Desde 2019, los centros comerciales y parques en España han experimentado una profunda transformación, marcada por una redistribución de actividades y la incorporación de nuevos operadores, una tendencia que se ha consolidado en 2024, según el último informe sobre el sector retail elaborado por la consultora inmobiliaria Savills.
La adaptación de los centros comerciales a los nuevos hábitos de consumo ha llevado a un notable incremento en las reformas impulsadas por sus propietarios. Entre 2019 y 2020, la superficie media renovada anualmente rondaba los 60.000 metros cuadrados. Sin embargo, tras la pandemia, esta cifra aumentó de forma sostenida, alcanzando un máximo de casi 1,5 millones de m2 en 2023. En 2024, la superficie reformada se situó en torno a los 700.000 m2, mientras que para 2025 se prevé la mejora o renovación de cerca de 1 millón de m2, con proyectos en distintas fases de desarrollo que se completarán a corto plazo. Entre las actuaciones más destacadas figuran las reformas del centro comercial El Boulevard y La Vaguada, en Madrid.
Este proceso de transformación de los centros comerciales, impulsada por la pandemia, ha dado mayor relevancia al segmento low-cost, la diversificación de las opciones de ocio, la especialización en gastronomía y la incorporación de nuevas marcas tanto nacionales como internacionales en el mercado español.
El año 2024 ha sido especialmente dinámico, con un total de 480 nuevas aperturas en espacios comerciales. La mayoría de estas inauguraciones se han producido en centros comerciales (83%), mientras que los parques comerciales y los factory outlets han concentrado un 7% cada uno. De cara a 2025, se espera que este ritmo de aperturas continúe con la misma solidez.
En cuanto a las actividades, el sector de equipamiento personal sigue siendo el más dinámico, concentrando el 32% de las aperturas totales. Sin embargo, el sector de la restauración ha ido ganando terreno cada año, alcanzando en 2024 un 27% del total, lo que representa un aumento de siete puntos porcentuales respecto a 2019. Ocio y entretenimiento sigue siendo la tercera categoría con más aperturas, mostrando un crecimiento de 19 puntos porcentuales en comparación con hace cinco años. Le siguen las tiendas de equipamiento para el hogar, que representan el 10% de las aperturas en 2024, con un incremento de cuatro puntos desde antes de la pandemia. Salud y belleza, con un 8% del total, también ha experimentado un aumento de dos puntos respecto a 2019, mientras que las categorías de servicios, deportes y aventura, y alimentación se mantuvieron en su cuota.
Las marcas de bajo coste han afianzado su presencia en los centros comerciales de España. Entre ellas destaca Normal, que con 26 aperturas nuevas en 2024 se ha convertido en líder de expansión, con tiendas en ubicaciones estratégicas como La Gavia (Madrid), Parque Corredor (Torrejón de Ardoz) y Lagoh (Sevilla), entre otras.
En el sector de la moda, marcas como Primark han continuado apostando por los centros comerciales, con cuatro de sus cinco nuevas aperturas en 2024 situadas en estos espacios, adaptando sus tiendas a mercados emergentes como Jaén Plaza o As Termas (Lugo).
El sector del fitness low cost también ha crecido, con Fitness Park consolidándose como un actor importante en España. En 2024, alcanzó más de 93.300 m2 de superficie, con presencia en 17 comunidades autónomas gracias a nuevas aperturas en La Gavia, Príncipe Pío y La Vaguada en Madrid, además de en Luz Shopping (Cádiz) y Granaita (Granada).
El sector de la restauración ha experimentado una transformación hacia una oferta más elaborada y diversificada. Cadenas como Starbucks han tomado el relevo de los modelos tradicionales, donde no se destacaba una especialización, y ahora los centros comerciales cuentan con una mayor variedad de opciones para satisfacer todos los gustos.
El segmento de salud y belleza ha cobrado relevancia con la apertura de clínicas de estética. En el ámbito de la perfumería, Primor fue la marca que lideró las aperturas, con el 20% de las nuevas tiendas, seguida por Rituals con un 8%.
El sector de cuidado de mascotas sigue experimentando un crecimiento, con nueve nuevas aperturas en 2024, igualando las del año 2019. Este año, la especialización de la actividad ha sido protagonizada por Çanitas, que ha liderado la mayoría de las inauguraciones, destacando en ubicaciones como Plaza Éboli (Pinto), La Gavia (Madrid) y La Farga (Hospitalet de Llobregat) el año pasado.
El sector de equipamiento personal fue el que más aperturas internacionales concentró, con un 55% del total en centros y parques comerciales, seguido por ocio y cultura, con un 27%. Se espera que esta tendencia continúe en 2025.
Nuevos proyectos
A medida que se afianza la transformación del sector retail, los centros y parques comerciales siguen adaptándose a las nuevas tendencias de consumo, consolidándose como espacios multifuncionales que combinan comercio, ocio y experiencias personalizadas para sus comunidades.
Después de dos décadas con un promedio anual de 19 aperturas, la actividad promotora ha experimentado una notable disminución desde 2019, a favor de las renovaciones. En 2024, se inauguraron un total de 33.500 m2 distribuidos en cinco proyectos, de los cuales cuatro fueron parques y uno un centro comercial.
Según Savills, a inicios de 2025 se prevé la apertura de 23 nuevos proyectos para finales de año, que sumarán alrededor de 327.000 m2 al mercado, además de otras cinco ampliaciones previstas, que agregarán 54.400 m2 adicionales al stock comercial. En cuanto a la tipología de los proyectos, los parques comerciales seguirán liderando la actividad promotora en 2025, manteniendo la tendencia de los últimos tres años, representando el 82,5% de la nueva superficie y el 75% del total de proyectos.
