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La recesión inmobiliaria continuará en 2024

El primer semestre será peor que el segundo, ya que los tipos de interés bajarán a partir de mayo, según Forcadell y la Universitat de Barcelona.

La recesión inmobiliaria continuará en 2024

Forcadell y la Universitat de Barcelona han presentado las principales conclusiones del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023, en el cual la Ley de la Vivienda, la subida de los tipos de interés del BCE y la reducción del nuevo crédito proporcionado por los bancos, han sido los protagonistas. Según el informe, estos tres elementos negativos han provocado la entrada en recesión del mercado residencial de venta, una importante contracción de la oferta del alquiler convencional y la disminución del precio de numerosos activos comerciales.

Mercado residencial de venta

De esta forma, el informe destaca que en 2023 el mercado residencial de venta ha entrado en recesión, la venta de viviendas disminuirá un 15% y el precio un 5%. Las principales causas son la elevada subida de los tipos de interés del BCE y la reducción del nuevo crédito bancario. Los dos últimos factores han provocado la exclusión del mercado de un elevado número de compradores potenciales y la adquisición de viviendas por un importe inferior al del pasado año.

En cuanto al segmento de obra nueva, el precio en 2023 ha seguido subiendo. En primer lugar, porque casi todas las viviendas escrituradas se vendieron sobre plano en 2022 y lo hicieron a un precio significativamente superior al del año anterior. En segundo lugar, por la escasa oferta. Además, en el actual ejercicio la construcción de nuevos inmuebles ascenderá aproximadamente a 105.000. Una cuantía escasa, pues la demanda potencial ascendería alrededor de 250.000 hogares, si una gran parte de ellos estuviesen destinados a la clase media.

En 2024, la recesión inmobiliaria continuará, ya que las transacciones bajarán un 10% y el precio lo hará un 3%. Los principales factores serán un menor crecimiento económico (alrededor del 1,5%), una inferior creación de ocupación y la persistencia de tipos de interés elevados, aunque estos descenderán a lo largo del ejercicio. Además, en el próximo año el primer semestre será peor que el segundo, pues los tipos de interés bajarán a partir de mayo de y la economía empezará a reactivarse.

Al final del ejercicio, el tipo principal del BCE será como máximo de un 3,5%. La disminución de dicho tipo, así como un mayor crecimiento económico, harán que en el segundo semestre empiece la recuperación del mercado residencial. No obstante, aún será débil.

Por último, en 2024 la inversión residencial patrimonialista se desplazará desde las autonomías, donde hay un control de precios, a las que no existe uno ni haya perspectivas de que pueda aparecer en los próximos años. El mercado más perjudicado será el de Barcelona y los más beneficiados los de Madrid y Málaga. No obstante, en el conjunto de España, la inseguridad jurídica y un escaso crecimiento económico harán que su importe siga siendo inferior al de 2022.

Mercado residencial de alquiler

La expectativa de implantación de un control de precios ha espantado a los propietarios y estos han reducido la oferta de viviendas. Dicha disminución ha generado una gran escasez de inmuebles y provocado que sea habitual en las grandes ciudades que haya más de 10 interesados por cada vivienda disponible. Los excluidos del mercado son los que teóricamente la ley pretendía favorecer: las familias con menos ingresos.

La entrada en vigor de la nueva norma provocará un gran desplazamiento de viviendas desde el mercado convencional al de arrendamiento de temporada, y al turístico en aquellas localidades donde aún es posible conseguir una licencia. Una tendencia ya observada en Cataluña, cuando en septiembre de 2020 se estableció un control de precios.

Asimismo, en el ejercicio actual el precio del alquiler aumentará un 7,5%. La principal causa será el elevado exceso de demanda generado por los escasos incentivos y las nuevas penalizaciones que tienen los inversores, si desean adquirir una vivienda y destinarla al arrendamiento. Un incremento que ha llevado a numerosos jóvenes a alquilar una habitación y que ha convertido a los colivings en un gran éxito. Es bastante habitual que su tasa de ocupación supere el 95%.

En 2024, los problemas para acceder a una vivienda se agudizarán. La oferta seguirá siendo muy reducida y la demanda elevada. La insatisfacción de la última llevará a las habitaciones a ser el mercado estrella, especialmente en las grandes ciudades. En España, el importe del arrendamiento convencional aumentará alrededor de un 3%. No obstante, casi un 10% el de las habitaciones.

Mercado terciario

El aumento de los tipos de interés ha provocado un incremento de la rentabilidad exigida por los demandantes y ha conllevado a su vez una disminución del precio de mercado. Las consecuencias principales han sido dos, una reducción de la inversión en inmuebles de un 72% en el primer semestre y una caída del precio en la mayoría de las transacciones realizadas.

En el mercado de naves logísticas es esencial distinguir entre Barcelona y Madrid. La primera ubicación es bastante más valorada que la segunda por los inversores. Una mayor valoración sustentada principalmente en la expectativa de una menor oferta en la capital catalana que en la de España. La reducida oferta existente en los alrededores de Barcelona ha permitido una escasa tasa de desocupación de las naves logísticas. No obstante, dicha variable aumentará durante el próximo año debido a la evolución de la economía española. A pesar de ello, en 2024 dicha tasa se situará significativamente por debajo del 10%.

En el mercado de locales comerciales la reactivación ha venido de la mano del turismo. Por eso, las calles más favorecidas han sido las más transitadas de Ciutat Vella y la parte más glamurosa y turística de l’Eixample. Una coyuntura que se repetirá en 2024, ya que los ciudadanos europeos seguirán viajando casi tanto como lo han hecho en el último año, a pesar de la deficiente situación económica.

El mercado con peor evolución ha sido el de oficinas que ha entrado en una crisis que durará al menos un lustro en Barcelona y un trienio en Madrid. En el distrito 22@, el lugar donde hay una mayor concentración de empresas innovadoras, existe un exceso de oferta equivalente a 350.000 m2. Un importe incluso superior al observado en cualquier año del período 2008-2013.

La oferta y demanda de inmuebles no se han encontrado. Los fondos de inversión no han querido reducir significativamente el precio de venta y los compradores han pretendido pagar bastante menos que el pasado ejercicio. Es lo que normalmente sucede cuando en un ejercicio aumentan mucho los tipos de interés.

El próximo año seguirá la crisis del mercado de oficinas por el elevado exceso de oferta existente. El escaso crecimiento económico repercutirá negativamente sobre la ocupación de la totalidad de los segmentos comerciales. Excepto en el mercado de oficinas, la inversión realizada aumentará, pues los demandantes estarán dispuestos a pagar algo más y los oferentes a disminuir también un poco más el importe demandado. Los primeros debido a la reducción de los tipos de interés y los segundos porque algunos propietarios necesitarán liquidez.

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