El sector hotelero se posiciona en 2024 como el segundo segmento que mayor capital ha logrado (cerca del 30% del total), con un volumen de inversión total de 3.350 millones de euros, según datos de CBRE.
Entre los años 2017 y 2024, el sector hotelero ha recibido un mayor foco de atención llegando a acumular una suma de 25.000 millones de euros. El 2024, en contraste con el 2023 que estuvo marcado por grandes transacciones, ha destacado por operaciones de activos individuales, con una suma de 123 que han centralizado el 74% de la inversión (cerca de los 2.500 millones de euros). La consultora destaca aquí las transacciones de los hoteles Six Senses Ibiza, Hotel Miguel Ángel y Rafael Atocha en Madrid, Labranda Suites Costa Adeje e Iberostar, Las Dalias en Tenerife y AC Hotel Barcelona Forum en Barcelona.
En cuanto a operaciones de portfolio, cabe destacar la adquisición de la participación mayoritaria en el hotel BlueSea por parte de Partners Group, la compra de Hyatt del portfolio Jewel con tres hoteles en Tenerife, la adquisición por parte de Banco Santander de una participación en una cartera de Meliá, que incluye hoteles ubicados en Tenerife y Menorca, junto con la compra de dos hoteles Vincci en Barcelona y Málaga por el grupo Catalonia.
En términos de origen de la inversión, los compradores nacionales encabezaron el mercado, representando el 52% del volumen total, más del doble de su participación en 2023. El perfil predominante entre los inversores fue el de cadenas y gestoras hoteleras, que concentraron el 38% del volumen total. Por su parte, la inversión institucional representó menos del 25%, una caída significativa respecto al más del 70% registrado el año anterior, en un contexto de mayores tipos de interés.
Durante 2024, en España se transaccionaron más de 180 activos hoteleros, sumando más de 17.000 habitaciones. Los inversores mantuvieron una clara preferencia por los hoteles de categoría superior, con los establecimientos de cuatro estrellas representando el 45% del volumen total invertido, y los de cinco estrellas y 5 estrellas Gran Lujo, el 20%. En el segmento de lujo, destacaron las operaciones realizadas sobre los hoteles del portafolio de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, en cuyo accionariado ha ingresado recientemente Sancus Capital.
En lo referente a la tipología de activos, en 2024, a diferencia de 2023, han sido los activos urbanos los que mayor interés captaron por parte de los inversores, representando el 53% del capital, mientras que el segmento vacacional quedó con el 47%. Según el estudio de CBRE, este cambio ha sido impulsado por la creciente tendencia de transformar oficinas en hoteles, especialmente en los centros urbanos, con un enfoque destacado en propiedades de lujo. Estos cambios de uso están motivados por la alta demanda de hoteles, priorizando la renovación de edificios más antiguos. Barcelona y Madrid concentraron cada una el 18% del total de transacciones, mientras que Málaga alcanzó el 5%.
«El 2024 ha vuelto a demostrar el excelente dinamismo y la consolidación del sector hotelero no solo como industria clave en nuestro país, uno de los más visitados a nivel mundial, sino también como uno de los productos más atractivos para los inversores. Ha destacado el gran protagonismo de grupos y cadenas hoteleras, cuya intensa actividad inversora se ha visto impulsada por un menor coste de capital y una elevada liquidez tras dos años de resultados operativos récord», ha señalado Gustavo Cumella de Montserrat, director de Hoteles de CBRE.
Sus perspectivas para 2025 «continúan siendo muy positivas, apuntaladas por operaciones de compra-venta en marcha, resultados de explotación positivos – aunque con crecimientos más moderados – estabilización de los tipos y control de la inflación. Además, continuará también el interés por destinos atractivos pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultra lujo así como producto económico».
Las rentabilidades prime en el sector hotelero registraron un ajuste de 25 pbs durante el último trimestre y a lo largo de todo el año, impulsadas por la bajada de los tipos de interés, el dinamismo de la actividad inversora y un sólido desempeño operativo. En Madrid y Barcelona, estas rentabilidades se ubicaron en el 5%, mientras que en las islas llegaron al 6%, mostrando una tendencia al alza de cara a 2025.
