A principios de año, con datos de inflación más «sticky», el mercado español se muestra mejor posicionado o, al menos, cuenta con mayor certidumbre que hace seis meses. Según el informe Aura Residential Market Report, elaborado por Aura Real Estate Experts, que analiza el mercado inmobiliario español en el último año, en 2024, el número de transacciones inmobiliarias rondará las 550.000-575.000. Los precios se moverán entre un 2,3% y un 2,7%; en obra nueva, entre 3,5% y 4,5% y en el mercado del alquiler, entre un 5% y un 7%.
«2024 se presenta como la antesala donde nuevamente puedan volver a tener sentido grandes operaciones», avanza Andrea Rodríguez, socia directora de Aura Real Estate Experts.
Crecimiento económico más lento pero mejor de lo esperado
La economía española ha consolidado su tendencia a la desaceleración en 2023. Sin embargo, el Q4 2023 ha superado las expectativas gracias a la demanda interna, impulsada por una moderación de los precios al consumo (IPC).
Las presiones inflacionarias han disminuido y se espera que sigan bajando en los próximos trimestres, por lo que los bancos centrales comienzan a señalar que el ciclo actual de endurecimiento monetario podría haber tocado techo. Las expectativas del mercado han cambiado sustancialmente durante el último trimestre, avanzando recortes de tipos a mediados de 2024, y provocando caídas significativas en los rendimientos a largo plazo.
Aunque en 2023 la inversión institucional no acabó cerrando grandes operaciones, debido al impacto provocado por la subida de tipos y al recorte del spread que existía frente a alternativos, el panorama este año es más optimista.
Factores que impulsan la demanda en el mercado español
En comparación a sus socios europeos, la economía española ha demostrado fortaleza. El consumo de los hogares sigue siendo el motor del crecimiento económico, con una inflación inferior al aumento de los salarios, y una recuperación de las rentas reales.
Un mercado laboral más resistente de lo esperado, la creación neta de hogares y la recuperación de los ingresos familiares respaldan la demanda de vivienda. A pesar de la ralentización del crecimiento del empleo observada desde el verano, la creación sostenida de empleo apuntala la resistencia del mercado laboral en 2023 que se consolida con los datos más recientes de los primeros meses del año 2024.
Esto favorece la creación de hogares, que ha acelerado su crecimiento en el Q3 2023, con 285.000 nuevas unidades en los últimos 12 meses, cifras similares a finales de 2008-2009.
El aumento de los salarios, aunque moderado,también ha ayudado a restablecer los ingresos de los hogares erosionados por el aumento de los precios. Desde el punto de vista de los inversores, los recortes de tipos previstos podrían volver a hacer atractivo el diferencial de las rentabilidades residenciales en 2024.
Causas del aumento de la demanda residencial en España
España se posiciona como un polo de atracción para los extranjeros: no sólo viajan y gastan, sino que también viven e invierten. En 2023, España recibió un número récord de turistas extranjeros, superando cifras anteriores a la pandemia y liderando la recuperación del turismo, por delante de otros destinos turísticos importantes como Francia. Los indicadores principales muestran un rendimiento notable con más de 108.000 millones de euros en gasto total.
Otra de las conclusiones clave que señala Aura es la «desestacionalización» del turismo, debido a la climatología, los precios -generalmente más baratos que en el norte de Europa-, o la fuerte apreciación y subida del coste energético.
La inmigración también ha alcanzado su pico este año, con más de 580.000 recién llegados, cifra que contribuye a un crecimiento de la población no visto desde la década de los 2000. «Desde 2009, crecemos por primera vez a razón de 1,2%, gracias a los extranjeros que vienen a España a vivir y a trabajar», explica Rodríguez. La nacionalidad más fuerte en este sentido ha sido la colombiana, con un 25%.
El resultado son cifras récord de transacciones inmobiliarias extranjeras en los últimos 24 meses, aunque con un descenso de la demanda durante el segundo semestre del año.
La demanda seguirá creciendo. Rodríguez señala, además, otros dos factores que influirán a medio plazo: la jubilación de la generación del baby boom en Europa y los cambios que está provocando el teletrabajo en el segmento living.
Indicadores de la oferta: el mercado de la vivienda sigue mostrando tensiones
El stock disponible para la venta en los portales inmobiliarios se viene reduciendo desde 2020. Si echamos un vistazo a la “fábrica de casas” y el número de hogares que se crean al año, el déficit es «crónico». A partir de 2008, se empiezan a crear más hogares que casas se construyen, fenómeno que continúa su tendencia.
El stock de viviendas del mercado sigue disminuyendo y la lenta promoción inmobiliaria no sigue el ritmo de la creación de hogares. La construcción de viviendas se ha quedado rezagada respecto a la demanda en los años transcurridos desde la burbuja inmobiliaria, con un descenso de los inicios de obra, en particular, en la última década, a pesar de una creación de hogares continuamente positiva.
Según las proyecciones del INE, para la creación futura de hogares al ritmo de construcción actual (100.000 viviendas/año), España podría tener un déficit de 1,2 millones de viviendas en 2037.Rodríguez insiste: «no preocupa la foto de hoy, sino el futuro», y recuerda en este punto el papel de las administraciones, ya que «la solución pasa por la flexibilización y agilización en todo el proceso administrativo».
Accesibilidad al crédito
El coste de los nuevos préstamos bancarios y el coste medio de la deuda pendiente han seguido aumentando en los últimos meses. A pesar de que el reciente aumento de los salarios ha permitido que los ingresos crezcan ligeramente por encima del índice de precios de la vivienda en los dos últimos trimestres, el aumento de los tipos de interés ha provocado un deterioro significativo del ratio de esfuerzo, que actualmente se sitúa en el 27%.
Esto ha provocado un descenso pronunciado de la demanda de hipotecas (-30% interanual a 12 meses acumulados) y la consiguiente disminución del saldo vivo de la deuda hipotecaria, que se sitúa en el 33% del PIB.
A nivel transacciones, 2023 ha cerrado mejor de lo que se esperaba. A nivel nacional, el número de transacciones están por encima de las cifras de 2019. Sorprenden las caídas considerables en Madrid y en Baleares, frente a regiones que contuvieron notablemente el descenso, como la Comunidad Valencia y la región de Murcia.
Transacciones y precios en el mercado inmobiliario
Las transacciones suponen un punto de inflexión en la actividad de ventas tras un 2022 excepcionalmente récord, pero las cifras se sitúan por encima de las pre-covid en la mayoría de las regiones.
Los precios de la vivienda siguen mostrando una notable fortaleza a pesar de la importante caída de las transacciones, con un sólido crecimiento en el último trimestre del año. Aunque el sector esperaba estabilización y hasta contracciones, los precios de asking -una especie de «indicador adelantado»- vienen fuertes en el Q4 2023.
Según las transacciones proporcionados por el Registro de la Propiedad, las transacciones crecieron el año pasado: en zonas costeras, en torno al 4% y en zonas urbanas, en torno al 2%. Sorprende también Barcelona, donde parece que el precio no arranca y hasta se aprecian pequeñas contracciones, tanto a nivel precio de asking como de closing.
Con respecto a 2019, la obra nueva en España se ha encarecido un 36%, con zonas costeras liderando el aumento.
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