El mercado inmobiliario español comienza a mostrar nuevos signos de moderación en el crecimiento de los precios, aunque el encarecimiento de la vivienda continúa a un ritmo elevado. El valor mediano de los inmuebles nuevos y usados aumentó un 0,9% entre septiembre y octubre, lo que sitúa la subida interanual en el 13,7%, cinco décimas menos que el 14,2% registrado durante el mes anterior. Los datos del índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, correspondientes a octubre de 2026, reflejan así una ralentización progresiva del mercado residencial. Pese a este cambio de tendencia, el incremento acumulado durante los últimos doce meses sigue siendo considerable y supera en 8,2 puntos porcentuales la tasa de inflación.
Esta evolución sitúa el valor mediano de la vivienda en España un 3,5% por encima de los máximos alcanzados durante el boom inmobiliario de 2007, si se tienen en cuenta los precios sin descontar la inflación. Sin embargo, la perspectiva cambia al analizar el poder adquisitivo y la evolución del coste de la vida durante estas casi dos décadas, ya que el valor real de los inmuebles permanece un 31,6% por debajo de aquellos niveles.
La directora de Research de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, señala que el mercado ha continuado consolidando su «ralentización paulatina», aunque advierte de que las tasas de crecimiento interanual siguen siendo elevadas en todas las zonas analizadas. De hecho, apunta que los incrementos continúan por encima de la inflación y superan el umbral del 9% interanual nominal establecido en el procedimiento de desequilibrio macroeconómico de la Comisión Europea.
Las capitales y grandes ciudades mantienen el mayor ritmo de subida mensual
La evolución de los precios no ha sido igual en todo el territorio nacional. Mientras que la mayoría de las zonas analizadas han mostrado una mayor estabilidad durante octubre, el grupo de ‘Capitales y grandes ciudades‘ ha mantenido un comportamiento más dinámico, con un encarecimiento mensual del 1,4%. Este dato refleja una resistencia del crecimiento en las principales ciudades después de la moderación experimentada durante agosto y septiembre. En el resto de los grupos, los incrementos mensuales se han situado entre el 0,3% y el 1,4% en términos nominales, mientras que, una vez descontada la inflación, las variaciones oscilan entre un descenso del 0,4% y un aumento del 0,7%.
Por territorios, las desaceleraciones más destacadas se han producido en las ‘Islas’ y las ‘Áreas metropolitanas’, especialmente al analizar la evolución de los precios en términos reales. Así lo explica Arias, que destaca que la intensidad de las subidas en las capitales y grandes ciudades se mantiene después de los ajustes observados en los dos meses anteriores.
En cuanto al comportamiento interanual, las diferencias entre zonas también resultan significativas. Las ‘Áreas metropolitanas’ encabezan los incrementos, con una subida del 16,7% respecto a octubre de 2025, mientras que el grupo de ‘Resto de municipios’ registra el avance más moderado, con un 10,3%. Si se elimina el efecto de la inflación, las subidas interanuales se sitúan en una horquilla de entre el 5,2% y el 11,3%. Estas cifras muestran que, pese a la moderación general, el encarecimiento de la vivienda continúa extendiéndose por el conjunto del país.
El esfuerzo de compra y la falta de oferta moderan las compraventas
La evolución de los precios también está condicionando la actividad del mercado residencial. Las compraventas de viviendas continúan moderándose ante el encarecimiento de los inmuebles, las limitaciones de oferta, el aumento de los tipos de interés y el mayor esfuerzo económico que deben realizar los compradores para acceder a una propiedad. No obstante, esta moderación no significa que las operaciones hayan caído hasta niveles reducidos. Según explica Cristina Arias, las compraventas siguen manteniendo un volumen superior a la media histórica, una situación que relaciona con el crecimiento de la población registrado durante los últimos años.
La responsable de Research de Tinsa también apunta a otros factores que están influyendo en el comportamiento de los hogares. Aunque las presiones de la inflación continúan afectando al poder adquisitivo de los salarios, la resistencia del empleo y una tasa de ahorro todavía elevada están contribuyendo a mantener el consumo.
De esta manera, el mercado inmobiliario combina dos tendencias: por un lado, unos precios que siguen aumentando a un ritmo elevado, aunque cada vez más moderado, y, por otro, una demanda que continúa activa, pero que empieza a encontrar mayores dificultades para asumir el coste de la compra.
Los datos de octubre dibujan un mercado residencial que comienza a perder intensidad en sus subidas, pero que todavía mantiene incrementos importantes en comparación con el año anterior. La evolución de los próximos meses estará condicionada por factores como la disponibilidad de viviendas, el coste de financiación y la capacidad económica de los hogares para afrontar nuevas compras.
