La dificultad de acceder a la compra de viviendas sigue siendo un obstáculo significativo, especialmente para los más jóvenes. Los elevados precios de los inmuebles, que en el primer trimestre de 2024 alcanzaron los 1.998 €/m2 según el Colegio de Registradores, junto con los altos costos de financiación y una inflación persistente por encima del objetivo del 2% del Banco Central Europeo, han hecho que el alquiler de viviendas sea la opción más viable para muchas personas.
Esto se refleja en los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), que indican que el alquiler representó el 18,7% de los hogares en 2023, marcando un récord histórico.
Con el propósito de identificar los desafíos actuales y evaluar las oportunidades y tendencias que influirán en el mercado del alquiler durante los últimos meses de 2024 y principios de 2025, los especialistas de Solvia destacan ocho aspectos clave que impactarán en el sector a corto y medio plazo:
1. Ajuste en la oferta de alquiler a largo plazo y tendencia hacia el alquiler temporal. La nueva legislación en materia de vivienda ha introducido cambios importantes, incluyendo la ampliación de las zonas calificadas como tensionadas en el mercado de alquiler, la eliminación del Índice de Precios al Consumo (IPC) como límite para la actualización anual de las rentas, y la prohibición de incrementar el coste del alquiler con cargos adicionales.
Estos cambios ya están provocando una disminución de la oferta de viviendas en alquiler, con ajustes de dos dígitos, y fomentando que los propietarios opten por vender sus propiedades o destinarlas al alquiler turístico en lugar del alquiler a largo plazo. Según datos del INE, las viviendas turísticas han aumentado un 9,2% en el último año, representando el 1,33% del total del parque de viviendas, en comparación con el 1,21% del año anterior.
2. Continuo aumento de los precios de alquiler, con un incremento interanual de entre el 5% y el 7% en 2024. Basado en el informe I Solvia Market View 2024, el precio del alquiler llegó a los 12,5 €/m2 mensuales en el primer trimestre de 2024, reflejando un aumento trimestral del 2,5% y un crecimiento del 7,8% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Se espera que esta tendencia continúe a lo largo del año, con un incremento de entre el 5% y el 7% interanual al cierre de 2024. Cada vez más áreas urbanas en España se consideran tensionadas por los altos precios del alquiler.
3. El auge del mercado de alquiler de habitaciones entre los jóvenes. El aumento de los precios de los alquileres tradicionales no ha sido acompañado por un incremento similar en los salarios, lo que ha llevado a que el alquiler de habitaciones gane popularidad, especialmente entre los jóvenes.
Actualmente, según el INE, los jóvenes tienen un salario bruto anual promedio de 22.000 euros, equivalente a unos 1.500 euros netos al mes con 12 pagas. Considerando que el alquiler medio de un piso de 80 metros cuadrados en España ronda los 1.000 euros mensuales, los jóvenes tendrían que destinar cerca del 70% de su salario al alquiler si vivieran solos. Con los precios del alquiler en aumento, es probable que la demanda de contratos por habitación siga creciendo.
4. La rentabilidad del alquiler se situará entre el 7% y el 8% a finales de año. En un escenario de altos precios y oferta limitada, la rentabilidad del alquiler ha aumentado, situándose actualmente entre el 6% y el 7,5%. Se prevé que esta tendencia continúe, alcanzando un rendimiento bruto cercano al 8% en los próximos meses. Sin embargo, la rentabilidad varía significativamente según la ubicación, siendo menor en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
5. El mercado build to rent recupera atractivo. El informe ‘Estado y tendencias del BTR en España 2024’ de Atlas Real Estate Analytics señala que los portfolios de build to rent perdieron atractivo frente a otras categorías de activos debido a la situación económica. Aunque la entrega de nuevas unidades se mantuvo fuerte, llegando a 10.000 en 2023, la rentabilidad de este modelo se vio afectada. Sin embargo, en 2024, las perspectivas han mejorado gracias a factores como la moderación de los tipos de interés, la creciente colaboración público-privada para construir alquileres asequibles, y la demanda insatisfecha que impulsa el interés por este tipo de productos.
6. Impulso a las regulaciones del alquiler vacacional. Varias regiones y ciudades españolas están implementando nuevas normativas para regular el alquiler de viviendas turísticas.
7. Aumento de la gestión profesional de grandes carteras de alquiler. Esta tendencia está ganando terreno debido a la gran demanda existente, que requiere un servicio de alta calidad y el uso de herramientas tecnológicas para mejorar la experiencia del usuario y optimizar la gestión de alquileres. Además, la creciente adquisición y construcción de grandes volúmenes de propiedades para arrendar por parte de fondos de inversión e instituciones, impulsada en parte por el build to rent, está promoviendo una gestión más profesionalizada.
8. La sostenibilidad se consolida como criterio fundamental en la elección de viviendas. La sostenibilidad se está convirtiendo en un factor determinante para quienes buscan una vivienda en alquiler. Un estudio de Solvia y Fotocasa indica que el 87% de los españoles consideran importante que su próximo hogar sea sostenible, y el 42,7% estaría dispuesto a pagar más por ello.
