«Si trabajásemos todos con la prevención, el ahorro de costes sería brutal». Ana Luengo, presidenta de la Asociación de Mujeres Profesionales del Sector Inmobiliario (AMPSI); consejera en la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) y gerente en Century21, tacha de «miopía política» la falta de organización a nivel políticas de vivienda en España durante los últimos años. La profesional exige al gobierno, en todos sus niveles, especial atención a necesidades sociales como el desarrollo de vivienda social y asequible, o de nuevas fórmulas de producto residencial, como el senior living.
En un sector con tanta falta de oferta y plazos tan extensos como el inmobiliario, y especialmente en un ámbito tan relevante como la vivienda, Luengo recuerda la importancia de implementar medidas a largo plazo. Cambiando el modus operandi a la hora de elaborar políticas, cree que «conseguiríamos medidas sociales que consiguiesen una mejora de la vida de la población en general».
En este episodio de Brains Real Estate News Podcast, la profesional opina sobre la situación actual del mercado residencial y la Ley de Vivienda; analiza el estado y el nivel de inversión del real estate español a cierre de 2024 y explica los objetivos y la visión de AMPSI, la asociación de mujeres profesionales del RE que preside a nivel nacional.
Cómo solucionar la falta de vivienda en Madrid
Teniendo en cuenta el crecimiento demográfico que se espera en la capital de cara a los próximos años, ¿cómo solucionar la falta de vivienda en Madrid? Luengo celebra la reactivación de la Operación Chamartín, que «no es vivienda asequible, pero será un pulmón», sin embargo, también recuerda que es imprescindible tanto «la colaboración de todos los grupos políticos», como pensar en «el bien común de las personas que necesitan ese tipo de vivienda».
Si no se unen fuerzas y se trabaja en la misma línea, considera este avance «bastante complicado». Aunque Madrid dispone de «cantidad de terrenos donde poder construir», Luengo cuestiona la voluntad de esta gestión. Además, defiende que es vital que las políticas relativas a vivienda social se sigan desarrollando, porque «la vivienda es un derecho pleno de cualquier persona», pero no es lógico lo que se plantea al mercado.
Independientemente de la ideología política (PSOE, a nivel nacional; PP, a nivel autonómico-local), Luengo critica el «destrozo inmobiliario que están causando, a todos los niveles». En su opinión, «se están extra-limitando en demasiadas cosas» y no se está teniendo en cuenta la opinión propia del sector inmobiliario.
La Ley de Vivienda
Pese a los múltiples esfuerzos del gremio, que ha tratado de participar en la elaboración de la Ley de Vivienda junto al Ministerio de Vivienda, finalmente, «decidieron seguir adelante con sus planes y sus pactos políticos». Y «cuando un gobierno interviene una parte de la economía, está más que demostrado -ya ha habido experiencias en Europa- que lo único que hacen es ‘cargarse’ definitivamente ese sector». Ahora mismo, está ocurriendo con todo el inmobiliario.
La Ley de Vivienda tiene «cosas buenas», pero también «cosas malas». Por ejemplo, en alquiler asequible, la intención del gobierno era ayudar al colectivo más desfavorecido, pero la consecuencia ha sido la contraria. Se ha acabado por «perjudicar a las clases sociales que tienen menos capacidad adquisitiva», porque los propietarios tienen una vivienda que quieren alquilar y no tiene que venir nadie a decirle cómo hacerlo».
«Para eso», insiste Luengo, «está la vivienda social«, que es «responsabilidad de todos los grupos políticos» -actuales y pasados-, que no han gestionado adecuadamente ni la vivienda asequible, ni la vivienda social.
Regulación de la vivienda social
La vivienda «tendría que ser siempre social, nunca tendría que pasar a ser privatizada, bajo ninguna circunstancia», opina la profesional, que destaca la «confrontación de intereses muy potentes cuando tienes una Vivienda Protegida Oficial (VPO), la desregulas y sales al mercado, a venderla al mismo precio que cualquier usuario que ha comprado su vivienda, haciendo un esfuerzo económico importante, y sin tener ese tipo de subvenciones y desgravaciones». Esta dinámica, que Luengo considera una «salvajada», es «la forma de potenciar que nunca jamás tengamos el parque de viviendas que necesitamos«.
A la profesional no le convence el formato habitual, en el que la Junta de Compensación de cada ‘nuevo barrio’ negocia con las promotoras un contrato bajo gestión de 50 años de duración. «Dentro de 50 años, lo van a vender y va a dejar de ser vivienda social», para volver a la misma situación.
Como sociedad, Luengo alerta: no se ha de olvidar jamás que «siempre habrá personas que necesiten vivienda social» y, de alguna forma, cualquiera es «posible» futuro usuario de la misma. Si no somos capaces de gestionar esta tipología de producto tan necesaria, «¿qué vamos a hacer?»
Con este enfoque, la directiva se refiere a todo el ciclo de vida del activo. «La vivienda social tiene que nacer como social, y existir todo su periodo de vida como social». Como ocurre con otros ámbitos como Sanidad o Educación, si se destina una parte de los impuestos a este tipo de iniciativas, es para que se lleven a cabo estas iniciativas desde el ámbito público, apuntala Luengo.
Cómo la gestión política afecta al mercado residencial
Otra cuestión que nada ayuda a un tema tan sensible como la vivienda es la administración multinivel que existe en España. Al ser atravesada tanto por políticas a nivel nacional como por autonómico y local, gestionar eficazmente el mercado residencial se antoja un imposible. Luengo compara la situación con el equilibrista que ha de estar pendiente de tres pelotas al mismo tiempo. Por este motivo, la fluidez es necesaria en la comunicación con la administración, sea cual sea el nivel.
Además, la presidenta de AMPSI recalca que «las tendencias no son del mismo color» en toda la geografía española, y hasta la alineación de un mismo partido puede decantarse por distintas opciones según el nivel. En Madrid, por ejemplo, Luengo cree que (actualmente) no siempre se actúa de forma paralela.
Por otra parte, Luengo critica el factor «elecciones» en el comportamiento político. «Las campañas electorales empiezan siempre dos años antes de las elecciones» y poco acaban teniendo que ver con la realidad, otro aspecto perjudicial para el sector inmobiliario, y aún más para el consumidor final. Quien invierte en residencial en alquiler porque lo considera «un aporte en un futuro para su jubilación», a día de hoy, se encuentra con un problema si se le declara en situación de vulnerabilidad a la persona, comenta la profesional.
El problema es «muy complicado» porque, «no existe, por desgracia, el diálogo que tendría que existir» en este sistema multi-nivel, cuando debería ser todo lo contrario, «un win-to-win en todas direcciones», continúa.
AMPSI: misión, visión y objetivos de la asociación
«No necesitamos control, lo que necesitamos es profesionalización absoluta». Según Luego, otra de las grandes batallas a resolver en el real estate es la falta de profesionalización, el «intrusismo» ha de erradicarse totalmente, un problema ante el cual el gobierno no ayuda «en absoluto» y que evoluciona de forma demasiado lenta.
AMPSI, fundada hace 11 años por cuatro mujeres que trabajaban en el sector inmobiliario, nació con el objetivo de aunar fuerzas entre iguales y cuenta a día de hoy con más de 450 socias que son «brokers, gerentes, asesoras inmobiliarias o coordinadoras» y se dedican exclusivamente a este campo.
En un ámbito tan masculinizado como el real estate, se trata de compartir expertisement y facilitarse la dinámica unas a otras, por ejemplo, organizando encuentros e iniciativas de manera conjunta, o compartiendo oficinas para ampliar la red de cobertura de unas y otras.
