UVE Valoraciones, una sociedad de tasación homologada con una amplia experiencia en el sector inmobiliario, ha publicado los resultados de un estudio exhaustivo sobre las inversiones en vivienda en España. El análisis concluye que, en la mayoría de las ciudades del país, la opción más rentable en términos financieros es comprar una vivienda con financiación, en comparación con alternativas como la compra al contado o el alquiler.
Según el estudio, en doce ciudades españolas, comprar una vivienda con hipoteca representa un ahorro significativo en términos absolutos. Por ejemplo, en Marbella, Barcelona y Madrid, comprar con financiación puede significar un ahorro de hasta 57.000 euros, 54.000 euros y 53.000 euros respectivamente, en comparación con la compra al contado. Por otro lado, el alquiler puede resultar más costoso en ciudades como Santa Coloma de Gramanet, Valencia y Alicante, con sobrecostes superiores a los 85.000 euros en ambas últimas.
Sin embargo, el estudio también revela que solo cinco ciudades presentan condiciones donde el alquiler puede ser más conveniente que comprar: San Sebastián, Marbella, Getxo, Calvià y Tres Cantos. En estos casos, alquilar una vivienda de 100 metros cuadrados puede suponer un ahorro considerable en comparación con la compra.
Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, destaca que «a pesar de la ventaja de comprar con financiación desde el punto de vista inversor, la barrera financiera sigue siendo significativa para una parte importante de la población». Además, Pérez Barrio señala que la tendencia esperada de la disminución de las tasas de interés hipotecario sugiere que la compra con financiación seguirá siendo la opción más conveniente en la mayoría de las ubicaciones.
El estudio, basado en datos de 127 ciudades con más de 50.000 habitantes, evalúa exhaustivamente las tres opciones: alquiler, compra al contado y compra con financiación. Utiliza un plazo medio de ocupación de 50 años para analizar los flujos de caja diferenciales de cada opción, considerando factores como la renta de mercado, los gastos asociados a la compra y los tipos de interés hipotecario.
En el caso del alquiler, se considera la renta de mercado anual actual para el primer año, y para los años sucesivos, dicha renta se actualiza con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En cuanto a la opción de compra al contado, se presenta un flujo inicial que corresponde al valor de mercado en venta, más un 10% para reflejar los gastos e impuestos asociados a la compra. Para los años siguientes, el flujo de caja se determina según los gastos de los propietarios, que, en el caso del alquiler, no son responsabilidad del inquilino. Para el estudio de UVE Valoraciones, se ha estimado que estos gastos ascienden a 14,4 euros por metro cuadrado al año, y se actualizan anualmente con el IPC del 2%. En el último año, se proyecta un flujo de caja positivo, en contraste con los flujos negativos en los años anteriores, el cual corresponde al valor de mercado actual actualizado con el IPC, menos los gastos de venta estimados en un 3%.
En el caso de la compra con crédito, se observa un flujo inicial equivalente al 32% del valor de mercado en venta, destinado a reflejar la porción financiada del 80%, así como los gastos e impuestos asociados a la adquisición. Para los años 1 a 25, cada flujo de caja representa la cuota anual correspondiente a un crédito del 80% del valor de mercado, con una tasa de interés del 4,276% anual y una duración de 25 años. Además, se incluyen los gastos del propietario, calculados de manera similar al caso de la compra al contado. En los años 26 a 49, se contemplan los gastos del propietario, y en el último año, se proyecta el mismo flujo positivo que en el caso de la compra al contado.
En relación al cálculo del flujo de caja final para la compra, se ha supuesto que el valor de la vivienda se mantiene en moneda constante. Es importante señalar que dicho valor podría variar, ya sea al alza o a la baja, pero, por otro lado, hay que tener en cuenta que esta variación, incluso cuando es muy grande, no tiene una gran influencia en los resultados finales. Si tomamos como ejemplo Madrid, suponer que el valor de la vivienda dentro de 50 años es la mitad de lo que correspondería a nuestra hipótesis (que se revaloriza de acuerdo con el IPC) modifica los resultados de la compra al contado y de la compra con financiación en -267 euros por m2 (aproximadamente el 6% del resultado anterior) mientras que la opción del alquiler no sufre cambios.
