La financiación alternativa con garantía inmobiliaria continúa ganando terreno en España y apunta a un nuevo avance en 2026. Este mercado, formado por préstamos e inversiones de entidades no bancarias respaldados por activos inmobiliarios, podría alcanzar los 3.891 millones de euros el próximo año, un 51% más que en 2025, cuando llegó a los 2.583 millones. Las previsiones proceden del ‘Observatorio de financiación alternativa con colateral hipotecario en España’, elaborado por TQ Eurocredit, PwC y Cuatrecasas. El estudio analiza la evolución de este tipo de financiación, que ha crecido a un ritmo medio anual del 32% entre 2023 y 2025 y representa alrededor del 20% de la financiación total en España.
Pese a su expansión, el mercado español todavía tiene margen de desarrollo si se compara con otras economías. La financiación alternativa alcanza una penetración del 75% en Estados Unidos, del 50% en Reino Unido y del 40% en Francia y Alemania, según los datos recogidos en el informe.
Una alternativa para impulsar nuevas promociones de vivienda
Uno de los principales ámbitos en los que puede influir esta modalidad de financiación es la construcción residencial. Las entidades no bancarias pueden aportar dinero para comprar suelo o comenzar las obras de una promoción, dos etapas iniciales en las que los bancos suelen ser más prudentes a la hora de conceder crédito. Esta función cobra especial importancia ante el desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de nuevas viviendas. Entre 2008 y 2025, la diferencia acumulada entre ambos indicadores alcanzó aproximadamente las 665.000 unidades, mientras que, si se mantiene el ritmo actual de construcción, el déficit podría superar los dos millones de viviendas adicionales hasta 2039.
El informe plantea así la financiación alternativa como una vía para facilitar el inicio de proyectos que todavía no reúnen las condiciones necesarias para acceder a un préstamo bancario tradicional. Una vez que las promociones avanzan, obtienen las licencias y alcanzan el nivel de preventas requerido, la banca puede entrar en escena y financiar las siguientes etapas. La colaboración entre ambos tipos de entidades también está evolucionando. Según el Observatorio, los fondos especializados y los bancos coordinan cada vez más desde el principio la transición entre la financiación inicial y el crédito destinado a desarrollar la construcción, lo que contribuye a dar continuidad a los proyectos.
Los préstamos concentran casi el 90% del mercado
La deuda constituye el principal componente de la financiación alternativa con garantía inmobiliaria. En 2025 alcanzó los 2.311 millones de euros, cerca del 89% del volumen total analizado, y las previsiones apuntan a que crecerá un 49% en 2026, hasta los 3.442 millones. Este incremento se explica, en buena medida, por el aumento del número de préstamos. Las operaciones pasaron de 329 en 2023 a 557 en 2025 y podrían llegar a 696 en 2026, mientras que el importe medio también crecería, desde los cuatro millones de euros registrados en 2023 hasta los 4,9 millones previstos para 2026.
La inversión en capital, conocida como ‘equity’, tiene un peso menor y se utiliza para cubrir la parte de la financiación que no aportan los préstamos. Su volumen aumentó de 169 millones de euros en 2023 a 273 millones en 2025 y podría situarse en 450 millones en 2026, con un importe medio por operación que alcanzaría los 11 millones. En cuanto a las condiciones habituales, los préstamos cubren de media el 55% del valor del inmueble utilizado como garantía, tienen un interés medio del 10% y una duración aproximada de 28 meses. Los importes de las operaciones analizadas oscilan entre los 800.000 y los 58,3 millones de euros.
Antoni Quintana, CEO de TQ Alternative Investments, subraya la importancia que está adquiriendo este modelo de financiación dentro del sistema financiero español. «La financiación alternativa se ha consolidado como una pieza cada vez más relevante del sistema financiero español, ofreciendo soluciones ágiles y flexibles que complementan la financiación tradicional», afirma. Por su parte, Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit, destaca que este avance responde a las necesidades concretas de empresas y promotores. «El crecimiento de la financiación alternativa responde a una necesidad real del mercado: contar con fuentes de financiación especializadas, capaces de adaptarse a la naturaleza y los plazos de cada operación», explica.
El ámbito jurídico también desempeña un papel relevante en la evolución del sector. Ana M.ª Gamazo y Manuel Follia, socios del área financiera de Cuatrecasas, consideran que su consolidación exige adaptar el marco legal a las nuevas necesidades del mercado. «La consolidación de la financiación alternativa requiere que la innovación financiera vaya acompañada de una evolución jurídica que aporte seguridad, eficiencia y nuevas soluciones a un mercado cada vez más sofisticado», señalan.
