El mercado residencial de lujo de Madrid continúa creciendo y concentra cada vez más viviendas en los tramos de precio más elevados. Según el informe ‘Luxury Homes 2026’, elaborado por la consultora inmobiliaria Colliers, la capital cuenta con 176 viviendas de obra nueva a la venta por más de dos millones de euros, un 16% más que el año anterior, mientras que el precio medio alcanza los 17.679 euros por metro cuadrado, un 14% por encima del registrado en 2025.
Uno de los datos más destacados del estudio es el aumento de las propiedades que superan los cinco millones de euros. Madrid dispone de 72 viviendas en este rango de precios (41% del total), frente a las 49 contabilizadas en 2025, lo que supone un incremento del 47% en apenas un año y confirma el avance de la oferta inmobiliaria dirigida a compradores con un elevado poder adquisitivo.
Las viviendas más exclusivas ganan protagonismo
El crecimiento del mercado se refleja también en la aparición de una nueva categoría dentro del informe de Colliers: las viviendas ‘Trophy’, que agrupan las propiedades con precios superiores a los 10 millones de euros. Esta clasificación reúne 24 inmuebles, equivalentes al 14% de la oferta analizada, con un precio medio de 22.453 euros por metro cuadrado y un importe medio de compra cercano a los 12,85 millones de euros.
El precio medio por metro cuadrado de estas viviendas es un 30% superior al del segmento Ultra High-End, situado inmediatamente por debajo. La propiedad más cara identificada en el estudio alcanza los 17,88 millones de euros y se encuentra en el distrito de Salamanca, una de las zonas tradicionales del mercado residencial de lujo madrileño.
Victoria García-Carranza, Residential Sales Advisory Director de Colliers, destaca que el cambio no consiste únicamente en el encarecimiento de las viviendas, sino en la consolidación de un mercado con características propias en su tramo más alto. Según explica, las 72 propiedades de más de cinco millones y las 24 viviendas Trophy reflejan una demanda capaz de sostener productos cada vez más exclusivos, en los que «la singularidad del activo, la privacidad, la calidad de ejecución y los servicios» adquieren una importancia creciente.
La oferta también se amplía en el ámbito de la promoción inmobiliaria. El número de promociones de obra nueva en comercialización ha pasado de 22 a 36 en un año, un aumento del 64% que evidencia la expansión de este mercado y su progresiva distribución por distintos barrios de la capital.
El lujo se extiende más allá del distrito de Salamanca
Aunque el distrito de Salamanca continúa liderando la oferta, con 17 proyectos en venta, su peso sobre el total ha descendido del 55% al 46%. El cambio responde, en parte, al crecimiento de otras zonas que están ganando presencia entre las promociones residenciales de alta gama. Centro-Justicia registra el mayor avance, al pasar de tres a ocho promociones, que representan el 22% de la oferta. Chamartín-El Viso alcanza los cinco proyectos y Chamberí aumenta de cinco a seis, de modo que cerca del 40% de las promociones se concentra ya entre Centro-Justicia y Chamartín-El Viso.
Para García-Carranza, la escasez de viviendas excepcionales en las ubicaciones más tradicionales está impulsando una búsqueda más precisa dentro de Madrid. En los segmentos de mayor precio, señala, «la calle, el edificio, las vistas, la orientación o la privacidad» pueden generar diferencias importantes de valor incluso entre inmuebles situados a poca distancia.
La internacionalización de la capital también está favoreciendo el desarrollo de las denominadas ‘branded residences‘, viviendas vinculadas a marcas u operadores que ofrecen estándares y servicios asociados a su nombre. Madrid cuenta con 52 unidades terminadas, otras 103 en comercialización y 30 adicionales en proyectos conocidos, hasta alcanzar un total identificado de 185 residencias. La directiva de Colliers considera que este tipo de inmuebles está entrando en una segunda etapa, en la que la marca por sí sola ya no es suficiente para atraer al comprador. Para mantener su valor, explica, «el servicio, la gestión y la experiencia» deben estar al mismo nivel que la ubicación y la calidad de la vivienda.
Previsiones de precios de cara a 2030
Las perspectivas de Colliers apuntan a que el futuro del mercado dependerá menos del aumento del número de viviendas y más de la capacidad para ofrecer propiedades verdaderamente diferenciadas. La escasez de edificios adecuados y las mayores exigencias de los compradores internacionales obligarán a promotores e inversores a prestar más atención a la calidad, los servicios y las características particulares de cada proyecto.
Según las estimaciones recogidas en el informe, los desarrollos residenciales más exclusivos podrían alcanzar una media de 30.000 euros por metro cuadrado en 2030, mientras que las operaciones relacionadas con proyectos excepcionales por su ubicación, ejecución y servicios podrían superar los 40.000 euros por metro cuadrado. Además, la diferencia de precio entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano de alta gama podría situarse en torno al 10%.
El reto para Madrid será consolidarse como una ciudad de referencia para los grandes patrimonios internacionales, no solo como destino de inversión o de segunda residencia, sino también como lugar para vivir durante largas temporadas y establecer vínculos a largo plazo. «Madrid ya no tiene que competir por sustituir a Londres, París, Miami o Nueva York», concluye García-Carranza, quien defiende que la oportunidad pasa por formar parte del grupo de ciudades en las que los grandes patrimonios deciden vivir, invertir y desarrollar una parte de su vida.
¿Qué temas trata esta noticia?
