¿A qué se enfrenta el asset management de propiedades residenciales a escala en España? Durante la ponencia ‘Desafíos para los gestores de activos inmobiliarios’, celebrada en The District, Alejandro Aguirre de Cárcer, CEO de la plataforma de big data inmobiliaria Brainsre.com y Antonio Carroza, CEO de la plataforma Alquiler Seguro, abordaron algunos de los cambios que se han producido en el mercado de alquiler y anticiparon qué ocurrirá durante los siguientes años.
El formato alquiler en el segmento residencial se vuelve una alternativa cada vez más demandada, sin embargo, la oferta de producto en el parque inmobiliario español es una traba cada vez más pronunciada.
En este punto, Alejandro nos recuerda tres principales tendencias que van a seguir aumentando la ya elevada demanda del público español por la vivienda en alquiler. En general, a nivel mundial, las generaciones más jóvenes prefieren tener menos activos en propiedad y contar con servicios que pueden contratar, como ya vemos con otra tipología de productos, como el coche, los softwares o la ropa.
Por otro lado, el alquiler permite adaptar la vivienda a las necesidades vitales de cada edad. Compartir piso como estudiante, compartir piso con tu pareja, buscar más espacio cuando se forma una familia, cambiar de ciudad por trabajo o cambiar de vivienda en la edad de jubilación: las posibilidades son todas.
Aunque venga impuesta, la última razón es también importante: los salarios no han subido a la misma velocidad que los precios de viviendas por lo que para muchos con incertidumbre en su trabajo, el alquiler se alza como la única opción viable.
En este contexto, convertir a los inquilinos en clientes de un servicio moderno y de calidad es ya una necesidad. Mediante el uso de apps modernas, las empresas dedicadas a este mercado son capaces de mejorar las relaciones con su cartera de clientes. Antonio Carroza insiste en la importancia del «toque humano en las interacciones». Si una de las puntas de lanza de estos sistemas tecnológicos es el alto grado de personalización que permiten, hoy en día saber cómo enfocarlo es fundamental.
¿Cómo afrontar la creciente demanda de vivienda en alquiler para que no suban los precios? Una cuestión tan importante como la vivienda ha de contemplar opciones que se ajusten a cada caso en particular. Alejandro señala aquí tres grupos de tipos de alquiler: el que se dirige a personas que pueden permitirse la localización y los servicios que desean, tanto en ciudad como de segunda residencia; el alquiler asequible, que es la gran parte de la demanda, primera residencia para clases medias cerca de su lugar de trabajo y, por último, el alquiler social, que debe proteger a aquéllos en casos de vulnerabilidad.
Por otra parte, la demanda de vivienda asequible se encuentra localizada por toda la geografía española, lo que supone un enorme reto para conseguir una gestión profesional y a su vez eficiente de los activos. Como señala Antonio, se gestionan 18 mil pisos con 53 oficinas locales para un similar número de propietarios particulares.
En el caso de los alquileres sociales, donde la necesidad de una vivienda asequible y digna es aún más particular. Una vez más, el sector inmobiliario busca soluciones principalmente públicas creando un verdadero parque público de alquiler como el de otros países de Europa, además de recursos como los departamentos de casos especiales. «La solución de la VPO llevada a cabo en España fue un beneficio para aquellos que pudieron comprar en cuando se llevaron a cabo y sin duda para los promotores, pero no ha dejado una solución permanente a la necesidad de vivienda social en alquiler”, señala Antonio.
Indiferentemente de cuál sea la tipología, se trata de evitar soluciones genéricas como limitaciones a precios que no solucionan los problemas de unos y ofrecen ayudas innecesarias a otros.
Temáticas como el mercado BTR, la falta de suelo, la rehabilitación de edificios, las grandes operaciones institucionales en materia de urbanismo o la colaboración público-privada son lo principales retos para crear un sector de alquiler profesional en España.
La potencial crisis derivada del COVID-19 supuso la obligatoria preparación para un posible escenario de recesión, señala Aguirre de Cárcer. En este punto, el éxito de moratorias y contratos renegociados anualmente han sido un bastión para el sector. Si 2020 ya rompió los esquemas, 2023 puede que se no se quede atrás. La incertidumbre a nivel legal y la inflación, acusada especialmente en los altos precios de la energía o la subida de tipos de interés en Europa son los trending topics del sector desde hace ya unos meses.
Todo esto, al alquiler, ¿cómo le afecta? Los expertos indican que la subida de tipos puede llegar a repercutir de forma positiva en este mercado concreto, aumentando aún más la demanda. Sin embargo, también se convierte en un riesgo ya que si la nueva demanda no tiene oferta para satisfacerla los precios subirán y esto puede conllevar más decisiones políticas que no benefician ni a inquilinos ni a propietarios. Conocer mejor el perfil del cliente inquilino es un paso necesario en este sentido: el inmobiliario ha de dedicar grandes esfuerzos a dar un mejor servicio, más profesional, a lo largo de su vida completa con distintos productos y soluciones.
