Ahora mismo, ¿compensa más alquilar o pagar una hipoteca? Según UVE Valoraciones, compañía experta en tasación inmobiliaria, depende. De las 110 ciudades con mayor población en España, tan solo en 12 municipios sube más el alquiler de la vivienda que la cuota hipotecaria.
La tasadora ha publicado un estudio de evaluación del mercado residencial en estas zonas, actualizando así los datos del pasado año. En 2021, el análisis se centraba en 107 municipios en 2022, pero en 2021 los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente las cuotas a pagar por la adquisición de una vivienda y, por otro lado, los alquileres han seguido evolucionando al alza en la mayor parte de las poblaciones.
UVE Valoraciones indica que sólo en 12 de los 110 municipios analizados, el alquiler sube más que las cuotas correspondientes al último año. Se trata de Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla.
Aunque los alquileres se han elevado considerablemente este año, la subida de los tipos de interés ha disparado las cuotas hipotecarias muy por encima de los alquileres. En la siguiente tabla se ordenan esas ciudades de mayor a menor subida (variación % cuota-alquiler):
El estudio revela que sólo en 11 de las 110 ciudades estudiadas el alquiler compensa frente a la compra. Estas ciudades son: San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. UVE Valoraciones señala que, en estos municipios, probablemente, es mejor alquilar que comprar, aunque debe estudiarse cada caso de manera individual. Lo que parece claro es que el aumento de las cuotas ha sido muy superior al aumento de los alquileres durante el último año.
Estas son las mejores opciones analizadas para los potenciales inquilinos (% cuota vs. alquiler):
En estas once ciudades, alquilar es la mejor opción, al ser las cuotas superiores a los alquileres. Por su parte, los municipios en los que los precios medios de alquiler superan o igualan los 11 euros/m2/mes en 2022 son Barcelona, San Sebastián, Madrid, Castelldefels, Marbella, Sant Cugat del Vallès, Hospitalet de Llobregat, Alcobendas, Majadahonda, Arona, Bilbao, Cornellá de Llobregat, Palma de Mallorca, Pozuelo de Alarcón, Getxo, Las Rozas, Estepona, Torremolinos, Badalona, Benalmádena, Santa Coloma de Gramenet, San Sebastián de los Reyes, Málaga, Sant Boi de Llobregat, Fuengirola, Mijas y Girona.
Se trata de las ciudades más caras de España para vivir en alquiler y sus precios se desglosan en la siguiente tabla:
Para desarollar este análisis, UVE Valoraciones ha calculado la cuota hipotecaria que corresponde a un crédito del 80% del valor de la oferta, con duración de 25 años y un tipo de interés del 3,5%, tomando como referencia los datos de Idealista sobre precios de oferta en venta y alquiler. La elección del 3,5% ha resultado de sumar al Euribor en noviembre (el 2,8%) un diferencial del 0,7%; la mayor parte de las ofertas de tipo fijo superan ya el 3,5%. La compañía ha comparado la cuota resultante con el alquiler correspondiente (en euros/m2 y mes), obteniendo el porcentaje que resulta de dividir la cuota unitaria, por el alquiler unitario.
«Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%», asegura Germán Pérez Barrio, Presidente de UVE Valoraciones.
Este es, en su opinión, «el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra», añade.
Los alquileres se disparan en las zonas turísticas, especialmente en Málaga
Si se comparan con los municipios que en 2021 superaban los 10 euros/m2/mes, el podio de los tres primeros de la lista coincide. Además, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año. De la lista de 2021 han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona, lo que indicaría que los alquileres se han disparado en las zonas turísticas y especialmente en la provincia de Málaga. Lo más significado según la tasadora es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres.
Para los potenciales inquilinos es interesante identificar la relación entre las cuotas hipotecarias y los alquileres. Los municipios en los que la cuota supone más del 75% del alquiler son 71; el 64% del total, en noviembre de 2022. Hace un año eran sólo 28; el 26% del total.
Del informe se concluye que, de los 20 municipios con más población, sólo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. No hay duda de que existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra.
A raíz del estudio, UVE Valoraciones determina que los municipios con precios de venta más altos tienen, en general, porcentajes de cuota frente al alquiler también más altos. Un porcentaje superior al 85% es un indicador bastante fiable de que, probablemente, es preferible alquilar a comprar en esa ciudad. En aquellas cuyo porcentaje está entre el 75% y 85%, aunque no es tan obvio como en los anteriores, sí parece que la opción de alquilar sigue siendo también más favorable y por debajo del 75%, casi siempre será preferible comprar a alquilar.
