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Carlos López (Catella): «Es importante que con los precios nos pongamos cuanto antes en la realidad de la situación»

El responsable de la empresa internacional en España considera que el sector inmobiliario se encuentra en una situación adecuada para afrontar la incertidumbre y ve buenas opciones en residencial y hotelero.

Carlos Lopez Catella edited
Catella fotógrafo nachourbon

Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? Carlos López, CEO de Catella en España, hace balance del ejercicio que se acaba y apunta a lo que puede ocurrir durante el próximo.

Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario un poco extraño?

Respuesta: En cifras de transacciones de terciario y residencial ha sido un año muy bueno, de cifras récord en volumen de inversión. Vamos a cerrar en torno a 13.000 millones de euros, una de las cifras máximas en los registros que tenemos del sector inmobiliario. Es cierto que desde verano se aprecia una cierta desaceleración en el mercado. Al menos, en España, porque en algunos países europeos se empezó a notar a principios de año y nosotros vamos unos seis meses por detrás de los nórdicos, Alemania, Reino Unido… Aquí en España hasta final de año el volumen de transacciones ha sido razonable y se han estado haciendo operaciones con un mercado sano hasta hace muy poco.

P: Tras la ralentización desde mediados del año, no sé si se ha notado alguna aceleración en la recta final del año.

R: Es un final de año más tranquilo que otros, después de haber hecho casi todo en los tres primeros trimestres. Pero esto anticipa lo que va a ser el año que viene. Hay dinero internacional en posición de analizar la coyuntura actual y volver a resituarse en la actualidad del mercado. Es evidente que hay parámetros que afectan significativamente y habrá que esperar cómo acaba. Es el caso de la subida de los tipos de interés, que afecta a la financiación y a la valoración de los inmuebles. Parece que no ha llegado aún a su punto más elevado y todo apunta a que va a seguir siendo así en los próximos meses. Es normal que haya periodo de incertidumbre.

También está afectando todo esto a la financiación que se concede, con los bancos parados, además de ser más cara. En cualquier caso, el mercado va a seguir dando oportunidades a los inversores. Es evidente que dinero hay bastante en el sistema español. Va a ser un mercado diferente, pero seguirá estando interesante para los inversores.

P: Muchos hablan de esperar hasta el primer trimestre o primavera para saber la intensidad y duración de esta situación.

R: Hay otro factor importante como es la Guerra de Ucrania que afecta y por eso quizá países más cercanos como los nórdicos han tenido más afectación antes. Y hay también este periodo de wait and see. Pero no sé si será primavera o verano. Dicho esto, el sector inmobiliario es al final un sector financiero que compite con renta fija y variable y es un producto financiero, con unos riesgos diferentes. Pero el dinero que hay en el sistema seguirá apostando por el real estate a pesar de la incertidumbre. Es evidente que tiene que ver un ajuste de precios y lo hemos visto en otras crisis y con otros países que ajustan precios más rápidamente. Es importante que nos pongamos cuanto antes en la realidad de la situación.

P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?

R: Catella es una empresa muy diversificada con muchas áreas de negocio y contamos con un equipo profesional muy bueno. En España es lo más importante que tenemos, dividido por asset class, que es muy importante dada la especialización del sector. Tenemos una experiencia desarrollada, con varias crisis, y estamos muy preparados para saber lo que viene. También pienso que esta crisis o desaceleración no va a ser como la de 2008. Aquello fue muy potente, el mercado se bloqueó durante varios años y no creo que vaya a ocurrir lo mismo ahora. La preparación que tenemos es muy alta. Venimos de años buenos además. Aunque creo que en esta nueva etapa habrá oportunidades y nichos interesantes que hará que siga habiendo actividad en el sector.

P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?

R: Hay un sector muy defensivo que es el residencial. Y aquí tanto el producto finalizado como suelo para desarrollarlo hay mucho futuro. En las ciudades importantes hay necesidad de ese producto, para alquiler y rentas sostenibles. Es un nicho de mercado claro, que existe y seguirá estando en los próximos años.

Soy bastante optimista con el sector hotelero, que tiene que afrontar una transición, pero en España es un sector muy potente, con 80 millones de visitantes al año y en el sector hotelero creo que hay mucho que hacer, hay que efectuar un upgrade que también estamos viendo en el sector de la restauración. Este sector ha sufrido una transformación en los últimos 5-7 años. Hay un nicho de mercado. Esa subida de nivel que tiene que dar el sector hotelero en España necesita de inversores y de mucho capex. No sé si habrá una pequeña desaceleración en los primeros seis meses pero seguirá siendo tendencia y un nicho de mercado interesante para los inversores.

El retail tiene un reto más complicado. El ecommerce está generando una situación que no sabemos cómo va a impactar en la tienda física. Y vamos a tardar un poco más en saber cómo va a ir todo. Al final, lo más importante es tener un conocimiento especializado de cada sector.

P: Posición de España respecto a otros países.

R: Mensualmente nos reunimos los CEO de todos los países y lo que veo es que en otros países europeos ya estaban en esta desaceleración desde hace un año y el dinero internacional ya estaba en wait and see. En España se ha seguido con transacciones y buena liquidez. En parte, la guerra está muy lejos y no nos afecta como a Finlandia, que no sabe si tendrá que entrar en la OTAN. En España entramos ahora en este periodo de incertidumbre, pero la situación afecta más a otros países que aquí. Tampoco hay que olvidar los cambios políticos en estos otros países. Aquí es verdad que sería bueno tener un mayor equilibrio político e institucional también. La recesión, de momento, la estamos sorteando bastante bien.

Lo que está claro es que esta crisis no será igual. Lo más importante es que entonces no se vio venir la crisis como se está viendo esta. Fue como si pillara por sorpresa, además de que el sector financiero se vino abajo. Hubo que hacer una reestructuración muy fuerte y hoy el sector es mucho más conservador. Todo el mundo sabe lo que va a venir, se acepta que habrá un ajuste en los valores y el sector es mucho más profesional y con experiencia de la anterior crisis.

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