Aunque 2023 fue un año complicado para el sector inmobiliario español, con un descenso del 46% en la inversión directa, Alejandro Campoy, director general de Savills, opina que nuestro mercado se ha comportado mejor que la media europea, gracias al buen rendimiento de hoteles y living, y a la presencia de capital privado nacional.
En 2024, Savills espera la vuelta del capital institucional, con una reactivación de la actividad transaccional. El segmento living seguirá creciendo, junto con hoteles y logística; las oficinas se polarizarán, con más demanda de espacios de calidad y sostenible; el retail se encuentra en un buen momento, y se espera el desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios relacionados con sectores alternativos.
El real estate español se mantiene como un mercado principal en Europa, con un crecimiento por encima de la media, sí, pero se enfrenta al reto de atraer la reactivación del capital institucional, que busca rentabilidades más altas, recuerda Campoy.
¿Cómo calificaría Savills 2023 para el sector inmobiliario?
Ha sido un año complicado para el mercado, pero si bien el volumen de inversión ha sido inferior respecto al año 2022 por el contexto de tipos de interés -un 46% menos en inversión directa y en un 37% si incluimos operaciones corporativas-, en términos comparativos España ha tenido un año positivo.
Este descenso ha sido menor que la media registrada en mercados europeos. Son varios los motivos de este best performance, pero principalmente, se debe al buen comportamiento de hoteles y living, que siguen registrando cifras muy saludables, y a un capital privado nacional que está aprovechando la corrección en precios y la falta de presencia del inversor institucional.
¿Qué esperáis del año 2024?
El discurso de los bancos centrales ha cambiado, la inflación parece estar controlada, y el mercado descontaba bajada de tipos en 2024, que se confirmaron con el mensaje de la FED de rebajar hasta 75 bps en 2024.
Ante este cambio en el rumbo de la política monetaria, las valoraciones de los activos deberían estabilizarse y dejar de corregirse por el efecto tipos de interés, por tanto, en 2024 esperamos la vuelta del capital core y la reactivación de la actividad transaccional conforme se empiecen a alinear las expectativas de compradores y vendedores. Respecto al mercado de usuarios, quizás este año podría tener algún ajuste que será transitorio y no estructural, para recuperarse en 2025 por los efectos más tardíos en la economía real de la subida de tipos.
¿Qué segmentos del inmobiliario crecerán más? ¿Y cuáles sufrirán más?
A nivel crecimiento, el segmento Living, donde se está construyendo un mercado institucional con varios subsegmentos, BTS, BTR, senior living, residencias de estudiantes, coliving y flex, seguirá avanzando y consolidando su posición como uno de los pilares del mercado de inversión.
El mercado operativo y de inversión en Hoteles está teniendo un comportamiento tras la pandemia excepcional y mantendrá el ritmo en 2024. En Logístico, tras el descenso por falta de operaciones en 2023, a pesar del buen comportamiento de la contratación, esperamos una reactivación por la bajada de tipos, pipeline de operaciones ongoing y producto que volverá a mercado en 2024.
En Oficinas veremos mayor polarización con la apuesta por la calidad y sostenibilidad por parte de las empresas y cambios de uso en edificios que ya no cumplen su función como oficinas.
El buen momento en Retail a niveles de afluencias, ocupaciones y consumo en España sitúa a este tipo de producto en uno de sus mejores momentos para invertir.
Por último, en 2024 veremos el desarrollo de nuevo negocio inmobiliario relacionado con sectores alternativos como Data Centers, Deportivo, Educación y Agricultura.
Respecto a otros países, ¿cuál es la posición de España en el sector inmobiliario?
España es actualmente un mercado principal en Europa. Se prevé que en 2024, España continuará experimentando un crecimiento por encima de la media europea, mientras que algunos de los mercados más grandes en Europa, como el Reino Unido y Alemania, proyectan un crecimiento inferior.
En los últimos años en España, la tasa de inflación se ha mantenido bajo control y los LTVs máximos en el mercado CRE han sido inferiores en comparación con otros mercados. Esto también ha significado que, hasta ahora, el mercado ha mostrado menos signos de distrés.
Sin embargo, nos enfrentamos a un año clave para atraer la reactivación del capital institucional, que generalmente busca rentabilidades más altas. Las rentabilidades en el mercado español no han experimentado la misma expansión que en muchos otros países europeos, parcialmente justificada por el buen desempeño de la economía y el inversor doméstico.
