El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias de fecha 3 de octubre de 2024 en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.
De esta manera, la Sala del Alto Tribunal se pronuncia por primera vez sobre la interpretación del apartado 12 del artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal («LPH«), añadido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Dicho art. 17.12 LPH establece que el acuerdo por el que «se limite o condicione» el ejercicio de las actividades turísticas referidas en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos requerirá «el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».
En los recientes pronunciamientos la Sala, tras recordar su jurisprudencia en la que determina la licitud de la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (Sentencias 358/2018, de 15 de junio; 729/2014, de 3 de diciembre; 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero), se pronuncia sobre la cuestión controvertida en los recursos de casación que constituyen el objeto de las citadas sentencias, esto es, «determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos», permite la prohibición de tal destino«.
En primer lugar, el Alto Tribunal analiza desde un punto de vista semántico la expresión legal «limite o condicione«, concluyendo que la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite, y ello de acuerdo con las definiciones contenidas en los Diccionarios de la Real Academia de la Lengua y el Panhispánico del Español Jurídico.
Acto seguido lleva a cabo una interpretación teleológica del precepto, a los efectos de determinar la finalidad perseguida por el legislador, acudiendo para ello al preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, del cual se desprende según el Tribunal Supremo que «el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición«.
Finalmente, la Sala de lo Civil del Supremo proclama que el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
Las decisiones, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.
Artículo de opinión firmado por Javier Robles Moreno, abogado senior en IUS+Aequitas
