barrio.
- El riesgo de impago de hipotecas, alquileres y contratos de agua, gas, y electricidad también varía y no de forma homogénea con los salarios.
- El impacto del número de viviendas turísticas en cada sección censal es otro baremo. Otros potenciales índices que varían entre secciones son factores como la edad media, número de desempleados, pensionistas, colegios, restaurantes, okupas, etc.
- Por último, en cada sección censal tenemos un micro mercado donde hay precios específicos para pisos de 1, 2, 3 o 4 habitaciones y se observan diferencias entre pisos y unifamiliares.
¿Qué puertas abre el big data inmobiliario una vez analizada la situación en Valencia en venta y alquiler durante los últimos meses?
«Lo que nos permite es contrastar las intuiciones que ya tenemos de los mercados locales que conocemos bien y poder extrapolar esas hipótesis de negocio a nuevas zonas en búsqueda de las oportunidades que surgirán en este nuevo ciclo inmobiliarios. Los datos aquí mostrados son, en gran parte, información pública que, junto con los datos que ya manejáis, puede ser una fuente de enorme valor para vuestras decisiones, si tomáis el dato como una ayuda a vuestro trabajo», concluye el CEO de Brainsre.com.
