La situación actual de la inversión inmobiliaria en España se encuentra, en general, en una posición, en cierto modo, optimista. Los tipos de interés ya muestran una tendencia a la baja, y los sucesivos anuncios de próximas bajadas van a ayudar mucho a esta línea positiva de cambio. Se espera que al fin, en este 2025, llegue la esperada recuperación que se preveía para 2024, cuando el volumen de inversión no ha crecido lo que estaba previsto.
Los precios competitivos con respecto a otros países de nuestro entorno ha sido un factor fundamental para el éxito que ha tenido el mercado residencial en España en los últimos trimestres. También la guerra de Ucrania ha derivado en la llegada de muchos comparadores a España, sobre todo polacos y, por supuesto, ucranianos. Incluso, en un segmento como es el lujo, Madrid se ha beneficiado de que los precios y la activa y profesional gestión de los activos resulten más beneficiosos para inversores extranjeros como los latinoamericanos, por ejemplo, que se trasladan de, su hasta ahora, salida natural: Miami.
Respecto al resto de los diferentes segmentos de inversión, la logística sigue siendo uno de los principales sectores que van a seguir creciendo, contando con una percepción muy positiva por parte de los inversores y una tendencia que, al menos a corto plazo, no va a cambiar, pese al encarecimiento de los costes en la construcción derivado de una normativa cada vez más compleja que exige más requisitos a los inversores, tanto técnica como también en materia de sostenibilidad.
En cuanto al segmento hotelero, es el que más ha crecido en los últimos años y el que más rápido reaccionó después de la pandemia. De hecho se está notando, no solo porque España sea un país turístico por excelencia, sino porque Madrid, donde este segmento estaba muy por debajo de la media, ha desarrollado una cantidad relevante de proyectos en estos años, situándose en poco tiempo al nivel de zonas tradicionalmente referentes como Barcelona, Baleares o la Costa del Sol. El mercado hotelero español, desde un punto de vista turístico al menos, tiene recorrido.
Por otra parte, este año ha habido un volumen de inversión muy importante en el sector retail, debido a grandes operaciones concretas que han repercutido positivamente en este mercado. Los centros comerciales, que han sabido reinventarse tras la pandemia, han recuperado la afluencia y nivel de ventas, lo que está repercutiendo en una percepción de mayor seguridad en la inversión.
El segmento de oficinas, sin embargo, no se ha recuperado en la misma línea y sigue estando muy por debajo del resto de sectores. Aunque presenta ciertos síntomas de recuperación, no es de prever que a corto plazo recupere un nivel suficientemente relevante como tenía antes de la pandemia.
La inversión en centros de datos, aunque no goce de un volumen demasiado grande, está despuntando y tiene recorrido. España, con su situación geográfica estratégica y su capacidad de producción de energías renovables, es un centro de nodos de comunicación importante -no tan saturado como Estados Unidos- y con cierto nivel de independencia energética. Y concretamente, en regiones como Aragón, se están produciendo las condiciones precisas para que el crecimiento de este segmento esté siendo vertiginoso: acceso sencillo y relativamente barato a la energía, y el desarrollo de un proyecto regional que incentiva la inversión.
Principales barreras
En el sector residencial, las principales barreras que se podrían encontrar ahora mismo los inversores inmobiliarios en España, además de la tradicional lentitud de la Administración para facilitar la producción de suelo urbanizado y la rigidez de planeamiento, son las nuevas normas fiscales. El fin de la Golden Visa y otras medidas de índole más populista, tienen consecuencias no solo psicológicas y de imagen, sino que introducen la idea de que España, un país que era amable con el capital, ahora ya no lo es, e influyen notablemente en la toma de decisiones de los inversores.
Las nuevas propuestas y reformas legislativas están generando, a nivel global, una situación de cierta inseguridad jurídica normativa que afecta especialmente a las inversiones en el segmento residencial. Paradójicamente, a pesar de este clima general, hay grandes esperanzas depositadas en este mercado, pues se da la particularidad de que, en nuestro país, las políticas de vivienda están transferidas a las Comunidades Autónomas, lo que puede mitigar ese impacto.
Una de las regiones que más está atrayendo a los inversores es Madrid, donde el enfoque de la administración autonómica y el Ayuntamiento de la capital está facilitando el desarrollo de proyectos residenciales, sobre todo enfocados al segmento asequible –entendido en el sentido amplio, por debajo de precios de mercado-.
Existe una necesidad social ante la escasa oferta y la alta demanda, que deriva en unos niveles de renta y a unos precios demasiado altos. El caso de Madrid y Euskadi, donde el desarrollo de unidades residenciales asequibles es notablemente superior al resto de Comunidades, es un ejemplo de cómo la flexibilización y el enfoque más positivista de la Administración autonómica y local pueden aprovechar este importante nicho de mercado que ayuda a paliar, en parte, el grave problema del acceso a la vivienda y, además, atraer atención de los inversores.
Otras Comunidades Autónomas, como Baleares, Comunidad Valenciana y Andalucía, están cambiando su enfoque y están apuntando también en la misma dirección que Madrid. El nicho de mercado se amplía solo en aquellas regiones donde se ofrece cierta seguridad jurídica al inversor, dado el carácter de este segmento, donde la rentabilidad no es muy alta y requiere de ciertas condiciones que fijen y sustenten un nivel de rentabilidad ajustado, pero en condiciones de cierta seguridad. Por el contrario, aquellas administraciones que aplican normas contra la iniciativa privada están provocando el retraso de muchos proyectos y que los inversores busquen oportunidades en venta y no en alquiler, incluso fuera de España, en países como Italia, que les ofrecen mayor seguridad o estabilidad y mayores oportunidades.
La conjunción de los efectos de las políticas restrictivas y de la falta de producción de vivienda se manifiesta en una inflación de precios de alquiler sin precedentes y sin visos de retroceso a corto plazo, más bien lo contrario. El problema del acceso a la vivienda es de tal profundidad que es urgente actuar en todos los segmentos de demanda, no únicamente en el asequible o social.
Es responsabilidad de las Administraciones Públicas, y no del inversor privado, asegurar el bienestar de los ciudadanos e impulsar políticas que ayuden a solucionar problemas como el del acceso a la vivienda. La colaboración público-privada es una gran oportunidad y, en el mercado del alquiler más concretamente, las Socimis podrían jugar un importante papel.
Conformadas por profesionales muy especializados, su principal línea de negocio es gestionar adecuadamente los alquileres. Y en un sector al alza como es el de la vivienda asequible en el alquiler, que está despuntando a un nivel superior al de venta, contar con agentes especializados es fundamental para ser eficientes. Entre ellos, las Socimis tienen un papel muy relevante en todas las fases de los proyectos, tanto en su gestión como en su concepción.
En definitiva, el mercado inmobiliario español presenta este 2025 interesantes oportunidades para los inversores, con mercados con importantes recorridos y retos para los que la colaboración público-privada será fundamental.
Artículo de opinión escrito por Sergio Espadero, director de consultoría y valoración de Grupo Tecnitasa
