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Fondos y aseguradoras preparan compras de oficinas en España por valor de 4.200 millones de euros

La inversión de oficinas en España alcanzó un volumen de 2.800 millones, en 2021, una de las cifras más bajas de la serie histórica, algo que cambiará radicalmente en los dos próximos años, según EY.

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En los próximos dos años, se materializarán, en el mercado de oficinas en España, inversiones por parte de fondos y aseguradoras por un total de 4.200 millones; según asegura la firma de servicios profesionales EY, en su informe «The Office Property Telescope». 3.600 millones se invertirán solo durante el año 2022.

«Tenemos un marco regulatorio estable, una buena fiscalidad y una colaboración público-privada que atrae la inversión», ha señalado el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, durante la presentación del informe. Por su parte, el director de inversiones de Colonial, José Manuel Ortega, destacó la calidad del producto de oficinas. «En Madrid y Barcelona vemos producto de un nivel superior a Europa».

La inversión en oficinas, en 2021, fue de 2.800 millones de euros, un 32% superior a la del ejercicio 2020. A pesar de ser una cifra positiva respecto al año de la irrupción de la Covid-19, es una cifra baja respecto a la serie histórica, con la media por encima de los 4.000 millones. Javier García-Mateo, socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY, resalta: «Oficinas pesa menos que logística, algo histórico».

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La inversión en oficinas en España solo supone el 3% del total de Europa, en un mercado que alcanza los 270 billones a nivel mundial. La mayor operación nacional, correspondiente a la adquisición del porfolio Pentagon por parte de KanAm, está en el puesto 21º a nivel europeo. Javier García-Mateo asegura: «España es un mercado tremendamente pequeño».

Del total de inversión en oficinas, 1.000 millones fueron destinados a la Comunidad de Madrid, pero no repartidos de forma uniforme. «A los inversores solo les gusta el Centro, la zona dentro de la M-30», asegura el socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY.

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José Luis Martínez-Almeida, alcalde de Madrid; José Manuel Ortega, director comercial y de inversiones de Colonial; e Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, en la presentación del estudio.

Contratación y nueva oferta de oficinas en España

En 2021, salieron al mercado, en Madrid y Barcelona, un total de medio millón de metros cuadrados. El parque total de oficinas de los dos grandes mercados españoles se sitúa en 20,2 millones de m2, muy lejos de otros países europeos.

Hasta 2024, crecerá la oferta en 800.000 m2 en la Ciudad Condal y entre 350.000 y 400.000 en la capital, según las estimaciones de EY. Desde la firma tienen sus serias dudas de que la demanda sea capaz de absorber toda la oferta nueva que saldrá a mercado en la capital catalana.

La contratación, el pasado ejercicio, fue de 362.000 m2 en Madrid y de 325.000 m2 en Barcelona. La tasa de desocupación en la capital se sitúa en el 10%. «Debemos empezar a plantearnos si existe una desocupación crónica en Madrid», asegura Javier García-Mateo.

Precios y rentas

Los precios de las transacciones de oficinas no se han visto afectado por distintos factores, señalan desde EY.

En primer lugar, el interés existente sobre el sector inmobiliario, dada la volatilidad existente en la renta variable y el poco retorno de la renta fija. Por otro lado, las valoraciones no han caído porque los precios de las pocas operaciones que ha habido han sido altas. Desde la firma ponen como ejemplo la transacción de Castellana 42, vendido por Deutsche Bank a la familia March por 13.000 euros el m2.

El informe revela que solo el 22% de los activos de oficinas están en manos de los principales players del mercado: Pontegadea, Merlin, Colonial, etc. Los propietarios no están necesitados de subir los alquileres porque reciben una renta periódica.

«El capital latinoamericano empieza a llegar a Madrid y esto le viene bien. Nos hemos ganado el respeto y la admiración», señala por su parte, Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties.

La renta prime en la capital se sitúa en 26 euros el metro cuadrado al mes, con una ligera caída. A este respecto, García-Mateo asegura rotundamente que «lo peor en el mercado de oficinas ya ha pasado». «Las rentas siguen comportándose bien, no hay ningún problema», concluye.

Zonas

Solo en Madrid, hay un parque total de 4 millones de metros cuadrados de oficinas en Madrid, un millón fuera de la zona M30. Estas oficinas, principalmente en los ejes de la A-1 y la A-2 son los que mayor grado de desocupación presentan.

Méndez Álvaro contó con mucho interés. La zona cuenta con desarrollos por parte de GMP, Ardian, Colonial o Acciona. José Manual Ortega describe este desarrollo como «un ecosistema urbano al lado de la Castellana en el que coexistirán varios usos».

Madrid Nuevo Norte

Sobre el desarrollo de Madrid Nuevo Norte también se pronunciaron los ponentes. José Luis Martínez-Almeida asegura que se trata de un proyecto e características similares a Méndez Álvaro y lo describió como el «proceso más ambicioso» de la ciudad.

Ismael Clemente restó importancia a este proyecto dentro de la cartera de Merlin: «La apuesta por Madrid Nuevo Norte no desequilibra nuestra cartera. Supone solo el 1,3% de nuestros gross asset value y aunque tripliquemos la posición supondría el 3,9%. Nuestra posición no altera el dividendo, ni nos convierte en una compañía promotora».

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