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Las nuevas formas de alquiler que se están gestando para saltarse la Ley de Vivienda

José Ramón Zurdo (ANA) repasa los detalles legales de cada una de las formas de alquiler que han surgido tras la aprobación de la nueva ley.

Las nuevas formas de alquiler que se están gestando para saltarse la Ley de Vivienda

La agencia Negociadora del Alquiler (ANA) está notando desde que se aprobó la actual Ley de vivienda (25/05/2023) la aparición de nuevas formas de contratación del alquiler, realizadas para esquivar los límites que impone a los arrendadores la LAU y la actual Ley de vivienda.

Algunas son legales, pero otras no lo son, porque por mucho que a un contrato de arrendamiento le denominemos como de temporada, de oficina, de uso distinto a vivienda, turístico o industrial, si la finalidad con la que el arrendatario va a usar el espacio alquilado, es para residir habitualmente con vocación de permanencia y este cuenta con las condiciones necesarias para poder ser habitable, estaremos ante un arrendamiento de vivienda, aunque la denominación que le demos al contrato sea otra.

  • Alquileres de temporada sin causa que justifique la temporalidad o estableciéndose plazos inferiores al año
  • Alquileres de habitaciones en lugar de viviendas completas
  • Alquileres turísticos
  • Alquileres de lofts, locales y despachos profesionales como viviendas
  • Alquileres sin contrato que no se declaran
  • Constitución de usufructos temporales para saltarse los plazos de duración que establece la LAU

Alquileres de temporada

Su utilización está  aumentando considerablemente porque a este tipo de arrendamientos no se les aplican las normas tan restrictivas que impone a los arrendadores la LAU y la nueva Ley de vivienda. 

Este tipo de arrendamientos no se puede utilizar cuando los arrendatarios alquilen las viviendas para residir de forma habitual con carácter de permanencia, por ello, solo en los supuestos en los que se pueda justificar la temporalidad de los inquilinos en las viviendas, su uso sería legal.

En cambio, no sería legal el uso de esta figura arrendaticia, cuando el arrendamiento de temporada esté encubriendo un alquiler tradicional, donde los arrendatarios tengan vocación de permanencia en las vivienda arrendadas, y no haya ninguna causa que justifique la temporalidad. 

El solo mero hecho de recortar la duración de los arrendamientos a menos de un año, como es creencia extendida, no significa que los arrendamientos se conviertan en alquileres de temporada, si no hay una causa real que lo justifique, o lo que es lo mismo, un arrendamiento de temporada por dos años de duración, puede ser perfectamente válido si hay causa que justifique la temporalidad.

Y a sensu contrario, un arrendamiento de temporada que estipule un plazo de duración de seis meses, puede ser perfectamente un arrendamiento de vivienda, si los inquilinos van a residir en la vivienda de forma habitual con carácter de permanencia. Esto es así porque se entendería que la contratación de esta modalidad de contratación ha sido una imposición de los arrendadores para burlar las normas imperativas que establece la Ley para el arrendamiento de viviendas.

Alquileres de habitaciones

También su utilización va en aumento, pero no siempre este tipo de arrendamientos son legales, sobre todo cuando se realizan para evitar las normas de la LAU y Ley de vivienda.

Sería legal el alquiler de habitaciones de una vivienda a distintas personas que a la vez compartieran las zonas comunes de la vivienda, porque dicho tipo de arrendamientos se regulan por el Código Civil, evitándose de esta manera las normas imperativas que la LAU y la Ley de vivienda establecen para el alquiler tradicional de viviendas, pero lo que sería un fraude de Ley, es una práctica que se está extendiendo para saltarse los límites que impone la LAU y la Ley de vivienda, que es alquilar habitaciones a una misma familia, alquilando cada habitación a un miembro diferente de la familia.

Alquileres turísticos

Otro formato de arrendamientos que también va en aumento. Sobre todo, en el centro de las grandes ciudades, donde aparte de obtenerse una mayor rentabilidad, son arrendamientos no regulados por la LAU ni por la Ley de vivienda.

Ahora bien, desde la ANA destacamos la situación de irregularidad que tienen la mayoría de este tipo de arrendamientos, al carecer de licencias administrativas y permisos comunitarios. 

Alquileres de lofts, locales y despachos profesionales como vivienda para residir habitualmente

También prolifera este tipo de arrendamientos en la periferia de los grandes núcleos urbanos, donde se han construido muchas edificaciones en suelos terciarios e industriales que suelen entregarse con todos los servicios necesarios para que se pueda vivir en ellas. Este tipo de arrendamientos de edificaciones en suelos no residenciales, pueden ser legales o alegales.

Serían legales cuando los arrendatarios realizasen en estos espacios habilitados como viviendas, sus actividades profesionales o empresariales, y a la vez residieran habitualmente en estas edificaciones. Ahora bien, si estos espacios solo se utilizaran como residencia habitual de sus ocupantes sin ejercerse ninguna actividad, seguiríamos estando ante arrendamientos de vivienda sujetos a las normas imperativas que los regulan, además de poder imponerse sanciones administrativas a los arrendadores de estas viviendas, por arrendarse sin contar con cédulas de habitabilidad o sin licencias que autoricen el cambio de uso a vivienda”.

Alquileres sin contrato que no se declaran

Al igual que otros tipo de arrendamientos, esta práctica se está extendiendo con la única finalidad de evitar las normas imperativas que regulan los arrendamientos de viviendas, y evitar también su declaración, a efectos impositivos. 

Utilizar esta forma de arrendar es un grave error porque a fin de cuentas son arrendamientos verbales que también hay obligación de declarar, y también están sujetos a las normas que regulan los arrendamientos de viviendas.

Constitución de usufructos temporales para arrendar viviendas para saltarse los plazos de duración que establece la lau y la ley de vivienda

Utilizar el derecho de usufructo para arrendar es una forma muy sutil de esquivar los plazos de duración de los arrendamientos de viviendas que establecen la LAU y la Ley de vivienda, que bordea el fraude de Ley, dependiendo de la finalidad con que se utilice este tipo de derecho.

El esquema es el siguiente:

1.- La forma más habitual consiste en constituir sobre las viviendas que se quieren arrendar un derecho de usufructo temporal a favor de otra persona, física o jurídica, por un plazo de tiempo inferior a los plazos de duración que determina la LAU o la actual Ley de vivienda (incluso con los mismos plazos para evitar las prórrogas obligatorias) para que después el usufructuario arriende las viviendas a  terceros, pero cuyo plazo de arrendamiento no podrá ser superior al plazo por el cual se le concedió el derecho de usufructo al usufructuario arrendador. (art 13-2 de la LAU).

2.- Otra manera, aunque menos frecuente, es constituir directamente el derecho de usufructo temporal sobre la persona que quiere arrendar la vivienda, pero limitándosele su derecho de uso al no poder alquilar la vivienda cedida en usufructo a  terceros.

Utilizando esta figura, solo se conseguirían acortar los plazos de duración de los arrendamientos de viviendas, o evitar sus prórrogas obligatorias, aunque se seguiría aplicando a los arrendamientos concertados por el usufructuario, el resto de normas recogidas en la LAU y en la Ley de vivienda.

Artículo de opinión escrito por José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

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