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Actualización relevante en materia de vivienda. Según establece la Ley de Vivienda, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha comenzado este 2025 con la publicación del nuevo índice que limitará la variación anual de la actualización de contratos de alquiler de vivienda, conocido como IRAV.
Así, los alquileres que se revisen ahora podrán subir hasta un 2,2% según el nuevo índice de referencia publicado por el INE, que aplica a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Para cumplir con la ley, el organismo estadístico ha definid ya el nuevo índice, denominado con las siglas IRAV, que sustituye al IPC como referencial principal a la hora de actualizar las rentas de alquiler de los contratos firmados tras la aprobación de la ley.
Las actualizaciones se producen de forma anual, por lo que los miles de caseros que tengan que revisar en enero de este año el alquiler de sus inquilinos podrán aplicar como máximo esta subida del 2,20 %, aunque también existe la posibilidad de prorrogar la renta durante 5 años si el propietario de la vivienda es un particular o hasta 7 años si es un gran inversor.
Los alquileres se actualizaban tradicionalmente en la mayoría de los casos con el IPC, pero hace casi dos años cuando la inflación se disparó tras la invasión de Ucrania por parte de Rusia, el Gobierno decidió en abril de 2022 limitar la subida de los alquileres al 2 % y, posteriormente, en 2024, al 3 %.
Con la entrada del nuevo año, en 2025 esos límites a la subida del alquiler desaparecen y empieza a aplicar, al menos de manera clara en los contratos firmados después del 25 de mayo este nuevo índice de referencia, que se calcula teniendo en cuenta la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual del IPC subyacente y las tasas de variación anual media ajustada de ambos.
Y el primer dato publicado este jueves, correspondiente a noviembre, es del 2,20 %, por lo que si el propietario decide aplicar esta subida al inquilino tendrá que notificársela por escrito, respetando los plazos y condiciones recogidos en el contrato.
A modo de ejemplo, para un alquiler firmado en enero de 2024 con una renta de 900 euros que toque revisarse ahora, una vez cumplido el año, podrá aplicarse como máximo una subida del 2,20 %, lo que permitiría al propietario aumentar la renta 19,8 euros, hasta los 919,8 euros.
Mediante esta nueva herramienta, la intención del ejecutivo central es «evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento», topando los precios del alquiler residencial, un mercado cuyos precios registran un aumento considerable.
¿Cómo se calcula la Tasa de Variación Anual del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)?
La tasa de variación anual del Índice de referencia para la actualización anual de los
contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV) será el mínimo valor entre:
– la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo
– la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente
– la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según la siguiente fórmula:
¿Qué representan los valores ? y ? en esta fórmula?
?, es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
?, es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo.
La tasa de variación anual del Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV) se publicará con periodicidad mensual según el calendario de publicación disponible en la página web del INE.
En la propia comunicación, por parte del organismo estadístico, se establece, como norma general, la siguiente idea: la tasa de variación anual media ajustada (TVAMA) sólo se utiliza cuando las tasas de variación anuales del IPC y del IPC subyacente están por encima de valor de ? (actualmente 2%).
Para facilitar la comprensión del nuevo índice, el INE acompaña el texto de distintos ejemplos prácticos.
Definición del nuevo índice (IRAV) por parte del INE
La disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, para lo cual modifica varios artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En concreto, se añade a esta ley una disposición adicional undécima en la que se determina que «el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».
Con el objetivo de dar cumplimiento a dicha ley, el INE definió el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (denominado con las siglas, IRAV). El IRAV se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.
