España se enfrenta a un desajuste estructural que compromete el equilibrio de su mercado residencial. Según el último informe «Evolución de la producción de vivienda en España», elaborado por la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), en 2024 se entregaron en España 134.649 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados a lo largo del año.
Este desfase refleja un sistema que ya no responde al ritmo de crecimiento demográfico ni a la evolución de las necesidades habitacionales, derivado de la escasez de suelo finalista y de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística.
El mayor desequilibrio se muestra en Madrid (-32.644 unidades), Barcelona (-21.148) y Alicante (-9.143), provincias con una elevada presión de la demanda, lo que agrava la tensión residencial y podría repercutir en la evolución alcista de los precios de venta. A estas ciudades, se suma el déficit acumulado en Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife (casi 19.700 viviendas entre todas), donde la escasez de suelo y los límites urbanísticos incrementan las tensiones estructurales.
«España ha dejado de construir al ritmo de su población. Nos enfrentamos a una situación donde el crecimiento de hogares supera sistemáticamente la producción de vivienda», explica Ricardo Martí-Fluxá, Presidente de la ACI. La situación «está alimentando un problema de acceso que ya es estructural», añade.
El estudio, que abarca el periodo 2019–2024 y ofrece proyecciones hasta 2039, identifica también la consolidación de dinámicas de mercado que refuerzan el desequilibrio estructural. En 2024, más del 90% de las compraventas registradas fueron de vivienda de segunda mano (alrededor de 650.000 unidades), lo que confirma un patrón sostenido desde el 2019: la escasa disponibilidad y el elevado coste de la obra nueva siguen desplazando la demanda hacia el residencial existente.
Rediseño de las políticas residenciales
Además, solo un 3% de las transacciones se realizaron sobre vivienda protegida, dato que refleja la débil intervención de las administraciones públicas en la generación de oferta asequible, en un mercado liderado por la iniciativa privada. La cifra, según ACI, refuerza la necesidad urgente de revisar las políticas públicas de vivienda si se quiere garantizar el acceso de los colectivos más vulnerables.
El informe también anticipa que, pese al aumento previsto de la población -que superará los 53 millones de habitantes en 2035, según datos del INE-, la formación de nuevos hogares se estabilizará en torno a las 200.000 unidades anuales en la década de 2030. Se debe, apunta la asociación, a causas como el envejecimiento poblacional, la precariedad laboral, el retraso en la emancipación de los jóvenes y los cambios en los modelos familiares (más hogares unipersonales o compartidos). Todo ello exige un rediseño de las políticas residenciales, más allá de la mera construcción.
En este contexto, «no basta con aumentar el número de viviendas, sino que se necesita una nueva visión que incluya la rehabilitación del parque existente, la diversificación tipológica, con viviendas más pequeñas y adaptadas, y una planificación territorial que contemple la desigual evolución de las provincias», señala Martí-Fluxá.
Desde la ACI se propone la firma de un Pacto de Estado por la Vivienda, un acuerdo duradero, transversal y desvinculado de los debates partidistas, que garantice la seguridad jurídica, la estabilidad normativa y la movilización conjunta de recursos públicos y privados para el impulso definitivo de la vivienda asequible.
«El acceso a la vivienda es uno de los grandes desafíos sociales y económicos de nuestra época. Algunos de nuestros vecinos europeos han demostrado que es posible avanzar cuando hay visión estratégica, incentivos adecuados y verdadera colaboración público-privada», concluye el presidente de la asociación.
