KKR ha acordado invertir 528 millones de euros para hacerse con el 49% de una cartera inmobiliaria europea propiedad de Realty Income. La operación se articulará mediante una nueva empresa conjunta denominada en euros, en la que Realty Income conservará una participación mayoritaria del 51% y mantendrá la gestión de los activos.
La cartera está integrada por 54 inmuebles y 140 unidades distribuidos entre España, Irlanda, Polonia y Países Bajos. Los activos están vinculados a contratos de arrendamiento neto y abarcan cinco grandes sectores: alimentación, servicios de transporte, mejora del hogar, mobiliario y equipamiento del hogar y componentes de automoción.
El cierre de la transacción está previsto para el 30 de septiembre de 2026, aunque queda sujeto al cumplimiento de las condiciones habituales de este tipo de operaciones. Con esta inversión, KKR entra en una cartera europea diversificada y Realty Income incorpora una nueva vía de financiación mediante capital privado para su actividad inmobiliaria en la región.
Realty Income mantiene el control de la cartera
Pese a la entrada de KKR, Realty Income conservará la posición mayoritaria en la empresa conjunta y continuará encargándose de la gestión de los inmuebles a través de su plataforma operativa europea. La compañía estadounidense mantendrá así el control de la gestión diaria de los activos mediante un contrato de gestión a largo plazo.
La cartera se aporta con una rentabilidad inicial efectiva del 5,9%, una vez descontadas las comisiones recurrentes de gestión de activos que serán abonadas a Realty Income. Para el primer año, se estiman unos ingresos netos operativos anuales en efectivo de 67,7 millones de euros. Los activos presentan además un plazo medio ponderado restante de los contratos de arrendamiento de 7,2 años. El 59% de la renta base total de la cartera corresponde a activos con exposición a inquilinos con calificación de grado de inversión, mientras que el crecimiento anual compuesto contractual previsto alcanza el 1,6%.
La operación también establece una fórmula para que Realty Income pueda recuperar en el futuro la participación de KKR. En concreto, la compañía conservará una opción de compra que podrá ejercer entre el décimo y el decimoséptimo año de la empresa conjunta. El precio de esa opción se calculará de forma que la rentabilidad interna de la inversión de KKR quede limitada durante el periodo en el que mantenga su participación. El valor definitivo de esa rentabilidad interna se fijará en el momento del cierre y se prevé que se sitúe entre el 6,3% y el 6,5%.
KKR amplía su presencia inmobiliaria en Europa
Para KKR, la inversión supone reforzar su presencia en el mercado inmobiliario europeo mediante una cartera diversificada y ya estabilizada. Seb d’Avanzo, codirector de European Real Estate Equity de KKR, ha señalado que la firma está invirtiendo junto a Realty Income en activos «de alta calidad y difíciles de reemplazar» en mercados europeos clave.
La operación se enmarca también en la estrategia de Realty Income para ampliar su plataforma de capital privado fuera de Estados Unidos. Su presidente y consejero delegado, Sumit Roy, ha definido el acuerdo como «otro paso importante» en la evolución de la compañía y ha destacado que la alianza con KKR extiende esta estrategia a Europa. También ha subrayado la diversificación de las fuentes de capital que proporciona la operación. Según el directivo, la estructura de financiación a largo plazo ofrece «un potencial de creación de valor significativo» para los accionistas de Realty Income.
Desde KKR, su socio Christopher Sheldon ha explicado que la operación se ha diseñado como «una solución de capital a medida», con capacidad para adaptarse a las necesidades futuras de Realty Income. Sheldon ha destacado además la experiencia de KKR en asociaciones estratégicas respaldadas por capital a largo plazo.
Lazard ha asesorado financieramente a Realty Income y DLA Piper se ha encargado del asesoramiento jurídico. KKR, por su parte, ha contado con Citi como asesor financiero y Latham & Watkins LLP como asesor jurídico.
