La EPBD define el destino: un parque inmobiliario de cero emisiones en 2050. España está todavía trasladando ese objetivo a su marco regulatorio. Pero el primer hito para el terciario llega en 2030. En nuestro sector, cuatro años obligan a hablar en presente.
De las intenciones a indicadores objetivos
Uno de los cambios relevantes de la EPBD es que convierte los objetivos de descarbonización en criterios medibles. Para el parque no residencial existente, los requisitos mínimos de eficiencia energética, los denominados MEPS (Minimum Energy Performance Standards), deberán expresarse mediante un indicador numérico de consumo de energía primaria o final, en kWh/m²·año. El cumplimiento deja así de ser una declaración genérica de eficiencia para convertirse en un valor contrastable, medible.
Tomando como referencia el parque no residencial existente a 1 de enero de 2020, cada Estado miembro deberá fijar dos umbrales de consumo. El primero corresponderá al nivel que separa al 16% de los edificios con peor comportamiento energético del resto del parque; el segundo, al que separa al 26% con peor comportamiento. En 2030, todos los edificios no residenciales deberán situarse por debajo del primer umbral y, en 2033, por debajo del segundo.
A partir de la caracterización del parque terciario español de referencia se determinarán los valores de consumo que definen ambos umbrales. La Directiva permite, además, diferenciar por tipos o usos de edificio. Y tiene sentido: un hotel, una oficina, un hospital o un centro comercial no tienen el mismo perfil energético.
Sabemos hacia dónde vamos, pero todavía no conocemos con exactitud dónde se situarán los límites
España todavía debe concretar dónde estarán exactamente esos umbrales y cómo se aplicarán. No conocemos los límites regulatorios definitivos, aunque sí existen estimaciones provisionales recogidas en el borrador del Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE).
Hoy podemos conocer cuánto consume un edificio, su certificado energético, el estado de sus instalaciones o las prestaciones de su envolvente. El calendario está definido, pero gran parte de la línea de cumplimiento todavía no. Y esa incertidumbre llega cuando faltan menos de cuatro años para el primer hito.
La EPBD no establece una foto fija
2030 y 2033 no son el objetivo final. La Directiva obliga a establecer nuevas trayectorias para que los edificios no residenciales cumplan umbrales máximos progresivamente inferiores en 2040 y 2050, coherentes con la transformación del parque hacia edificios de cero emisiones. El marco de exigencia es, por tanto, dinámico y creciente.
En 2030, con las excepciones que finalmente contemple la regulación, los edificios no residenciales deberán situarse por debajo del primer umbral. En 2033 deberán hacerlo por debajo del segundo, más exigente.
Quedarse siempre en la cola del parque puede convertir el activo en un edificio en rehabilitación permanente. El problema no es solo cuánto capex invertir, sino en qué nivel de comportamiento energético queremos dejar el activo.
Durante años, muchas actuaciones de eficiencia energética se han analizado desde el ahorro: cuánto consume el edificio, cuánto podemos reducir ese consumo y en cuánto tiempo recuperaremos la inversión. Son preguntas necesarias, pero ahora debemos añadir otra: ¿dónde queremos situar nuestro activo después de llevar a cabo un proyecto de rehabilitación?
Y en determinados activos puede aparecer una decisión más radical: ¿rehabilitar profundamente o sustituir el edificio y proyectar y construir uno nuevo?
No existe una respuesta universal. Derribar y construir de nuevo implica capex, plazos, pérdida temporal de explotación, residuos y carbono incorporado. Rehabilitar conserva estructura y cierta materialidad, pero en algunos edificios las limitaciones físicas, funcionales o económicas pueden dificultar alcanzar un nivel de comportamiento suficientemente ambicioso.
La comparación debería hacerse con perspectiva de ciclo de vida: capex, opex, energía, emisiones, carbono incorporado, explotación, vida útil y valor futuro.
Primero, saber qué tenemos
La primera consecuencia práctica para propietarios y gestores de patrimonio es clara: auditar el parque construido.
No porque hoy podamos afirmar con exactitud qué edificios incumplirán en 2030 —todavía faltan datos regulatorios para hacerlo—, sino porque necesitamos identificar qué activos presentan peor comportamiento, qué sistemas están próximos al final de su vida útil, qué edificios requieren intervenciones profundas y qué capex puede ser necesario.
Se trata de dejar de gestionar reformas independientes y empezar a definir hojas de ruta para cada activo, con una mirada suficientemente larga para no tener que volver a invertir por habernos quedado cortos.
Segundo, inventariar y ordenar nuestra cartera en base a la exposición al riesgo
En el momento presente quizás deberíamos empezar, ayudados de una matriz de riesgo regulatorio, por situar nuestra cartera atendiendo a los umbrales provisionales previstos por el Ministerio para 2030 y 2033.
¿Cómo y cuándo sabremos si estamos obligados a actuar, a realizar alguna reforma o rehabilitación? La Administración deberá concretar los niveles de energía primaria aplicables a cada zona climática y uso, así como los valores máximos de cumplimiento correspondientes.
¿Qué temas trata esta noticia?
