Las previsiones en living continúan al alza. La predicción de los precios residenciales, la evolución de los precios del alquiler, la demanda y su impacto en las transacciones, y la oferta de vivienda residencial son algunas de las temáticas que conforman el XX Observatorio de la Valoración.
El análisis, con datos relativos al primer trimestre de 2024, ha sido presentado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), junto con la colaboración de Paloma Taltavull, profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, y de un grupo de 15 panelistas (10 asociados de la AEV y otros reconocidos profesionales del sector).
Evolución del precio de vivienda
Según los modelos de predicción utilizados en el XX Observatorio de la Valoración, los precios de las viviendas usadas acelerarán su crecimiento a lo largo del año desde el 4%, para aumentar en tasas cercanas al 5% a final de año. El 60% de los panelistas internos y todos los externos coinciden con esta previsión, señalando, no obstante, la heterogeneidad según localizaciones y tipologías de vivienda.
En cualquier caso, el aumento de los precios se supedita a la consolidación del descenso de tipos de interés, facilitando el acceso al crédito a las franjas de población con menor nivel de renta, y a que los niveles de empleo se mantengan o mejoren. Entre los panelistas en desacuerdo, se prevé una expectativa de menor crecimiento, que se situaría en tasas más próximas al 3-4%.
Taltavull aventura que los precios de las viviendas nuevas llegarán a crecer en tasas cercanas al 6% a mediados de año, y algo más suavemente a finales de 2024. 9 de cada 10 panelistas internos y el total de los externos coinciden con ella, indicando que la escasez de nuevo producto empujará los precios, con incrementos que podrían hasta superar los mencionados en zonas costeras y en grandes poblaciones y sus áreas metropolitanas.
Repunte en la evolución de los precios de alquiler en España
Los precios de alquiler en España han repuntado en casi todo el territorio, así que las regiones han visto crecer las rentas independientemente de su dinamismo, con un crecimiento medio del 12,5% anual en el conjunto de España. Un 90% de los panelistas internos y 6 de cada 10 externos creen que los precios del alquiler seguirán creciendo a un ritmo similar al actual, debido a la persistencia de los motivos que lo alimentan.
Los flujos migratorios han disparado la creación de hogares por encima de las expectativas y, con ello, las necesidades de vivienda, lo que choca con las restricciones de oferta disponible. Además, factores como el alquiler turístico tienden a agravar la situación de tensión. En cualquier caso, destacan el componente territorial, puesto que la demanda no se reparte de forma homogénea, y algunas localizaciones concretas son las más tensionadas.
La estabilización en la recuperación económica ha asentado la movilidad de la población, y que esta sería la causa de la recuperación de los precios a niveles actualizados en todo el territorio, según la autora. Por su parte, un 80% de los consultados internos y un 60% de los externos cree que se suman otras causas como la acusada falta de oferta, la movilidad laboral de los jóvenes, el incremento en la creación de nuevos hogares con heterogeneidad de necesidades y la compra por parte de extranjeros, o la incapacidad de acceso al crédito para la compra de primera vivienda.
Alguno de los panelistas ha señalado la diferencia que últimamente se viene apreciando entre las evoluciones de los precios de contratos vigentes y nuevos contratos (los primeros habrían crecido en promedio un 5% interanual, mientras que los segundos lo habrían hecho en el entorno del 10%), como consecuencia de la limitación a la actualización de las rentas, que habría dado lugar a un trasvase de parte de la oferta al mercado de la compraventa y a incrementos más vigorosos en el precio de salida del nuevo producto en oferta.
El 90% de los panelistas internos y un 60% de los externos descartan que las limitaciones derivadas de la Ley de Vivienda vayan a servir para relajar los niveles de precios del alquiler más allá del corto plazo inicial, ya que tales medidas tienden a restringir la oferta y a agravar la principal causa que subyace tras el incremento de los precios, así como a generar distorsiones y desajustes inesperados en otros ámbitos.
Entre los panelistas que contestan a favor, se considera que el efecto de reducción de precios derivado de la aplicación de la Ley sería de corto plazo, siendo más inciertas las consecuencias a medio y largo plazo.
Insuficiente tamaño del mercado hipotecario actual
Según el informe, la restricción de la oferta convive con una demanda que aumenta asociada a tres fuentes: el crecimiento vegetativo propio con la creación de hogares, la movilidad de la población, y los cambios en los hábitos de trabajo, que está aumentando la demanda residencial de trabajadores fuera de sus fronteras.
Sin embargo, se aprecia que el número total de operaciones hipotecarias para la compra de viviendas concedido en 2022 ha alcanzado un nivel equivalente al de estas operaciones que concedieron, sólo, los bancos comerciales en 2008.
Todas las hipotecas concedidas por las cajas, alrededor del 60% del mercado, han desaparecido, lo que implica que el mercado hipotecario ha reducido su tamaño a alrededor de un 40% del nivel original. Por esto, en una economía como la española, y con los niveles de demanda existentes el tamaño actual del mercado hipotecario es insuficiente, y que la dificultad en el aumento de la oferta de nuevas unidades de viviendas está relacionada con la falta de soporte financiero para la compra por parte de los hogares, señala la autora.
En este caso, sólo el 40% de los panelistas internos se muestra de acuerdo con esta afirmación, junto con el 80% de los externos. Entre quienes discrepan, el principal freno para el crecimiento de los volúmenes de obra nueva no sería la financiación, sino la escasez de suelo finalista en aquellos mercados en los que se concentra la demanda, seguida del establecimiento de regulaciones que dificultan la promoción.
Otro de los motivos que impide poner nueva vivienda en marcha es la atomización del sector promotor: entre las promotoras actualmente activas muchas de ellas tienen una capacidad financiera muy limitada, lo que imposibilita la compra de suelo con recursos propios y la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Disminuyen las transacciones de vivienda en un 11%
En el XX Observatorio se menciona que el total de las transacciones de viviendas fue de 639.000 durante 2023, un 11% menos que durante al año anterior. La caída ha sido proporcional en las dos tipologías de viviendas, segunda mano y nuevas, y puede reflejar el efecto de factores económicos generales sobre la demanda, con especial incidencia de los mayores tipos de interés y del diferencial de inflación, aunque también la disponibilidad de financiación ha podido jugar un papel relevante. A pesar de ello, Taltavull ve probable que la evolución continúe estabilizada, e incluso que las transacciones aumenten en los próximos períodos, como respuesta al incentivo de inversión derivado de la contención de la inflación.
El 70% de los panelistas externos y el 40% de los internos apuestan, igualmente, por un incremento del volumen de transacciones para los próximos trimestres, aunque sea leve, gracias a la relajación de los tipos de interés que se espera, el gradual incremento de los salarios, la recuperación de las tasas de ahorro y un mercado laboral que se mantiene fuerte, factores todos ellos que contribuyen a la fortaleza de la demanda.
Los panelistas contrarios a esta previsión consideran que en 2024 se mantendrán todavía las caídas en el volumen de transacciones, hasta que se produzca un encuentro entre oferta y demanda que permita el nuevo aumento de las mismas. Estos panelistas mencionan el comportamiento esperado de la inflación, las nuevas reformas legislativas en construcción y alquiler, así como la extensión de los requisitos de sostenibilidad en el sector, que tenderán a elevar los costes de construcción y no permitirán aumentos significativos de las transacciones.
«La XX edición de nuestro Observatorio pone de manifiesto que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español, lejos de resolverse, siguen alimentando el desencuentro entre oferta y demanda, lo que impide que se relaje la tensión de precios en las principales ciudades. Urge poner en marcha planes a medio y largo plazo que ayuden a corregir la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler», explica Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV.
