Oficinas crece. La demanda del segmento en 2022 se ha regido por criterios clave como la calidad de los activos, la sostenibilidad o la ubicación. Mientras tanto, la rehabilitación gana peso en la nueva oferta que entra en 2023.
La última edición del evento Office Pulse, organizado por Savills en la ciudad condal, fue presentada por Anna Gener, CEO de la consultora en Barcelona, y moderado por Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas, con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices en Madrid, Natalia Montal, Associate Director Office leasing en Barcelona, Daniel Norrby, Associate Director Offices de Capital Markets en Madrid y Carlos Bajo, Director Offices de Capital Markets en Barcelona.
Inversión en Madrid y Barcelona
El mercado de inversión en oficinas en todo el territorio español registró en 2022 la cifra de 2.560 millones de euros. De esta cantidad, el 51% se transaccionó en Madrid, el 37% en Barcelona y el 12% en otras ciudades.
De los 1.310 millones que se movieron en la capital el 58% fue en activos dentro de la M-30 y el 40% correspondió a capital internacional. En Barcelona, sin embargo, la mayor parte del capital fue de origen internacional, aunque la distribución ha pasado del 83% en 2021 al 65% en 2022. El 64% se concentró en el 22@.
«Los requisitos del inversor institucional han cambiado y lo han hecho más rápido que el potencial vendedor. Es el momento de un perfil muy específico de inversor que va a poder acceder a activos que con otra coyuntura no tendría oportunidad de comprar: no estamos en un mercado oportunista de grandes descuentos, pero sí existen ajustes en valores en relación a hace 10 meses», comenta Sánchez.
Para 2023, se prevé un 2023 con un primer semestre marcado por operaciones que no alcanzaron a cerrarse en 2022, procesos off market, más protagonismo del inversor local y producto estabilizado core, y una segunda mitad con la vuelta de los procesos ordenados y de la inversión institucional. Las yields de oficinas prime se sitúan en Madrid en el 4% y en el 4,15% en Barcelona, apunta Savills.
Así está el mercado de oficinas en Madrid
Según datos de la propia consultora, la contratación bruta de oficinas en Madrid se situó en 543.000 metros cuadrados, cifra que se traduce en un aumento de más del 30% respecto a 2021. «A principios de octubre ya habíamos alcanzado casi la cifra de contratación total de 2021 y el último trimestre ha sido especialmente positivo. De hecho, dos de las mayores operaciones del año se firmaron a final de año, reflejando la mayor estabilización de las empresas respecto a sus políticas de teletrabajo», aclara Ángel Estebaranz.
¿Cómo se distribuye la contratación según la zona? El eje prime, el distrito de negocios y área urbana, o lo que es lo mismo, las oficinas dentro de la M-30, han aumentado un 117%, un 97% y un 25%, respectivamente en metros cuadrados contratados frente al año anterior. Suman así más de 263.000 metros cuadrados en el centro de la ciudad, frente a 176.159 metros cuadrados el año pasado.
Respecto a 2022, la tasa de disponibilidad ha aumentado suavemente, con el 9,75%, aunque tiende a la baja dentro de la M-30, con un 5,23% de disponibilidad, y al alza en periferia, con un 12,57% de desocupación. Por su parte, las rentas mantuvieron niveles estables respecto a 2021, con ligeras subidas en los mejores edificios de la capital, alcanzando una renta teórica de 35,25 €/m²/mes en zona prime.
La tendencia de polarización de rentas entre los edificios de mayor calidad en el interior y el exterior de la M-30 irá en aumento, con una ligera tendencia al alza en precios en los mejores edificios en zona urbana, la estabilidad en la almendra central y en el entorno próximo a la M-30 y un descenso fuera de la M-40 por el aumento de desocupación en esta zona.
¿Nueva oferta para 2023? Según Savills, los proyectos previstos suman más de 300.000 metros cuadrados. El 70% de la superficie corresponde a rehabilitaciones, la mayoría en una docena de proyectos ubicados en el interior de la M-30. Por su parte, la periferia recoge ya esta tendencia al acaparar el 55% de la superficie de oficinas rehabilitadas con entrega prevista este año en Madrid.
Así está el mercado de oficinas en Barcelona
En 2022, la contratación de oficinas de Barcelona alcanzó 328.400 metros cuadrados, prácticamente la misma cifra que en 2021. ¿Las zonas más demandadas? El mayor incremento se ha localizado en el distrito tradicional de negocios, con un 49,7% más y 39.447 metros cuadrados; y el centro ciudad, que registró un 4,4% más, con 90.700 m2 contratados.
El nuevo distrito 22@ pasó del 35% de cuota en 2021 al 26% el año pasado, aunque el conjunto de las nuevas áreas de negocio, con la zona sur incluida, y la periferia siguen concentrando respectivamente el 39% y 21% de la contratación de oficinas en Barcelona, en línea con el año anterior.
«El mercado se ha mostrado más saneado en 2022, con mayor número de operaciones, pero de menor volumen, 394 frente a 350, más contratación en los edificios de mayor calidad, y mayor diversificación por zonas», comenta Natalia Montal.
En Barcelona el incremento de la contratación por parte de los operadores flex se sitúa en niveles de 2018, por encima de los 30.000 metros cuadrados. En este ámbito, suben los espacios plug&work, que permiten a las empresas implantaciones en menor tiempo y coste inferior en un mercado actualmente prudente.
La mayor oferta de metros cuadrados disponibles en oficinas requiere a los propietarios más diferenciación a través de calidad y servicios para captar la demanda.
¿Datos sobre disponibilidad? Savills destaca el incremento de oferta principalmente en el 22@, con un 18,20 % de superficie disponible, que ha impulsado la tasa de desocupación hasta el 10,1% actual, si bien ha descendido en CBD hasta el 4,2% y se mantiene en el 4,8% en centro ciudad.
En materia de nueva oferta, la consultora estima que en 2023 se entregarán más de 290.00 metros cuadrados de oficinas en la ciudad condal. En este mercado, los nuevos desarrollos siguen teniendo más peso en la generación de stock, más de una tercera parte corresponden a habilitaciones, con 106.821 metros cuadrados, que doblan la superficie rehabilitada entregada en 2022. El centro de la ciudad y las nuevas áreas de negocio concentran el total de la superficie rehabilitada que se prevé entregar este año.
