El sector inmobiliario ha concluido 2024 enfrentando un entorno macroeconómico marcado por la incertidumbre. Sin embargo, el mercado inmobiliario español ha demostrado una notable capacidad de adaptación, posicionándose en una situación excepcional dentro del contexto europeo. A pesar de los retos derivados de la inflación y el aumento de los tipos de interés, que han impactado a todos los ámbitos, el sector ha sabido capitalizar oportunidades en segmentos clave como oficinas, logística y living.
Logística: un motor de inversión en nuestro país
El segmento logístico se ha consolidado en 2024 como uno de los grandes motores de la inversión inmobiliaria. La calidad de las naves, así como su ubicación, es un valor que está siendo cada vez más relevante e indispensable para la demanda. Durante el tercer trimestre, se alcanzaron récords de demanda contratada, pese a la limitada oferta de calidad en regiones clave como Cataluña, Valencia y, en menor medida, Madrid.
La expansión del comercio electrónico, junto con la transformación de las cadenas de suministro y la necesidad de almacenar stock, entre otros factores, han impulsado una alta demanda de los activos logísticos. En este contexto, las naves de última generación, automatizadas y situadas estratégicamente cerca de los principales nudos logísticos, han ganado protagonismo. Además, la logística inversa, potenciada por el aumento de devoluciones en el e-commerce, está generando nuevos retos que requieren soluciones innovadoras en lo que se refiere a diseño, configuración de plantas y localización.
Otro de los aspectos que está transformado el sector logístico es la creciente automatización en los centros y la necesidad de cumplir con objetivos de sostenibilidad, como la reducción de emisiones de gases de efecto invernadero derivadas del transporte y la distribución. Este hecho está impulsando centros de ultima milla con la finalidad de estar más cerca del consumidor y acortar los desplazamientos a la vez que se facilita la mejora del servicio y se consigue menor consumo y por tanto mayor sostenibilidad.
Las perspectivas para 2025 en este sector son muy positivas, con una previsión de crecimiento sostenido pero continuo del mercado, impulsado por la consolidación de plataformas logísticas regionales y el desarrollo de hubs intermodales. Además, la penetración del e-commerce en España aún es muy inferior a otros países europeos y tiene un potencial de crecimiento muy importante para los próximos años.
La adaptación de las oficinas a una nueva era laboral
Por otro lado, el segmento de oficinas fue uno de los más afectados por las transformaciones estructurales impulsadas por el trabajo híbrido y teletrabajo. Durante la pandemia, se especuló sobre el fin de las oficinas en grandes ciudades como Nueva York o Londres, una idea que ya ha sido descartada del imaginario colectivo.
En 2024, los alquileres de oficinas han mostrado una recuperación positiva, con una baja disponibilidad en las zonas más consolidadas y céntricas de Madrid y Barcelona, pero sigue existiendo una alta disponibilidad en zonas más descentralizadas o secundarias. Creemos que algo está cambiando y muestra de ello son las directrices que han dado empresas como Amazon para que sus empleados vuelvan a la total presencialidad a partir de 2025. Otras grandes multinacionales como Disney, Apple, Google o Goldman Sachs también están impulsando políticas de presencialidad en la oficina.
Por ello, las propiedades en general se están focalizando en crear o convertir los espacios de oficinas en lugares más atractivos con la intención de retener o bien atraer nueva demanda. Las empresas cada vez con más fuerza consideran que la forma de atraer el talento es la singularidad de sus oficinas.
Para tal fin, se están diseñando y creando espacios flexibles y multifuncionales, ampliando el hot-desking o bien impulsando espacios para relajarse con buena luz natural y ergonomía sin olvidar la creación de espacios verdes interiores, zonas abiertas o áreas informales o de cuidado personal.
El rediseño de estos espacios laborales ha evolucionado hasta convertirse en un eje estratégico del sector. Las oficinas que ofrecen configuraciones flexibles, integración de tecnologías avanzadas y entornos que fomentan la colaboración y el bienestar de los empleados son las mejor valoradas por los inversores. Este cambio también está impulsando un cambio en las métricas de valoración de activos, priorizando indicadores como el coste total de ocupación o el rendimiento energético.
De cara a 2025, prevemos un crecimiento continuo en este segmento, acompañado por el retorno de una mayor presencialidad. Además, las normativas ambientales europeas y nacionales están acelerando la renovación del parque inmobiliario, generando oportunidades para la rehabilitación de inmuebles destinados a oficinas y la mejora de su eficiencia.
Living: soluciones flexibles ante el desequilibrio residencial
El sector residencial ha enfrentado un 2024 caracterizado por la persistencia de un notable desequilibrio entre la oferta y la demanda. En un contexto de aumento de los tipos de interés, la capacidad de acceso a la vivienda se ha visto considerablemente restringida, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. A ello se suma la escasez de suelo edificable, la insuficiencia de oferta de calidad y la rigidez regulatoria, factores que han contribuido a mantener los precios en constante alza. Esta dinámica también se refleja en el segmento de residencias de estudiantes, donde la oferta limitada contrasta con una demanda creciente y sostenida.
Todo esto ha impulsado los modelos alternativos de vivienda, como flex–living, que han ganado terreno como soluciones para aquellos ciudadanos que priorizan el alquiler frente a la compra. Estos formatos ofrecen accesibilidad y flexibilidad para los inquilinos, pero también una mayor seguridad para propietarios e inversores. Asimismo, estos activos residenciales están mostrando altas ocupaciones y rendimientos más altos en comparación con el mercado tradicional, posicionándose como una apuesta atractiva.
De cara a 2025, la colaboración público-privada se perfila como un elemento clave para abordar el déficit estructural de vivienda asequible y aumentar la oferta residencial en España. Iniciativas como los acuerdos con las administraciones para desarrollar viviendas a precios asequibles, la promoción de modelos innovadores como el flex–living, la rehabilitación del parque residencial existente, que en gran parte se encuentra obsoleto, y la conversión a uso residencial de otros activos que hayan quedado en desuso, serán esenciales para dar respuesta a la creciente demanda de vivienda.
Un sector impulsado por la sostenibilidad y la digitalización
Aunque cada segmento presenta condiciones particulares, existen algunos ejes que unifican la evolución del sector inmobiliario: la sostenibilidad, la digitalización y la adaptación a las demandas de una sociedad en plena transformación. De esta forma, la regulación en materia medioambiental, las expectativas de los inversores institucionales y las preferencias de los consumidores están redefiniendo las reglas del juego.
En 2025, la continuidad al buen desarrollo del sector dependerá en gran medida de su capacidad para integrar estas tendencias de manera estratégica. Asimismo, la capacidad del sector privado para colaborar con los organismos públicos en la planificación y rehabilitación urbana marcará la diferencia en términos de impacto social y económico.
Por todo ello, el sector inmobiliario se enfrenta a un 2025 con desafíos complejos, pero también con oportunidades de gran calado. La estabilización macroeconómica que hemos podido apreciar en los últimos meses de 2024 y el fortalecimiento de la inversión extranjera van a ayudar a afrontar el próximo año con optimismo. El sector inmobiliario y los agentes que formamos parte de él estamos liderando una transformación hacia un futuro más eficiente y sostenible, lo que facilita la planificación de ciudades más inclusivas y resilientes, capaces de responder a los desafíos de un mundo en constante evolución.
Artículo escrito por Daniel Mayans, Managing Director/Head of Spain en Grupo Freo
