El 2023 sigue siendo un año complicado para la mayoría de los países del mundo, principalmente porque casi todos los bancos centrales han elevado sus tasas de interés para intentar contener la alta inflación. Sin embargo, aunque algunos países podrían caer en recesión, las elevadas tasas representan una importante oportunidad a la hora de invertir en real estate.
Buscando controlar la inflación
Un ejemplo claro es el de la Reserva Federal en Estados Unidos, que en septiembre mantuvo sus tasas en el 5,50%, mientras que el Banco Central Europeo decidió ir un paso más allá y las elevó 0,25%, hasta el 4,5%. La estrategia parece estar funcionando en el viejo continente, ya que la inflación en septiembre fue del 4,3%, lo que representa una importante reducción respecto al 9,2% del 2022.
Sin embargo, el gran temor es que las economías se empiecen a estancar, como es el caso de Alemania, que podría cerrar el 2023 en recesión. Pero, para otros países el futuro es más alentador: según las previsiones de la Comisión Europea, la economía de España subirá un 2,2%, lo que convertiría al país ibérico en el actor que más crezca dentro de la Unión Europea en 2023. Y, gracias a las fortalezas que está mostrando la economía española, en este país las elevadas tasas de interés representan una gran oportunidad de inversión en real estate.
Pero ¿qué oportunidades hay allí?
En septiembre la inflación en España fue del 3,5%. Por ello, en relación a las elevadas tasas de interés, la estrategia del Banco Central Europeo parece estar dando sus frutos. Por lo tanto, es posible que, a partir del 2024, la entidad comience a bajar sus tasas.
Y es justamente aquí dónde está la clave del asunto: en general, un inversor pasivo en real estate cobra una renta de entre el 3% y 4% anual, mientras que, cuando hay tasas bajas de interés, un bono rinde aproximadamente 2%. Por ello, el real estate suele ser un poco más atractivo.
Sin embargo, en la actualidad, ante las elevadas tasas de interés, un bono rinde un 4% anual, mientras que el real estate continúa rindiendo lo mismo, lo que hace que no haya incentivo para inversiones inmobiliarias pasivas. Pero, si se implementan estrategias de inversión activas, el panorama cambia completamente.
Actualmente, podríamos decir que el mercado inmobiliario ‘está frío’, ya que la inversión cayó 60% en 2023: los inversores institucionales han reducido considerablemente su volumen y los retornos han subido entre 0,75% y 1,5% anual, dependiendo del activo, su ubicación y el contrato de alquiler, entre otras cuestiones. Justamente, es esto lo que explica que el valor de las propiedades comerciales se haya ajustado entre un 5% y un 15%.
En esta línea, en el caso particular de España, y ante la baja demanda, existe una gran cantidad de propiedades (más de 100.000 millones de euros) en el mercado primario (bancos o subastas) a las cuales se pueden acceder con importantes descuentos.
La variable de descuento en la compra de activos en distress es un factor esencial para maximizar las inversiones inmobiliarias, puesto que nos permitirán ‘maximizar retornos’ al generar una ganancia mayor cuando se desinvierte el activo.
Además, un mayor descuento nos puede ayudar a mitigar posibles desvíos en el plan de inversión y probablemente libere capital que se podría utilizar para mejorar la propiedad o para invertir en otros proyectos. Pero, la clave es que cuando las tasas comiencen a bajar se producirá un efecto rebote en los precios de las propiedades, principalmente en el mercado español, que nos beneficiará.
Por lo tanto, adquirir una propiedad con descuentos nos dará tiempo de crear valor en el próximo año y medio, antes de que las tasas comiencen a bajar. Así, en el futuro, se podrán desinvertir y obtener retornos extraordinarios.
Artículo de opinión escrito por Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management
