El mercado residencial alternativo, conocido como segmento living, se está consolidando como uno de los pilares estratégicos del sector inmobiliario en España. Así lo destaca Pedro Soria, Consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de Grupo Tecnitasa, quien subraya el auge de modelos como el build to rent, coliving, flex living y senior living, impulsados por cambios demográficos, la movilidad laboral y nuevas preferencias habitacionales.
P: ¿Cómo ha evolucionado el segmento living en España en los últimos años y qué factores han impulsado su crecimiento?
R: El sector inmobiliario en España ha experimentado una notable transformación en los últimos años, con una creciente diversificación en los modelos de vivienda que buscan adaptarse a las necesidades cambiantes de la sociedad. El crecimiento urbano, el envejecimiento de la población, la movilidad laboral y la preferencia por modelos de vivienda flexibles son algunas de las tendencias clave que han impulsado la evolución hacia alternativas habitacionales más adaptativas y específicas.
En este contexto, el segmento living ha ganado protagonismo como una respuesta a las nuevas demandas y una alternativa a la vivienda tradicional, adaptándose a diferentes perfiles demográficos y estilos de vida.
P: Dentro de los diferentes tipos de living (build to rent, flex living, coliving, senior living, etc.), ¿qué tendencias están marcando la demanda actual y cuál de estos modelos tiene mayor proyección de crecimiento?
R: Las tendencias observadas en las inversiones realizadas en el último año se inclinan por una diversificación de modelos: además del build to rent, hay un creciente interés por los modelos coliving, flex living y senior living, adaptándose a las diversas necesidades de la población.
Los cambios demográficos y socio-económicos observados a través del incremento de hogares unipersonales como consecuencia del crecimiento significativo en el número de personas que viven solas, el envejecimiento de la población de mayores de 65 años, además del auge de los nómadas digitales, la creciente movilidad laboral y las preferencias por estancias temporales por motivos laborales o educativos, requieren una necesidad creciente de opciones habitacionales flexibles, haciendo coexistir la diversificación y elevada proyección de cada uno de los diferentes modelos de living mencionados anteriormente.
P: ¿Cómo han afectado la inflación, las tasas de interés y la situación económica global a la inversión en estos activos?
R: La inflación es un fenómeno económico que ha tenido un impacto significativo en los precios de los activos en estos últimos meses, ya que ha afectado a la relación entre precios y rentabilidad. El incremento de los costes ha sido uno de los factores de alto impacto, aunque los precios de los materiales han comenzado a estabilizarse, los altos costes de construcción han limitado el desarrollo de nuevos proyectos, impulsando la búsqueda de alternativas más eficientes en cuanto a costes, como la construcción modular y el uso de tecnologías avanzadas.
De igual forma, la inflación ha tenido un impacto negativo en el poder adquisitivo de la demanda, disminuyendo la cantidad de dinero disponible para invertir en activos y reduciendo dicha demanda, lo que se ha trasladado al precio de los activos, ya que la oferta se debe ajustar a esa nueva dinámica. Estos factores, entre otros, han propiciado un incremento de las rentabilidades exigidas (yields) a los activos, disminuyendo el valor actualizado obtenido de los flujos de caja futuros en una inversión, haciendo difícil el equilibrio necesario para propiciar el cierre de operaciones.
Además, otro factor muy importante a considerar es el impacto en el endeudamiento, al disminuir la disponibilidad y elevar el coste de la financiación convirtiéndose en un obstáculo clave para el sector. El aumento en las tasas de interés debido a la inflación ha hecho más costoso financiar la compra o rehabilitación de un activo, incluso desestabilizando su disponibilidad o impactando en el coste del crédito hipotecario, haciendo disminuir la rentabilidad percibida y, en última instancia, afectar negativamente al precio del activo.
Es importante destacar que, a pesar de los posibles efectos negativos de la inflación en la rentabilidad, es posible encontrar la parte positiva de la situación, ya que un periodo inflacionario puede tener un impacto positivo en el valor de los inmuebles a largo plazo, ya que es probable que las actualizaciones de las rentas sean mayores en un futuro. En cualquier caso, el control de la inflación y la disminución observada de los tipos de estos últimos meses, con rebajas significativas, han incentivado a la demanda, dando viabilidad a proyectos que se habían quedado paralizados a la espera de esta mejora de la situación económica.
P: ¿Qué tipo de inversores están apostando por estos modelos?
R: En el último año se ha observado un aumento de la participación de inversores internacionales: fondos y empresas extranjeras están incrementando su presencia en el mercado español, atraídos por las oportunidades de crecimiento y unas rentabilidades muy interesantes. Las diferentes modalidades del living están atrayendo capital gracias a su
capacidad para responder a las necesidades demográficas y sociales, representan oportunidades interesantes para inversores que buscan diversificación y mayores rentabilidades.
El diseño orientado al bienestar y la accesibilidad es un componente esencial en el éxito de los desarrollos del sector living. Cada modelo residencial requiere adaptaciones específicas para satisfacer las necesidades de sus residentes, y este enfoque también refuerza el atractivo de los proyectos para inversores y operadores, al alinearse con las expectativas actuales de sostenibilidad, comodidad y funcionalidad.
P: ¿De qué manera están influyendo la evolución demográfica y el cambio en las preferencias de los consumidores en el desarrollo de estos nuevos formatos residenciales
R: Por una parte, las generaciones más jóvenes, como millennials y la generación Z, priorizan la flexibilidad y el acceso sobre la propiedad, impulsadas por la movilidad laboral y el trabajo remoto.
Por otra parte, el aumento de la esperanza de vida en España ha llevado a los adultos mayores a buscar entornos que les permitan mantener su independencia y bienestar. Lejos de considerar la jubilación como una etapa pasiva, priorizan un estilo de vida activo y social. Además, la dispersión geográfica de sus familiares ha incrementado la demanda de comunidades que ofrezcan privacidad junto con redes de apoyo y actividades compartidas.
Por otro lado, los hogares unipersonales representan más del 25% del total en España, según el INE, impulsando la demanda de viviendas compactas y funcionales. Asimismo, la diversidad en modelos familiares, como familias monoparentales, parejas sin hijos y configuraciones intergeneracionales, requiere soluciones habitacionales flexibles que equilibren privacidad y espacios compartidos, adaptándose a sus dinámicas específicas.
P: ¿Qué barreras regulatorias enfrenta el segmento living en España? ¿Existen diferencias a nivel autonómico y local que dificulten el desarrollo de estos proyectos?
R: El urbanismo en nuestro país es materia compleja, y por ejemplo, para la adquisición de terrenos destinados a estos usos más flexibles que los tradicionales, la regulación está sujeta a variaciones muy significativas según la legislación autonómica y municipal, especialmente en lo relativo a los coeficientes de edificabilidad y requisitos solicitados para viviendas sostenibles.
Estas normativas influyen directamente en la viabilidad económica y la planificación de los proyectos, y en muchas ocasiones suponen una traba insalvable. De igual forma, modificaciones regulatorias respecto a la flexibilización de los usos permitidos en los diferentes planeamientos municipales, podrían ayudar, como por ejemplo, la transformación de usos obsoletos que respondían a necesidades que no se corresponden a las actuales, hacia la viabilidad de modelos de living como soluciones habitacionales enfocados a las nuevas demandas y como alternativas a la vivienda tradicional.
P: ¿Cuáles son las zonas de España con mayor potencial para el desarrollo de estos modelos y qué características las hacen atractivas para inversores y operadores?
R: El crecimiento urbano en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia continúa impulsando la demanda constante de soluciones habitacionales que combinen accesibilidad y servicios. En paralelo, ciudades medianas como Málaga, Zaragoza y Alicante están ganando relevancia por su capacidad para ofrecer una alta calidad de vida y costos más competitivos.
Junto a Valencia y Málaga, en el último año Sevilla ha visto un aumento en inversiones, impulsadas por su clima favorable y calidad de vida, atrayendo tanto a residentes locales como a extranjeros. Al mismo tiempo, se observa una revalorización de zonas rurales y periurbanas, donde muchas personas buscan una mejor calidad de vida y entornos naturales, especialmente favorecidas por el auge del teletrabajo.
P: ¿Qué evolución prevé para este segmento en los próximos cinco años? ¿Cuáles son las principales oportunidades y riesgos que enfrenta el sector?
R: El sector residencial en España está en una fase de expansión, con inversiones significativas que reflejan su adaptación a las necesidades cambiantes de la sociedad, aunque la escasez de viviendas asequibles –especialmente en las ciudades con mayor demanda- plantea desafíos de densidad y costes.
A medida que factores como el crecimiento urbano y el envejecimiento de la población continúan modificando las necesidades habitacionales, se prevé que el sector living incorpore aún más modelos innovadores y estrategias de desarrollo que maximicen el uso de los espacios y garanticen el acceso a servicios integrados. Estas tendencias, que incluyen desde la adopción de tecnologías inteligentes hasta la expansión geográfica de ciertos modelos, están impulsando el atractivo del sector tanto para consumidores como para inversores.
Algunas de las predicciones más destacables para el sector en los próximos años son: la expansión del senior living en ciudades medias y localidades costeras, ofreciendo alternativas de vida activa y comunitaria en zonas con entornos naturales y acceso a servicios médicos; el crecimiento de microliving y cohousing en áreas urbanas de gran densidad poblacional; el desarrollo de viviendas sostenibles y certificadas; la rehabilitación y reconversión de edificios comerciales e industriales mediante políticas de regeneración urbana; y la expansión geográfica de proyectos de coliving y flex living más allá de las grandes ciudades, hacia ciudades de tamaño medio que ofrecen un alto potencial de crecimiento.
P: ¿Qué objetivos se plantea Grupo Tecnitasa para el 2025 en este segmento?
R: El objetivo para este año está focalizado en nuestro posicionamiento como asesores expertos en el análisis y valoración de este tipo de modelos, ayudando a identificar y analizar diferentes oportunidades de inversión, a través de una red de más de 50 oficinas en todo el territorio nacional, así como una amplia presencia internacional. Esto nos otorga un profundo conocimiento del mercado local.
Este alcance nos permite identificar y analizar las ubicaciones estratégicas más adecuadas para cada uno de los modelos de living, desde el Flex Living en áreas urbanas hasta el Senior Living en localidades costeras.
