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¿Cómo afectaría una subida de los tipos de interés al 5,5% en la compraventa de vivienda?

Con los tipos al 5,5%, los potenciales compradores bajarían al 35,99%, con una disminución del 17,25% respecto al nivel del pasado agosto, con los tipos al 2,5%.

¿Cómo afectaría una subida de los tipos de interés al 5,5% en la compraventa de vivienda?

A medida que los tipos suben, cada vez más parte de la población se queda fuera de la posibilidad de comprar una vivienda. Con los precios actuales, si los tipos llegaran al 5,5%, el nivel de potenciales compradores que no podrían acceder a una hipoteca bajaría un 17,25% respecto al nivel del pasado agosto, con los tipos al 2,5%. Así lo revela el 34º Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado de forma semestral por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), cuya última edición fue presentada ayer en el Círculo de Bellas Artes de Madrid.

Este año, el estudio incorpora un nuevo análisis de investigación enmarcado en la Cátedra de empresa Grupo Tecnocasa-UPF de Análisis del mercado de la vivienda, dirigida por el profesor José García-Montalvo. El nuevo enfoque mide el impacto de estas subidas de tipos de interés en el futuro comprador con hipoteca a través de cuatro escenarios de distintas subidas de tipos.

El primer escenario sería agosto de 2022, con los tipos al 2,5%; el segundo, diciembre 2022, con los tipos al 3,5%; el tercero, previsto durante los próximos meses, con los tipos al 4,5% y, sin fecha determinada, el más extremo, con los tipos al 5,5%. 

En el estudio, el hipotético escenario de partida es el siguiente: un precio medio de la vivienda de 196.072€, con una hipoteca de 156.858€ (80%), una renta mediana por hogar de 30.097€ y una renta mediana mensual por hogar de 2.508€.

Así, con los tipos al 2,5%, los potenciales compradores de vivienda se situaron en un 53,24%. Ya al 4,5%, la cifra bajó hasta el 42,06%, con una reducción de la posibilidad de compra del 11,18% en relación a la situación 1.

En el más extremo de los escenarios, si el Banco Central Europeo siguiera y siguiera subiendo los tipos hasta el 5,5%, los potenciales compradores bajarían al 35,99%, con una disminución del 17,25% respecto de la situación 1.

Aunque el BCE no ha aclarado gasta cuándo seguirá subiendo los tipos de interés, el director de la Cátedra considera mucho más probable que nos quedemos en el 4,5% que que se siga subiendo hasta el 5,5%.

En este panorama, quienes no pueda comprar una vivienda optarán por alquilar. Y el estudio avisa: dada la escasa oferta de alquiler en las grandes ciudades, podría aumentar la tensión en los precios.

El impacto de la subida de los distintos escenarios de subida de tipos es mayor en San Sebastián, Palma de Mallorca, Barcelona, Madrid, Málaga y Bilbao, y menor en Lleida, Zamora, Ávila, Huelva, Cuenca y Soria.

¿Qué pasará con el precio de la vivienda en España?

Según Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, «ahora la negociación del precio final de venta es más clara que hace unos meses». En su opinión, a mayor tiempo a la venta, la rebaja necesaria en el inmueble es mucho mayor, pudiendo superar el 10% del precio de salida.

Cubero opina que muchos propietarios sobrevaloran sus viviendas al ponerlas en el mercado, con una sobrevaloración del 16% en Madrid y del 18% en Barcelona. Desde su perspectiva, «esta sobrevaloración del inmueble en el contexto económico actual no tiene sentido, y son estos inmuebles los primeros en sufrir una importante rebaja con el objetivo de estar en línea con la nueva realidad económica».

Por su parte, el profesor García-Montalvo es optimista ante la evolución del precio de la vivienda en los próximos años. Las «caídas de precios significativas» en otros mercados europeos -como Suecia, Alemania o Reino Unido- y no europeos -como Canadá, Nueva Zelanda o Australia- se traducen posteriormente en una bajada de precios. En el caso europeo, se va más despacio, pero se continúa la trayectoria.

«En Canadá se ha multiplicado el precio por dos en 10 años», explica el experto. Quien compra ahora una vivienda, tiene que pagar una hipoteca que ha llegado a estar al 6-6,5% por un activo que ha duplicado su precio. «Compras muy apalancado al 80% algo que ya veremos qué precio tiene en un futuro, puede ser que una gran parte de ese precio no sea real, que sea burbuja y desaparezca», resume García-Montalvo.

Ese apalancamiento a ese tipo de interés hace que te pueda resquebrajar rápidamente, lo que se traduce en «enormes caídas de compraventas en estos países» por este aumento de los tipos. Según el director de la Cátedra, se ha producido un movimiento de más a menos: «2022 empezó bastante bien y poco a poco se ha ido perdiendo impulso, junto a este relato de que algunas economías como la alemana iban a entrar en recesión».

En este punto, el profesor señala la tensión del contexto macroeconómico que atraviesa el mercado financiero actualmente: «en este cambio de perspectiva y siempre que hay un cambio de ciclo, hay disparidad de opiniones sobre qué va a suceder».

«La curva de tipos de interés se ha invertido»

Actualmente, «la curva de tipos se ha invertido, los tipos a corto plazo están más bajos que los tipos a largo plazo», explica García-Montalvo. Esa inversión, además, tiene un impacto sobre los tipos variables y los tipos fijos, «es una cosa muy rara, no es normal, pero sí que es normal en esta situación», aclara el profesor de la UPF.

«Tú esperas que los tipos ahora estén muy altos pero mañana estén más bajos. Cuando tú tienes un producto a 25-30 años, estás pensando en los tipos de ahora, no en los de dentro de 15 años. Y la curva dice que ahora están más altos y en 15 años estarán más bajos», matiza.

Según García-Montalvo, las expectativas ante un panorama tan complejo son muy distintas en función el agente. «La curva se ha girado -que suele ser señal de entrada en una recesión económica- y, sin embargo, cada vez parece más claro -por lo menos este principio de año, que las cosas están funcionando mucho mejor que lo que preveíamos hace tres meses«.

Por ejemplo, «el consumo en tarjetas de crédito fue fatal durante el Black Friday en España, y se pensó que entrábamos en una desaceleración fuerte, sin embargo las navidades han sido muy buenas, y las rebajas también están siendo buenas». García-Montalvo recuerda que justo anteayer se actualizaron las previsiones de la Unión Europea para la economía española a un crecimiento del 1,4%, una subida relativamente significativa.

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