La productividad de la construcción cae un 22,5% en una década en España

El informe, elaborado por la Dirección General de Mercado Interior, Industria, Emprendimiento y Pymes (DG GROW), dibuja un sector con demanda de sobra y una capacidad de entrega insuficiente. El déficit acumulado ronda las 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, según el Banco de España, mientras que alrededor del 95% de las empresas constructoras emplea a menos de diez personas. Es una estructura atomizada que, según el informe de la Comisión Europea sobre España, limita la inversión, la adopción de nuevos métodos constructivos y, en última instancia, la productividad.

Una productividad que cae el doble que en Europa

Con base 100 en 2015, el valor añadido real por ocupado en la construcción española se situó en 77,5 puntos en 2025, frente a los 89,1 de la media comunitaria. La brecha viene de lejos: el Banco de España calcula una caída estructural de más del 20% desde 1995. El informe reconoce que parte del retroceso reciente se debe a la contratación acelerada de perfiles con menos experiencia. Pero eso no lo explica todo.

Tampoco las horas de trabajo justifican la diferencia. La plantilla española trabajó una media de 38,6 horas semanales en 2024, prácticamente lo mismo que la europea (38,7). La explicación hay que buscarla, apunta Bruselas, en la menor intensidad de capital, el reducido tamaño de las empresas, la organización del trabajo y unos métodos constructivos todavía poco industrializados.

Más visados, menos viviendas terminadas

Entre los retos clave, el informe sitúa en primer lugar «Accelerating housing delivery», es decir, acelerar la entrega de vivienda. El diagnóstico parte de una paradoja: en 2025 se visaron unas 162.200 viviendas, un 6,9% más que el año anterior, mientras que las terminaciones de vivienda libre cayeron un 6,7%, hasta unas 80.800 unidades.

Bruselas habla de un cuello de botella en la fase de ejecución: los proyectos se aprueban, pero no se convierten en viviendas terminadas al mismo ritmo. Mientras tanto, la demanda sigue creciendo. En 2025 se crearon entre 226.000 y 241.000 nuevos hogares, frente a unas 92.000 viviendas libres terminadas y protegidas con calificación definitiva. Una diferencia que acaba trasladándose a precios y alquileres, y que golpea sobre todo a jóvenes e inquilinos.

Suelo y licencias: años antes de poner el primer ladrillo

El informe recoge que transformar suelo puede llevar de 10 a 15 años, según un estudio de la CNMC de junio de 2026, y que una licencia de obra tarda habitualmente de 8 a 12 meses, pese a que el plazo legal es de tres. El suelo puede llegar a suponer hasta el 45% del precio final de una vivienda, y una promoción puede atravesar entre 60 y 80 trámites administrativos en tres niveles de la Administración.

Fuente: Comisión Europea, a partir de CNMC y CoHispania · Noviembre 2026

La reforma estatal de la ley del suelo, una de las peticiones expresas de Bruselas, fue rechazada por el Congreso en febrero de 2025, y el Gobierno confirmó en julio de 2026 que su paquete de vivienda volvería a dejarla fuera. Con el urbanismo en manos de las comunidades autónomas, los cambios avanzan ahora por la vía regional: Cataluña abrió en julio una consulta sobre medidas que podrían reducir algunas licencias a un mes.

La industrialización, todavía en el 2%

La construcción industrializada apenas supone en torno al 2% de las promociones residenciales, y el propio Gobierno admite que su uso es todavía insuficiente y poco extendido. Para cambiarlo, el Perte de industrialización de la vivienda compromete 1.300 millones de euros a diez años y aspira a apoyar entre 15.000 y 20.000 viviendas industrializadas al año.

El potencial es relevante. Los datos de seguimiento de proyectos de CoHispania, recogidos en el informe, estiman que estos métodos recortarían los plazos de obra entre un 30% y un 50%, con costes de ejecución similares o entre un 3% y un 5% superiores a los de la construcción tradicional. El efecto del Perte, advierte el informe, dependerá de que la financiación vaya acompañada de una demanda estable y de oportunidades en la contratación pública.

Una plantilla envejecida y una formación que no capta relevo

El tercer frente es el capital humano. En 2024, el 35,8% de las personas ocupadas en la construcción tenía entre 50 y 64 años, frente al 32,1% de la media europea, y solo el 4,1% tenía menos de 25. El informe prevé además que unas 139.000 personas trabajadoras abandonen el sector en los próximos cinco años, sobre todo por jubilación.

La brecha formativa se concentra en los niveles intermedios, donde se obtienen la mayoría de las cualificaciones de oficio: solo el 23% de la plantilla tiene estudios de bachillerato o FP de grado medio, frente al 54,5% en la UE. Y la formación, según el informe, está pensada sobre todo para cumplir obligaciones y reciclar a quien ya trabaja, no para atraer gente nueva. De las 124.435 personas formadas por la Fundación Laboral de la Construcción en 2025, el 70,5% cursó la formación obligatoria en prevención de riesgos y solo 642 participaron en programas de FP.

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) calcula que faltan unos 700.000 trabajadores, una estimación sectorial que el propio informe matiza al no estar vinculada a objetivos concretos de política pública. Los oficios con más escasez son albañilería, electricidad, carpintería y fontanería, mientras que una de cada cuatro personas ocupadas en el sector es ya de origen extranjero.

El freno no está en la financiación

El matiz más relevante del documento quizá sea este: las restricciones que más pesan son la regulación, la capacidad administrativa y la falta de mano de obra, y no el acceso a la financiación. Según la Encuesta de Inversión del BEI de 2025, el 69% de las constructoras españolas señala la escasez de personal cualificado como barrera a largo plazo y el 52% apunta a la regulación empresarial, frente al 35% en la UE.

En cambio, solo el 10% considera la financiación un obstáculo grave, apenas dos puntos más que la media europea. La conclusión de Bruselas es clara: el apoyo financiero no bastará por sí solo si no se actúa a la vez sobre el suelo, los plazos de tramitación, la formación y la estabilidad regulatoria.

El diagnóstico europeo desplaza el foco del dinero a la capacidad de ejecutar. España visa más vivienda libre que en cualquier año desde 2008, pero la termina cada vez más despacio, con empresas pequeñas, poco capitalizadas y una plantilla que envejece sin relevo. Acelerar la entrega pasará por acortar los plazos del suelo y las licencias, escalar la industrialización y reconstruir una cantera formativa capaz de atraer talento nuevo. Sin esas palancas, cada euro adicional corre el riesgo de traducirse en más precio y no en más viviendas.