«El verano ya no supone un parón para las residencias de estudiantes». Anna Romero, living operations manager de Hines en España y Portugal, asegura que la experiencia de Aparto es exitosa en ciudades como Barcelona, donde la operativa se mantiene activa durante los meses estivales gracias a una demanda internacional en crecimiento y a los programas académicos de corta duración. El alojamiento estudiantil empieza a desligarse del calendario tradicional, abriendo paso a un modelo más dinámico, flexible y alineado con la movilidad global.
Esta tendencia se apoya en alianzas estratégicas con universidades, escuelas de negocios e instituciones culturales que permiten atraer a estudiantes de todo el mundo, incluso fuera del curso académico. Cursos intensivos, programas «study abroad» y una oferta cultural importante convierten a ciudades como Barcelona en polos educativos también en verano, generando oportunidades para optimizar la gestión de activos y diversificar perfiles de usuario.
Aparto es la plataforma de alojamiento para estudiantes del fondo inmobiliario global Hines. Esta última es una firma internacional de inversión, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios con sede en Houston, que opera en numerosos países y gestiona miles de millones en activos. Aparto es la marca operadora creada por Hines para gestionar residencias de estudiantes (PBSA: Purpose-Built Student Accommodation), ofreciendo alojamiento con enfoque internacional, diseño moderno y servicios comunitarios.
Pregunta: Barcelona ha consolidado en los últimos años una notable demanda estival vinculada a estudiantes internacionales. ¿Qué factores permiten sostener esta actividad durante los meses de verano y cómo se traduce en términos de ocupación para Aparto?
Respuesta: Aparto ha conseguido sostener una actividad operativa significativa durante los meses de verano, apoyándose en la creciente consolidación de programas de corta duración, tanto individuales como grupales, dentro de la normativa aplicable. Las colaboraciones con instituciones educativas que organizan cursos intensivos o programas «study abroad» han resultado clave para mantener activa la operación durante el verano.
Estas estancias, que se concentran principalmente entre junio y agosto, permiten aprovechar parcialmente la infraestructura, mantener activos los equipos operativos y asegurar una continuidad en la prestación del servicio. Aunque la ocupación es inferior a la registrada durante el curso académico, se observa una tendencia creciente en la demanda internacional, lo que refuerza el papel de Barcelona como destino formativo estacional y proyecta una mayor estabilidad de este segmento en los próximos años.
Además, la oferta de actividades culturales, festivales y eventos internacionales en Barcelona refuerza su atractivo como destino de verano, atrayendo a estudiantes de todo el mundo y extendiendo la ocupación de residencias más allá del período académico. Esta estacionalidad, combinada con la reputación de Barcelona como ciudad vibrante y multicultural, proyecta una mayor estabilidad y potencial de crecimiento en el segmento de residencias para estudiantes en verano en los próximos años.
P: ¿Cómo están estructurados los acuerdos de colaboración entre Aparto y universidades, escuelas de negocios o instituciones culturales para canalizar esta demanda estacional?
R: Los acuerdos de colaboración que Aparto mantiene con universidades, escuelas de negocios e instituciones culturales se articulan en torno a la prestación de alojamiento para programas internacionales que requieren estancias de corta duración. Estos programas suelen estar diseñados para estudiantes extranjeros que participan en cursos intensivos durante los meses de verano.
Los convenios permiten alojar a grupos bajo condiciones cerradas, facilitando la gestión logística, la planificación de estancias y el cumplimiento del marco normativo que exige acreditar una finalidad formativa. Esta fórmula ofrece eficiencia operativa y permite garantizar un estándar homogéneo de calidad en la experiencia de los residentes temporales.
P: A nivel operativo, ¿qué retos y oportunidades plantea la gestión de residencias en temporada no lectiva en comparación con el curso académico convencional?
R: En temporada no lectiva, la gestión de residencias presenta una dinámica distinta respecto al calendario académico convencional. La mayor rotación de residentes, motivada por estancias más breves, requiere una planificación logística ajustada, especialmente en lo relativo a limpieza, mantenimiento y atención al cliente. Además, los periodos de entrada y salida son más frecuentes y concentrados en el tiempo.
Esta operativa más exigente convive con oportunidades. El verano permite testear nuevos perfiles de usuario, ajustar procesos internos e implementar soluciones de flex living, especialmente en activos con licencias hoteleras.
P: En términos de rentabilidad, rotación y costes operativos, ¿cómo se comportan los activos de residencias de estudiantes durante el verano respecto al resto del año?
R: El rendimiento económico de los activos durante el verano se ve condicionado por la estacionalidad y la normativa. En Barcelona, por ejemplo, el requisito de que todos los residentes tengan una finalidad educativa durante su estancia limita el espectro de demanda potencial, lo que repercute en la ocupación y, por tanto, en los ingresos generados en esta época.
No obstante, Aparto logra mantener la operativa activa gracias a programas internacionales que se concentran en los meses estivales. Aunque el volumen de usuarios es menor, estas estancias ayudan a cubrir costes fijos y dan continuidad a la gestión operativa. En activos que cuenten con licencia hotelera y un enfoque de uso mixto se espera un comportamiento más resiliente frente a la estacionalidad.
P: ¿Qué nivel de inversión destinan a la rehabilitación, renovación o adecuación de activos para adaptar las residencias al uso intensivo y diverso que implica el verano?
R: La estrategia de Aparto se basa en el desarrollo de activos que desde su diseño inicial estén preparados para un uso intensivo y flexible. Por ello, los proyectos incluyen desde el origen instalaciones comunes versátiles, como salas de estudio, gimnasios, piscina (si estamos hablando de época estival mejor incluirlo), cocinas compartidas y espacios exteriores que favorecen tanto el uso continuado como la rotación de residentes.
Aunque no se prevén inversiones adicionales específicas para adaptar los activos al periodo estival, sí se consideran inversiones en sistemas flexibles que permiten ajustar la operativa a distintos perfiles y contextos de uso. La clave reside en una gestión operativa que permita escalar recursos de forma ágil y eficiente, manteniendo los estándares de calidad y servicio independientemente del momento del año.
P: ¿Qué papel juega el alojamiento estudiantil dentro del conjunto del mercado inmobiliario alternativo en España y qué potencial tiene como clase de activo a medio plazo?
R: El alojamiento para estudiantes ocupa una posición cada vez más relevante dentro del inmobiliario alternativo en España. La combinación de una demanda estructural no satisfecha, una creciente internacionalización del perfil académico y la falta de producto actualizado ha consolidado este segmento como uno de los más dinámicos.
Actualmente, la tasa de provisión en España se sitúa significativamente por debajo de otros países europeos, lo que refuerza el potencial de desarrollo del sector.
Se estima que en los próximos cinco años serán necesarias hasta 300.000 camas adicionales para cubrir la demanda prevista. Este contexto posiciona al PBSA como una clase de activo con elevado recorrido, especialmente en mercados como Madrid, Barcelona o Valencia, donde la presión sobre el parque disponible es más acusada.
Desde un punto de vista de inversión, el alojamiento estudiantil en España se considera un activo con alto potencial a medio plazo debido a su carácter resiliente y su comportamiento anticíclico. La estabilidad de los flujos de ingresos, el perfil de inquilinos de larga duración y la creciente demanda hacen que este segmento sea una alternativa atractiva dentro del mercado inmobiliario alternativo, especialmente en mercados urbanos con alta demanda académica.
P: Más allá de Barcelona, ¿detectan una expansión de este modelo de alojamiento estival en otras ciudades españolas? ¿Qué plazas están mostrando mayor dinamismo?
R: La expansión del modelo estacional está comenzando a extenderse a otras ciudades con fuerte componente universitario y baja tasa de cobertura. Valencia es un ejemplo claro: con más de 110.000 estudiantes y una tasa de provisión del 4,3%, presenta un déficit estructural significativo. Aparto ya está desarrollando un nuevo activo de 650 camas, cuya entrega está prevista para 2027.
Oporto también forma parte del plan de expansión, con una residencia en desarrollo de 573 camas y apertura prevista en 2027. Más allá de estos proyectos, ciudades como Madrid, Sevilla y Lisboa han sido identificadas como mercados con potencial por su dinamismo académico y atractivo para la movilidad nacional e internacional.
P: ¿Cuáles son los próximos pasos de la marca? ¿Están estudiando nuevas aperturas o adquisiciones de activos residenciales en España? ¿Qué criterios de localización y demanda priorizan actualmente?
R: Aparto mantiene una estrategia activa de crecimiento en la Península Ibérica. A corto plazo, están previstas varias incorporaciones relevantes: en Barcelona, Valencia y Oporto. Y en el punto de mira tenemos Madrid y Lisboa.
Además de proyectos propios, Aparto también está creciendo mediante la gestión de activos de terceros. Actualmente se priorizan áreas metropolitanas con alta demanda estudiantil y oferta estructuralmente limitada. Madrid, Valencia y Sevilla se encuentran entre los mercados que se siguen con especial interés.
P: ¿Qué diferencias observan en el mercado del student housing entre España y otros países?
R: El mercado español de alojamiento para estudiantes se encuentra en un momento de evolución y crecimiento, lo que representa una oportunidad significativa para operadores e inversores. A diferencia de mercados más maduros como Reino Unido o los Países Bajos, donde la provisión de camas estudiantiles está más desarrollada, España parte de una base con amplio margen de expansión, especialmente en ciudades con fuerte demanda universitaria como Madrid, Valencia y Barcelona.
Esta situación, lejos de ser una desventaja, permite diseñar y consolidar una oferta moderna, eficiente y alineada con las nuevas necesidades de los estudiantes. Además, el país cuenta con factores estructurales que refuerzan su atractivo: una competitiva relación calidad-precio respecto a otros destinos europeos, un entorno académico cada vez más reconocido a nivel internacional y un estilo de vida que combina clima, seguridad y conectividad.
A nivel normativo, si bien existen limitaciones específicas en ciudades como Barcelona, donde solo pueden alojarse personas con vínculo formativo, estos marcos también ofrecen claridad y previsibilidad operativa. En conjunto, España se perfila como un mercado con recorrido, capaz de combinar estabilidad, demanda creciente y oportunidad de crecimiento sostenido en el segmento PBSA.
