El conflicto por goteras, filtraciones y humedades es uno de los más frecuentes en viviendas alquiladas. Cuando aparece el problema, no es raro que el propietario alegue que el origen puede estar en otro piso o en elementos comunes, lo que deja al inquilino en una situación de incertidumbre sobre quién debe asumir la reparación. Sin embargo, la ley establece criterios claros sobre estas situaciones.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija que el arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato. Esto implica que debe encargarse de las reparaciones necesarias, salvo que el daño haya sido provocado por el propio inquilino. En la práctica, esto se traduce en una responsabilidad activa del propietario frente a problemas que afectan al uso normal del inmueble.
Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario, «si aparecen filtraciones o humedades que afectan a la habitabilidad, el propietario no puede limitarse a esperar a que se determine el origen del problema». Añade además que la obligación de conservación implica que «debe reparar la vivienda y después reclamar al responsable si el daño procede de otro piso o de la comunidad».
De dónde procede la filtración determina la responsabilidad
El origen de la avería es clave para determinar quién debe pagar la reparación. Si el agua proviene de otra vivienda, la responsabilidad recae sobre el propietario de ese inmueble o su seguro. En cambio, si la causa está en elementos comunes del edificio, como la cubierta, la fachada o las bajantes, corresponde a la comunidad de propietarios asumir los costes.
Cuando el problema se encuentra en instalaciones propias de la vivienda, como tuberías deterioradas o defectos de impermeabilización, la obligación recae directamente sobre el arrendador. En estos casos, el deterioro del inmueble forma parte de su deber de conservación. Goenaga subraya que «cuando el problema se debe al estado del inmueble o al desgaste de sus instalaciones, la responsabilidad corresponde al propietario».
Humedades y conflictos habituales en alquiler
Las humedades generan frecuentes discrepancias entre propietarios e inquilinos, especialmente cuando se intenta atribuir su causa a una supuesta falta de ventilación. No obstante, no siempre esta explicación es válida, y es necesario analizar el origen real del problema antes de asignar responsabilidades.
Cuando las humedades se deben a fallos estructurales, problemas de aislamiento o deficiencias en la impermeabilización, el propietario debe intervenir. En este sentido, no basta con atribuirlas al uso cotidiano de la vivienda. La experta advierte que «no basta con atribuir las humedades a una supuesta falta de ventilación», ya que si existen defectos en la construcción o conservación, el arrendador está obligado a solucionarlos.
Qué puede hacer el inquilino ante la inacción
Si el propietario no actúa con diligencia ante una avería que afecta a la habitabilidad, el inquilino tiene varias opciones. En primer lugar, puede requerir formalmente la reparación y documentar los daños para dejar constancia de la situación. En casos más graves, incluso puede acudir a la vía judicial.
Entre las medidas posibles se encuentran solicitar una reducción de la renta o, en situaciones extremas, resolver el contrato si la vivienda deja de ser habitable. En cualquier caso, el propietario no puede desentenderse de su obligación principal. Como recuerda Goenaga, «el propietario debe garantizar que la vivienda se mantiene en condiciones adecuadas durante todo el contrato».
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