Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? Teresa Marzo, CEO de Elix, hace balance del ejercicio que se acaba y apunta a lo que puede ocurrir durante el próximo.
Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?
Respuesta: Muy bueno. Vamos a cerrar el año con una inversión institucional aproximada de 3.900 millones en residencial. En cuanto a compradores particulares se estima que se realicen 640.000 transacciones de vivienda, muy por encima de la media que veníamos experimentando de 550.000 unidades al año.
P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto a impacto de la ralentización y duración e intensidad de una posible crisis?
R: En el mercado institucional vamos a ver una caída de la inversión en el primer semestre del 2023, ya que estamos experimentando una subida de los costes de construcción, el encarecimiento de la financiación por los tipos de interés, el apalancamiento está disminuyendo y se están expandiendo las yields. Ante este contexto, para obtener rentabilidad los precios de compra se deben ajustar a la baja. Actualmente, los vendedores no están dispuestos a hacer ese ajuste, por lo que no se están cerrando demasiadas transacciones.
Respecto a la compraventa a nivel particular, es posible que se experimente una disminución del 10-15% de las transacciones y volvamos a 550.000 transacciones al año. Este ajuste en el número de transacciones va a ser más significativo en la vivienda de segunda mano que en la obra nueva, ya que las ventas de las promotoras del año que viene están realizadas prácticamente al 90%.
P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?
R: Elix lleva más de 20 años operando en el mercado y ya ha sorteado varias crisis, por lo que tenemos la experiencia necesaria para saber gestionar en estos momentos. Nuestro profundo conocimiento del sector hace que, ante momentos de incertidumbre, conozcamos las mejores oportunidades para nuestros inversores.
P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?
R: El mundo living en España se enfrenta a 10-15 años de crecimiento y consolidación de carteras. Hasta hace pocos años el inversor institucional solo disponía del 5% del parque residencial en alquiler, pero ahora esa tendencia está cambiando y se está profesionalizando la gestión de alquileres ofreciendo una oferta más amplia que se ajusta a las necesidades de cada uno. En este sentido, aparecen los colivings y los corporate.
P: Posición de España respecto a otros países.
R: El inversor institucional europeo, de Reino Unido o Alemania, están en una situación de esperar y ver lo que va a pasar en los mercados. La realidad es que los fundamentos de estos países no tienen nada que ver con la solidez de los nuestros y, si analizamos distintos datos, nosotros somos muy estables. Por ejemplo, el incremento de los precios del residencial respecto a 2019. La media de estos países supera el 20% y nosotros estamos en torno al 4%, por lo que todavía hay recorrido de subida. Asimismo, el porcentaje de hipotecas respecto a los hogares existentes corresponde solo con el 25 %.
En el caso de España, el comportamiento de la economía está siendo mucho más resiliente que el resto de las economías europeas, ya que estamos menos expuestos al problema del gas y el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania no nos ha afectado tan directamente como a otros países del entorno.
Aun así, es muy difícil operar y lo normal es que la economía sufra en todos los sectores. Pero cuando uno analiza históricamente los periodos de inflación, el sector que mejor se ha comportado siempre ha sido el inmobiliario.
En la actualidad, la subida de tipos está teniendo un impacto negativo significativo, pero que haya tanta liquidez en el mercado va a mitigar el que las operaciones se paren radicalmente por el ajuste de precios. Aun así, es normal que haya cierta desaceleración en las inversiones, a la espera de que los precios recojan el nuevo coste del dinero.
Además, la crisis inmobiliaria del 2008 nos obligó a ser mucho más disciplinados en la estructuración de las operaciones y, en estos momentos, el nivel de apalancamiento que tienen las empresas y las familias es muy sano. Aunque el 70% de las hipotecas son de tipo variable, las hipotecas que se han firmado en los últimos años, que son las que tienen más peligro de impago, son de tipo fijo, por lo tanto, podemos estar tranquilos. En definitiva, nos enfrentamos a una situación en la que vamos a tener que hacer pequeños ajustes, pero no es una situación alarmante.
