«Ahora mismo, la inversión inmobiliaria es uno de los principales motores del sector. Un reflejo de ello es el incremento de la compra de viviendas sin hipoteca», opina Ernesto Ferrer–Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia. «Según los últimos datos del Colegio de Registradores, el porcentaje de operaciones de compraventa que se efectuaron sin financiación hipotecaria a lo largo del último ejercicio fue del 34,18%, una cifra superior a la de 2022, cuando tan solo el 28,3% de las transacciones se realizaron sin hipoteca», recuerda el profesional.
El auge se debe a la participación de inversores, fondos y compradores con alto poder adquisitivo, que buscan rentabilizar su capital en el mercado inmobiliario. Las grandes ciudades y zonas turísticas, con precios en alza y una renovada confianza inversora, se perfilan como los principales focos de interés, según Ferrer-Bonsoms.
Además, el directivo de Solvia prevé un 2024 positivo, con una recuperación esperada en los volúmenes de inversión. La mejora del contexto económico y geopolítico, junto con una posible bajada de los tipos de interés, podrían fortalecer aún más este dinamismo.
Pregunta: ¿Cuáles son los principales desafíos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario en 2024?
Respuesta: En un contexto marcado por la transformación continua, 2024 se plantea como un año clave en el que habrá que hacer frente a diversos desafíos. Entre los más importantes están: la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes; la falta de oferta de inmuebles por la poca disponibilidad de suelo urbano para construir; la necesidad de adaptarse y estar al día de las nuevas tecnologías e innovaciones en servicios y procesos de gestión inmobiliaria, o el avance hacia la sostenibilidad en el sector.
P: Según sus previsiones, ¿cómo afectarán los tipos de interés a las operaciones de compraventa?
R: La evolución de los tipos de interés será clave en 2024, ya que su variación tendrá un impacto directo en el dinamismo de la demanda de vivienda. Estamos siendo testigos de cómo las restrictivas condiciones de financiación están frenando el acceso a la compra de un nuevo inmueble para muchos.
En este sentido, y según las previsiones del Banco Central Europeo, los tipos se mantendrán un tiempo en el 4,5%, hasta que la inflación vuelva a situarse en su objetivo del 2% a medio plazo. Tal y como se ha afirmado desde esta misma institución, verano podría ser la fecha clave para comenzar la tendencia descendente, pero no hay nada seguro, ya que todo dependerá del contexto geopolítico. Cuando esto ocurra, los niveles de operaciones mejorarán, al empezar a crearse un contexto de acceso al crédito menos restringido.
P: ¿Se espera una recuperación en los volúmenes de inversión inmobiliaria en 2024?
R: Ahora mismo, la inversión inmobiliaria es uno de los principales motores del sector. Un reflejo de ello es el incremento de la compra de viviendas sin hipoteca: según los últimos datos del Colegio de Registradores, el porcentaje de operaciones de compraventa que se efectuaron sin financiación hipotecaria a lo largo del último ejercicio fue del 34,18%, una cifra superior a la de 2022, cuando tan solo el 28,3% de las transacciones se realizaron sin hipoteca.
Estas operaciones sin financiación proceden, en gran medida, de inversores, fondos o compradores con alto poder adquisitivo que buscan rentabilizar su dinero en el mercado inmobiliario, especialmente en las grandes ciudades o zonas turísticas, donde los precios tienen una clara tendencia alcista y se ha recuperado la confianza inversora.
Este interés, por supuesto, podría ir en aumento este 2024 si el contexto económico y geopolítico mejora, y los tipos de interés comienzan su fase descendente.
P: ¿Qué medidas se pueden tomar para facilitar el acceso a la vivienda para los jóvenes?
R: Hay muchas medidas que se están poniendo en marcha y que, bien implantadas y con la difusión y asesoramiento necesarios, contribuyen en mayor medida a este fin. Por ejemplo: el impulso de ayudas financieras específicas dirigidas a este grupo demográfico, la promoción de opciones de financiamiento flexibles, el establecimiento de programas de vivienda asequible diseñados especialmente para jóvenes, la implementación de incentivos fiscales que fomenten la construcción de inmuebles a precios asequibles…
Estas y otras medidas, combinadas entre sí, podrían contribuir significativamente a abordar el desafío del acceso a la vivienda para la juventud, más aún si se refuerza la cooperación entre el sector público y privado.
P: ¿Qué consejos les daría a los jóvenes que buscan comprar o alquilar una vivienda?
R: Lo primero que siempre recomendamos antes de iniciar el proceso de búsqueda, y más en el caso de este público joven, es evaluar muy bien su situación financiera y establecer, a partir de ahí, un presupuesto realista, considerando no solo el coste mensual de la hipoteca o alquiler, sino también gastos adicionales como impuestos, tasas o mantenimiento.
Una vez tengan esto claro, lo siguiente es investigar bien el mercado inmobiliario, hacer un balance de precios en las zonas donde quieran establecerse, y comprobar el nivel de disponibilidad de las viviendas que más se ajustan a sus gustos y presupuesto, para hacer una selección o cambiar de área. Aquí siempre es importante, durante todo el proceso de búsqueda, estar al tanto de nuevas oportunidades que vayan surgiendo.
En cualquier caso, siempre recomendamos acudir al asesoramiento profesional de expertos inmobiliarios.
P: ¿Cómo está transformando la Inteligencia Artificial (IA) el sector inmobiliario?
R: Gracias a la IA, hemos dado un gran salto cuantitativo y cualitativo en el sector inmobiliario al proporcionar herramientas y análisis que mejoran la toma de decisiones, la experiencia del cliente y la eficiencia operativa.
Por ejemplo, ahora es posible obtener valoraciones económicas precisas y actualizadas al instante, analizar datos históricos y evaluar los riesgos asociados con una inversión inmobiliaria, realizar previsiones futuras sobre la demanda inmobiliaria en una determinada zona, mejorar la experiencia del cliente ofreciendo visitas virtuales inmersivas, optimizar los procesos de construcción y mantenimiento…
Mediante la implementación de este tipo de tecnologías avanzadas, no solo de la IA, sino también de otras muchas, estamos transformando el sector y desarrollando las ciudades inteligentes o smart cities del futuro.
P: ¿Por qué la vivienda de lujo sigue en auge a pesar del contexto económico actual?
R: España es uno de los países del mundo con mayor atractivo para invertir en Real Estate.
Esto se debe a varios factores, como la alta rentabilidad que ofrecen los inmuebles o el papel del turismo en nuestro país, que provoca que la demanda extranjera de lujo fije su interés en nuestro parque residencial e, incluso, en activos singulares como hoteles o el retail de grandes dimensiones (centros comerciales). Por ello, confiamos en que nuestra oferta y fortaleza empresarial inmobiliaria mantenga esta tendencia.
P: ¿Qué impacto está teniendo la nueva ley de Vivienda en el mercado inmobiliario?
R: Aunque habrá que ver el impacto real de la medida durante los próximos meses, sus principales efectos se están percibiendo en el sector del alquiler, por el establecimiento del tope al precio del arrendamiento en zonas tensionadas. Esta medida está provocando una reducción de la oferta de viviendas en alquiler tradicional, o el trasvase de muchas de ellas al arrendamiento de temporada. La principal consecuencia de todo esto es el aumento de precios del alquiler, al seguir existiendo una demanda persistente que el stock de vivienda no es capaz de complacer.
Entre las soluciones para suavizar estas consecuencias, consideramos que lo primordial sería poner en marcha mecanismos que faciliten la inversión y fomenten el desarrollo de nuevos productos residenciales en el mercado, tanto en régimen de compra como en alquiler. Para ello, será esencial favorecer un clima de mayor colaboración público-privada que facilite el acceso a la vivienda.
