Desde Brainsre, llevamos tiempo trabajando con los principales inversores institucionales en vivienda granular, facilitando los datos necesarios para que puedan llevar a cabo y hacer crecer sus estrategias de inversión.
Con Loopa, nuestra nueva aplicación de inversión inmobiliaria, abrimos este conocimiento a inversores particulares y de tamaño mediano.
Qué es Loopa
Nuestra propuesta de valor es transformar el proceso de búsqueda de oportunidades de inversión para dar todas las facilidades necesarias al inversor.
Actualmente para encontrar una inversión tienes que escoger dónde invertir en base a los barrios que conoces o recomendaciones de «expertos» o amigos. En Loopa, hemos analizado todos las estrategias y barrios con datos objetivos y criterios profesionales. Ya no tendrás que limitarte a tu barrio o a zonas que estén de moda para invertir.
Cada semana, iremos lanzando nuevas estrategias y zonas donde llevarlas a cabo. Empezaremos con pocas e iremos haciendo crecer nuestras oportunidades para incluir solo las oportunidades que sean de verdad. Nuestro valor parte de que ya hemos filtrado los anuncios que no interesan a los inversores.
Una vez escogido el barrio, sin Loopa, es necesario darte de alta en varios portales y recibir alertas de decenas de anuncios, muchos repetidos o que no coinciden con lo que buscas. Contactar a cada uno de los anunciantes para ver si siguen disponibles y traquear todo esto, en un Excel o en una servilleta.
En Loopa, todo este trabajo te lo damos hecho. Entra en la app, ve directamente los anuncios disponibles y descarta los que no te gusten por sus fotos o características, ya extraídas automáticamente de los anuncios.
El siguiente paso es saber cuánto ofrecer por cada piso, algo extremadamente difícil si no llevas semanas siguiendo los anuncios que entran y se dan de baja. Aún con ese seguimiento, nunca sabrías el precio real de cierre de cada piso.
En Loopa, te damos una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. Primero, en base a nuestro análisis de todos los cierres reales del registro de la propiedad. Cogemos el precio real de venta del último año en todos los edificios del mismo año, tamaño y calidad dentro del barrio y os damos un precio estimado para cada oportunidad.
Adicionalmente, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble.
Con estos dos precios de referencia, ya podéis contactar al vendedor para hacer una oferta que dará lugar a una buena inversión.
Estrategias de lanzamiento
Llevamos tiempo trabajando en barrios de alta rentabilidad de Madrid para fondos, pero con la nueva Ley de la Vivienda, e incluso asumiendo que no se aplicarán parte de las medidas cedidas a las comunidades autónomas, consideramos que un barrio de bajo riesgo de impago que aún mantenga unas rentabilidades atractivas es una mejor apuesta. Un impago y demora en la reposesión anula cualquier rentabilidad teórica por muy alta que sea.
Los barrios seleccionados con el criterio de bajo riesgo y rentabilidad media son: Delicias, Marroquina, Las Águilas, Santa Eugenia y Vinateros. Todos tienen un perfil de riesgo bajo debido a una población con muchos funcionarios y trabajadores con contratos estables. Son barrios que tienen mucha demanda de alquiler que puede cubrir con sus sueldos los precios actuales y potenciales subidas.
El volumen de oportunidades de momento no es muy alto ya que hay muy poca oferta en mercado pero estimamos que esto aumentará con el avance del año y la reducción de los compradores de primera vivienda por los tipos de interés y la falta de ahorros.
La rentabilidad está en la media de Madrid por encima del 5% y las oportunidades que seleccionamos están todas por encima del 6% bruto, lo cual nos parece muy atractivo con el bajo riesgo del barrio
Desde hoy, puedes descargarte aquí la app para ver el análisis completo de los barrios y evaluar todas la oportunidades disponibles.
