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Itamar Volkov (Frux Capital): «2023 será difícil y pondrá a prueba la preparación y resistencia de todos los agentes del mercado»

El fundador de Frux Capital califica 2022 como un año "históricamente crucial" que introducirá un nuevo tipo de cisne negro al mercado. Aunque se prevé una ralentización a lo largo del mercado en 2023, Volkov cree que no será uniforme en todos los segmentos.

Itamar Volkov - Frux Capital

Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? Itamar Volkov, socio gerente y fundador de Frux Capital, analiza el último ejercicio y señala las previsiones de la firma para el año que empieza.

Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?

Respuesta: Yo calificaría este 2022 como un año históricamente crucial, que introducirá un nuevo tipo de cisne negro que sorprenderá al mercado. Tras unos años de fuerte revalorización del mercado, ahora prevemos un clima de inversión más difícil, con un aumento de la inflación, incertidumbre, fluctuación de los precios de la construcción y de los costes de financiación. Un factor importante en este 2022 ha sido el incremento de los tipos de interés, que hizo menos apetecible lanzarse a por oportunidades en el mercado inmobiliario. Hasta ahora, el mercado ha mostrado resistencia y se mantiene estable, con algunos sectores que aún siguen disfrutando de una fuerte demanda, como el residencial. Sin embargo, no podemos ignorar las nubes negras que empiezan a aparecer. 

En los mercados de capitales, ha sido un año en el que las fuentes de capital se han agotado, señalando la importancia en crecimiento del mercado de financiación alternativa en España. 2022 es el año en el que los préstamos alternativos se hicieron más habituales entre un número creciente de promotores inmobiliarios. 

P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto al impacto de la ralentización en las operaciones y duración e intensidad de una posible crisis? 

R: Prevemos que 2023 será difícil y pondrá a prueba la preparación y resistencia de todos los agentes del mercado. Asimismo, prevemos una ralentización a lo largo del mercado, pero no será de forma uniforme. Algunos sufrirán más, ya que la falta de liquidez limitará algunas oportunidades de crecimiento y las operaciones en curso. Nuestros mercados líquidos se mueven con lentitud, y personalmente, no creo que este vaya a ser corto ni rápido. No obstante, Frux Capital está bien capitalizado y posicionado para ayudar a activos y proyectos bien establecidos. 

P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?

R: Creemos que los datos y el análisis contribuyen en gran medida a reducir la incertidumbre y, lo que es más importante, a captar una parte significativa de ella. Utilizamos diferentes sistemas propios y otras fuentes de datos para suscribir nuestras actividades. Una de las principales funciones de un prestamista alternativo es ocuparse de estructuras complejas, estamos bien acostumbrados a situaciones intrincadas. 

P: ¿Qué segmentos del sector inmobiliario pueden sufrir más? ¿Cuáles resistirán mejor?

R: En términos de segmentos del sector inmobiliario, está claro que algunos se verán más afectados que otros; sin embargo, todas las clases de activos tendrán que reaccionar y reposicionarse para adaptarse al cambio. Los centros y parques comerciales continuarán viéndose afectados por el aumento de los costes de explotación y el incremento de los precios de los productos (que afecta al índice de consumo). Los inversores ven este sector como una opción más arriesgada. 

Las operaciones en “High Street” están un poco mejor vistas, al ser más resistentes entre los inversores, viéndose un poco más como refugio en esta segunda mitad de 2022, y se espera que continúe. La principal actividad que se está descontando es la adquisición en zonas prime para su reposicionamiento. 

En cuanto a las oficinas, el espacio flexible está surtiendo efecto, los alquileres están subiendo, las ocupaciones variando y las ubicaciones prime manteniéndose resistentes, y las secundarias viéndose afectadas. En los próximos años, los criterios ESG entrarán con fuerza, y los grandes planes en edificios inteligentes atraerán mayores inquilinos. 

El sector logístico, que resultó ganador tras la pandemia, está experimentando un ligero ajuste ahora, sin embargo, es claramente líder en el mercado. Sigue siendo atractivo para los inversores institucionales a largo plazo. 

Las parcelas están resistiendo ya que hay una falta de oferta de parcelas finalistas. Madrid está sintiendo la presión de la oferta en Barcelona también, permitiendo que los precios se mantengan estables. Como no parece que la oferta de parcelas finalistas vaya a aumentar mucho en los próximos años, los precios se mantendrán estables.

El “Build-to-rent” residencial sigue siendo fuerte ya que la demanda está buscando este producto, y es resistente. Los tipos de interés están afectando a los rendimientos, pero están consiguiendo mantenerse. El Coliving es un nuevo sector que también esta captando el interés de los fondos internacionales que buscan alquileres estables a largo plazo. 

En cuanto a los hoteles, los datos turísticos mejoraron, aunque aun están recuperándose. El sector sufrirá en las ubicaciones que no sean prime debido al aumento de los costes (energía, inflación), afectando en gran medida al ingreso operativo neto (NOI). Sin embargo, esto también creará una oportunidad para que nuevos inversores entren en el mercado, adquiriendo hoteles con descuento y reposicionándolos para que coincidan con los nuevos niveles de exigencia de los clientes. 

Las residencias de estudiantes están experimentando transacciones, ya que los inversores ven estabilidad en este sector, y las residencias de tercera edad (senior living) deberían seguir creciendo, ya que existe una necesidad (alrededor del 20% de la población tiene 65 años o más). Habrá que estar atentos a estos dos sectores en el futuro, especialmente el senior living, que debería seguir ganando tracción en los próximos años. 

Los centros de datos son otros de los sectores alternativos en España, hay unos 130 kw de potencia, por lo que hay mucho margen de crecimiento en comparación con otros países de Europa como Frankfurt (631 kw), Londres (1.088 kw) y Ámsterdam (526 kw). Quizás sea un sector que comience a moverse con el paso del tiempo. 

Los agronegocios es un nuevo sector que podría ser una nueva línea, debido a la continua demanda de alimentos, con rendimientos anuales del 5-6%, y algunos de dos dígitos que se esperan en el futuro. Los fondos internacionales muestran cierto apetito. 

En conclusión, todos los sectores atraerán inversores con distintos apetitos. 

P: Posición de España respecto a otros países europeos. 

R: Creo que España está relativamente bien posicionada, menos dependiente de la energía de Rusia. Además, también pienso que el turismo seguirá resistiendo y apoyando nuestra economía. Estoy seguro de que nuestra industria sufrirá y ya lo está sufriendo, puesto que la inflación nos perjudica a todos, pero parece que otros países podrían llegar a encontrarse en una situación peor. En términos de inflación, España tiene uno de los índices más bajos en Europa en estos momentos. Si sigue bajando, esto podría llevar a España a ser uno de los primeros países europeos en recuperarse. Como España ofrece rendimientos más altos que en otros países europeos, esto podría ser un punto positivo a la hora de que los inversores se fijen en el país para invertir. 

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